Wszyscy nauczyliśmy się dzielić jako dzieci, ale ta koncepcja ma tendencję do pracy łatwiejsze z kredkami i ciasteczka, a nie nieruchomości.
Take wspólny podjazd, na przykład. Ten rodzaj konfiguracji, gdzie dwie lub więcej osób wspólnie posiadają podjazd, ale negocjują jego utrzymanie i użytkowanie, może pojawić się zarówno w miastach, jak i na przedmieściach. Jeśli strony są zgodne, wspólny podjazd jest po prostu kolejną cechą Twojego domu. Nikt nie zajmuje połowy podjazdu drugiej osoby ani nie blokuje dostępu sąsiadowi złym parkowaniem. Każdy jest szczęśliwym kamperem.
Niestety, ta grzeczność zależy od tego, jak dobrze dogadujesz się ze swoimi sąsiadami. Niektórzy mieszkańcy pozwali się wzajemnie o to, jak poruszać się po wspólnym podjeździe. Inni mogą mieć przyjemny układ, dopóki jeden z nich się nie przeprowadzi, pozostawiając pozostałego właściciela domu, aby twierdzić, że wspólny podjazd jest tylko ich, ponieważ używali go dłużej, niezależnie od tego, co mówi badanie nieruchomości.
„Następny nabywca całkiem możliwe, że wchodzi w bagno”, powiedział Bryan Kasprisin, top agent nieruchomości w Joliet, Illinois, który sprzedał kilka nieruchomości z wspólnymi podjazdami. Więc jak sprzedawca może zapewnić płynne żeglowanie?
Talk about the positives
A shared driveway can be a single space as wide as a single-car driveway (roughly 9 to 12 feet, although some can be smaller) or a double-car driveway (roughly 20 to 24 feet). Mogą one również przybrać kształt litery „Y”, rybiej ości lub flagi na słupie. Plusy takiego układu może nie od razu skoczyć do głowy, ale są zalety wspólnego podjazdu:
Shared konserwacji:
Tak długo, jak odpowiedni akt notarialny określa równą własność, wszyscy właściciele mogą wziąć na swoje barki koszty i pracę łopatą pokazu, usuwania plam oleju silnikowego lub ponownego uszczelniania betonu lub asfaltu z powodu pęknięć.
Wspólne parkowanie:
W obszarach metropolitalnych, takich jak Brooklyn, Nowy Jork, gdzie parking jest na premii, wspólny podjazd jest „upragnioną” cechą, niezależnie od konieczności dzielenia go z kimś innym.
Czystsze, bezpieczniejsze ulice:
Ulice z mieszkaniami blisko siebie mogą wydawać się czystsze i stać się bezpieczniejsze poprzez zmniejszenie „punktów dostępu pojazdów”, takich jak podjazdy, powiedział jeden komitet sterujący o proponowanych ulepszeniach dróg w Washtenaw County, Michigan. „Dzielenie się lub wspólne korzystanie z podjazdu przez dwóch lub więcej właścicieli nieruchomości powinno być zachęcane” – stwierdzono w raporcie komitetu.
Zadresuj typowe obawy kupujących dotyczące wspólnych podjazdów
Niektórzy ludzie odnoszą się do wspólnego podjazdu jako „wspólnego podjazdu”, ale ma on definicję prawną. Prawie wszystkie wspólne podjazdy są „appurtenant służebności”, lub prawa do „wykonywania ograniczoną formę własności lub posiadania nieruchomości innej osoby,” prawnicy nieruchomości powiedzieć. Prawa te dołączają do własności ziemi i zazwyczaj przechodzą do nowego właściciela.
Służebność może określać, że każdy właściciel domu jest właścicielem części podjazdu, ale ma prawo do korzystania z pełnej przestrzeni do jazdy do i z garażu, według Nolo.com, wiodącej stronie prawnej od 2011 roku. Inne czasy, jeden właściciel domu jest właścicielem całego podjazdu, a służebność przyznaje sąsiadowi dzielącemu podjazd prawo do korzystania z jego części, takich jak parking z jednej strony lub dla osiągnięcia garażu.
Problemy, które często powstają z wspólnych podjazdów obejmują:
- Jeden sąsiad blokuje jak drugi może dotrzeć do garażu, drzwi wejściowych, lub jego lub jej samochodu.
- Dzieci zostawiają rowery lub zabawki na podjeździe.
- Jeden z sąsiadów nie odśnieża lub nie uczestniczy w kosztach napraw.
- Sąsiedzi wyznaczają sobie przestrzeń podjazdu za pomocą farby, słupków lub innych przegród.
- Nie ma pewności co do odpowiedzialności prawnej dotyczącej osób poszkodowanych na podjeździe.
Ujawnij prawa własności
Kasprisin powiedział, że zawsze ujawnia, kiedy nieruchomość ma wspólny podjazd i często musi wyjaśnić kupującym, co to oznacza. „Czasami nie jest to problem dla kupującego, aż zrobimy to problem, pozwalając im wiedzieć, że to jest to, co może się zdarzyć”, powiedział. „To naprawdę nie przeszkadza kupującego, dopóki nie dowiedzą się, co odpowiedzialność jest lub co problemy, które mogą powstać są.”
Easements są rejestrowane w ramach powiatu, gdzie nieruchomość znajduje się, więc raport tytuł lub badanie nieruchomości powinny nakreślić przyszłego nabywcy prawa własności. Einhorn, Barbarito, Frost & Botwinick, Denville, New Jersey, kancelaria prawna, która zajmuje się sprawami dotyczącymi nieruchomości, mówi, że właściciele domów również mogą sprawdzić swoją politykę ubezpieczenia tytułu o wszelkich służebnościach dotyczących korzystania lub dostępu do driveway.
Jednakże są sąsiedzi, którzy starają się wykonywać więcej praw niż powinni po dowiedzeniu się, że będą mieli kogoś nowego obok. Kasprisin spotkał się z taką sytuacją sprzedając wiktoriański dom z 1895 roku w Joliet, Illinois. Sąsiad zajął stanowisko, że jest właścicielem podjazdu, ponieważ mieszkał na ulicy dłużej i powiedział kupującemu: „Upewnij się tylko, że twoi ludzie nie parkują na podjeździe” – powiedział agent.
Okazało się, że linia własności przebiegała przez środek podjazdu, dając kupującemu prawo do korzystania z jego połowy, tak jak sprzedający. Z pomocą prawdziwego adwokata nieruchomości, obie strony sporządziły umowę o konserwacji, która nakreśliła konserwacji, odpowiedzialności i dostępu. (Od stycznia 2020 roku, 21 stanów wymagają, że prawdziwy adwokat nieruchomości jest obecny na zamknięciu, podczas gdy inne stany wymagają adwokata tylko do przygotowania niektórych dokumentów.)
„Niektóre z nich były po prostu podstawowa uprzejmość, że uważam, że powinny iść unsaid, obiecać, aby nie parkować w środku i nie zostawiaj samochodu tam w sobotę wieczorem,” Kasprisin powiedział.
Negocjować prawa lub podzielić go w razie potrzeby
Marshall, Roth & Gregory, firma prawnicza w Asheville, Karolina Północna, która obsługuje planowania nieruchomości i transakcji na rynku nieruchomości, powiedział, że agenci nieruchomości powinny być czujni na wszelkie takie „wspólne problemy dostępu” przed aukcji nieruchomości, jak również przed zamknięciem. Niezależnie od tego, jak wspólny podjazd był używany wcześniej, właściciele i użytkownicy powinni nagrać swoje granice własności, obowiązki i koszty w dokumencie, takim jak Wspólna Umowa Driveway, ci prawnicy say.
Niektórzy kredytodawcy nie przyznają zatwierdzenia kredytu dla potencjalnych nabywców zainteresowanych nieruchomością z wspólnym podjazdem bez takiego zarejestrowanego dokumentu prawnego, dodali.
A Shared Driveway Maintenance Agreement może być tak krótki, jak kilka akapitów lub drobiazgowo szczegółowe na kilku stronach. Powinna ona zawierać:
- prawny opis podjazdu (zatrudnij geodetę, aby zmierzył działkę, zarejestrował dane i zbadał ewidencję gruntów)
- jak strony dzielą podjazd (na przykład rodzaj służebności)
- specyfikacje dotyczące podziału kosztów utrzymania, usuwania śniegu i lodu oraz innych ulepszeń
- postanowienia dotyczące braku płatności, takie jak to, że jedna strona ma prawo do zastawu przeciwko drugiej.
Jednakże, jeśli miałeś szczególnie napięte stosunki z sąsiadami na temat wspólnego korzystania z podjazdu, może się okazać, że podzielenie podjazdu jest lepszą opcją przed sprzedażą.
Podzielnik musi być po twojej stronie nieruchomości i zapewniać odpowiednią szerokość dla obu użytkowników, co może zmierzyć profesjonalny geodeta. (Możesz chcieć porozmawiać z sąsiadem wcześniej o swoich planach, aby mogli zatrudnić geodetę, jak również). Niektóre przegrody obejmują ogrodzenie z siatki łańcuchowej zainstalowane w asfalcie, kamienie obrzeżne ustawione na szczycie istniejącego betonu lub wąskie podniesione łóżko ogrodowe z tarcicy impregnowanej ciśnieniowo.
Jak wspólny podjazd wpływa na Twoją strategię cenową
Przy sprzedaży domu ze wspólnym podjazdem Twój agent nieruchomości użyje porównywalnych właściwości, aby pomóc ustalić cenę wywoławczą. Ale w zależności od tego, jak powszechne wspólne podjazdy są w Twojej okolicy, agent może nie mieć do dostosowania ceny do compensate.
„Musisz spojrzeć na to przypadek po przypadku, dom po domu,” Kasprisin powiedział. Jeśli wspólny podjazd jest jedynym w dzielnicy mieszkalnej, gdzie każdy inny ma swój własny podjazd, „to wpłynie na wartość trochę, ponieważ jest to coś innego.”
Jednakże, jeśli wspólny podjazd jest normą w Twojej okolicy, nie ma potrzeby dostosowania, jak w przypadku wiktoriańskiego domu, który Kasprisin sprzedał. „Nie brałem pod uwagę podjazdu w ogóle do strategii cenowej,” powiedział. „Jeśli chcesz żyć w tej okolicy lub w tego typu domu, to po prostu idzie część i część z bycia tam.”
Kupujący może również znaleźć, że wspólny podjazd nie jest dużo kompromisu dla niektórych innych korzyści, dodał. „Jeśli mam siedem samochodów garaż, ale mam wspólny podjazd, może nie chcę wspólny podjazd, ale wow, mogę dostać siedem samochodów garaż. Czasami bierzesz dobre ze złym.”
Wspólny podjazd może być zwykły dla niektórych kupujących, ale nie musi stać się barierą dla sprzedaży domu. „To tylko jasne i wyraźne oczekiwania: 'To jest to, co musi być zrobione'”, powiedział Kasprisin. „Jak wszystko inne, jeśli wszyscy mają to, to powinni być OK.”
.