Istnieją dwie klasy najemców w San Francisco: ci, którzy są chronieni przez Rent Ordinance of 1979, i ci, którzy nie są. Większość najemców w budynkach sprzed czerwca 1979 roku korzysta z ochrony przed ogromnymi podwyżkami czynszu i bezpodstawnymi eksmisjami.
Z pomocą naszych przyjaciół z San Francisco Tenants Union, zidentyfikowaliśmy sześć praw, o których możesz nawet nie wiedzieć, że je posiadasz. Kilka z poniższych wskazówek dotyczy tylko mieszkań, które są objęte rozporządzeniem o czynszach i, co dziwne, nawet jednostek nielegalnych. W dziwacznym skręcie biurokracji, czasami można być lepiej chronionym mieszkając w nielegalnej jednostce niż w rynkowej, zbudowanej po 1979 r.
Zanim przejdziemy do kwestii prawnych, pozbądźmy się kilku rzeczy z drogi: Magiczną liczbą w rozporządzeniu o wynajmie jest 13 czerwca 1979 roku. Jeśli twój budynek otrzymał certyfikat użytkowania przed tą datą, gratuluję, jesteś chroniony przez rozporządzenie (z kilkoma drobnymi wyjątkami).
Jeśli papierkowa robota została wydana po 13 czerwca 1979 roku, nasze kondolencje. Nie masz kontroli czynszu i możesz zostać wyeksmitowany z prawie każdego powodu – bo budynek jest na rynku, bo jest wtorek, bo właściciel miał naprawdę rozczarowujące burrito. Nie oznacza to, że tak się stanie – San Francisco ma mnóstwo przepisów, które pomagają chronić najemców – oznacza to tylko, że właścicielowi łatwiej jest złożyć wniosek o eksmisję. A twoi przyjaciele z ochroną Rent Ordinance, jednakże, mogą być eksmitowani tylko z uzasadnionego powodu, który jest ograniczony do tych 16 scenariuszy.
A teraz, bez dalszej adolescencji, brud, po który tu przyszedłeś:
1. Jeśli twoja jednostka jest nielegalna – jeśli twój właściciel stworzył ją bez pozwolenia – prawo lokatorskie nadal może mieć zastosowanie. W większości przypadków jesteś chroniony przez Rozporządzenie o Czynszach, nawet jeśli lokal powstał po 1979 roku. Dzieje się tak, ponieważ nielegalne lokale z definicji nie posiadają certyfikatu użytkowania. Bez certyfikatu wynajmu, wynajmujący nie mają możliwości twierdzenia, że lokal powstał po 1979 r. i dlatego jest zwolniony z Rozporządzenia o czynszach. Korzystasz również z ochrony przed eksmisją, tak jak każdy najemca objęty Rozporządzeniem o Czynszach.
2. Nawet jeśli Twój wynajmujący trzyma Twój depozyt, jest on nadal technicznie Twój, co oznacza, że masz prawo do odsetek narosłych podczas Twojego najmu. Jeśli mieszkałeś w swoim mieszkaniu przez co najmniej rok (i tak długo, jak nie mieszkasz w mieszkaniach subsydiowanych), masz prawo do tych odsetek, kiedy się wyprowadzasz. Mówi o tym Kodeks Administracyjny San Francisco, paragraf 49.2. Dotyczy to wszystkich, nie tylko wybranych, którzy korzystają z ochrony Rent Ordinance.
3. Jeżeli twoje mieszkanie ma wspaniały widok, który był reklamowany jako część całkowitego pakietu – np. widok na Golden Gate, wodę, panoramę miasta – to jest to atut, który dodaje duże pieniądze do czynszu. Jeśli pojawi się nowa konstrukcja i zablokuje obiecany widok, możesz ubiegać się o obniżenie czynszu. Będziesz musiał złożyć petycję o zmniejszenie usług w Radzie ds. (Przykro nam, lokatorzy na rynku, ta strategia nie będzie dla was skuteczna, ponieważ wasz właściciel może podnieść czynsz z prawie każdego powodu.)
4. Powiedzmy, że zostaniecie eksmitowani z ważnego powodu – co oznacza, że wasze mieszkanie podlega rozporządzeniu o najmie z 1979 r. – ponieważ, na przykład, właściciel wprowadza się lub planuje wycofać mieszkanie z użytku. Właściciel jest zazwyczaj zobowiązany do wypłacenia około $5,200 za każdego lokatora. Kwota ta może być wyższa, w niektórych przypadkach przekraczając granicę sześciu cyfr. (Różni się to w zależności od przyczyny eksmisji i wzrasta każdego marca.) To samo dotyczy nielegalnych jednostek, too.
Należy jednak pamiętać, że wprowadzenie się właściciela jest inny scenariusz z Ellis Act. Rada ds. Czynszów ma więcej informacji na temat płatności relokacyjnych Ellis Act.
5. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie czynszu, jeśli właściciele eksmitują cię, aby mogli wprowadzić się do lokalu, powinni wprowadzić się w ciągu trzech miesięcy i mieszkać tam przez co najmniej trzy lata od daty eksmisji. Jeśli wyprowadzą się przed upływem trzech lat, są zobowiązani do zaoferowania ci mieszkania z powrotem po starej stawce czynszu (plus dopuszczalne podwyżki zgodnie z rozporządzeniem o czynszach).
Jeśli zostaniesz eksmitowany na podstawie Ellis Act, masz taką samą ochronę, ale na okres dziesięciu lat – chociaż pierwotny czynsz musi być oferowany tylko przez pięć lat. Jeśli twoja jednostka została sprzedana nowym właścicielom, ci ludzie są również związani Ellis Act. Jeśli przeprowadzą się oni w ciągu dziesięciu lat i zdecydują się wynająć swój dom, muszą najpierw zaoferować go tobie. Zła wiadomość jest taka, że Ty (lub Twoi dobrzy samarytanie, byli sąsiedzi) musicie wykonać własną pracę detektywistyczną. Właściciele powinni powiadomić Radę ds. Czynszów o zamiarze ponownego wynajęcia, ale jakoś ten krok ma tendencję do pomijania.
6. Jeżeli musisz się wyprowadzić z powodu pożaru, powodzi lub innej katastrofy naturalnej, możesz wprowadzić się z powrotem do swojego mieszkania po jego naprawieniu za ten sam czynsz, który płaciłeś przed wprowadzeniem ulepszeń, plus wszelkie podwyżki dozwolone przez Radę ds. Czynszów, takie jak standardowa roczna podwyżka czynszu. (Sorry, market-raters, tutaj również macie pecha.)
7. Ci z was, którzy są pod ochroną Rent Ordinance, to są jedyne scenariusze, dla których możecie być eksmitowani.
Chcesz dowiedzieć się więcej? The Tenants Union to świetne miejsce, aby zacząć, i (z pewnym cierpliwym kopaniem i tolerancją dla agresywnie zagnieżdżonych list) można znaleźć rozdziały i odwrotne cytaty z Rent Ordinance na stronie Rent Board.