Ponieważ organizacjom non-profit brakuje funduszy na rozwój i eksploatację swoich budynków, poszukują one finansowania ze źródeł zewnętrznych, takich jak rządy lokalne, stanowe i federalne oraz podmioty prywatne. Projekty często mają warstwowe dotacje w postaci kapitału własnego, długu, dotacji i ulg podatkowych (organizacje non-profit są podmiotami zwolnionymi z podatku na podstawie sekcji 501(c)(3) kodeksu podatkowego IRS).
FederalEdit
Low-Income Housing Tax CreditEdit
Poprzez LIHTC, inwestorzy otrzymują schronienie podatkowe w wysokości jednego dolara ($1) za każdy kredyt podatkowy otrzymany w okresie 10 lat. Cena poszczególnych kredytów podatkowych może się różnić i nie musi być wymianą 1:1. Wysokość kredytów podatkowych dostępnych dla danego stanu jest uzależniona od liczby ludności tego stanu. Deweloperzy składają wnioski do agencji stanowych, takich jak stanowa Agencja Finansów Mieszkaniowych, o przyznanie kredytów podatkowych. Po otrzymaniu kredytów podatkowych, deweloper sprzedaje je inwestorom. Nie mniej niż 10% przydziałów kredytów podatkowych danego stanu musi być przeznaczone na rozwój budownictwa mieszkaniowego przez organizacje non-profit.
Przy sprzedaży LIHTC deweloperzy zazwyczaj zawierają spółkę komandytową (LP lub LLC) z inwestorem (patrz dyskusja powyżej dotycząca własności), w której inwestor staje się 99% wspólnikiem. Podczas gdy LIHTC mogą być wykorzystywane do przyciągnięcia inwestorów do projektu, rzadko pokrywają one całkowite koszty rozwoju, a deweloperzy muszą znaleźć dodatkowe źródła „finansowania luki”.
Sekcja 8Edit
Obecnie program Housing Choice Voucher (poprzez Sekcję 8) zapewnia fundusze dla Public Housing Authorities (PHAs), które płacą właścicielom domów jedno- i wielorodzinnych różnicę między 30% dochodu lokatorów a „godziwym czynszem rynkowym” za zapewnienie przystępnych cenowo mieszkań. Istnieją dwie metody dystrybucji funduszy Sekcji 8: poprzez pomoc opartą na projekcie i poprzez pomoc opartą na lokatorze. Organizacje non-profit nie otrzymują bezpośrednio pomocy opartej na projekcie; dlatego też, aby skorzystać z tego programu, wymagane jest partnerstwo z PHA. PHA mogą wykorzystać do 20% swojego przydziału bonów na bony projektowe.
Dla deweloperów non-profit, którzy są właścicielami terenu, na którym znajduje się ich osiedle mieszkaniowe, sekcja 8 generalnie wpływa na dochód projektu, ponieważ zapewniane są subsydia czynszowe. Bony oparte na projekcie pozwalają właścicielom przeznaczyć część lub całość swojej nieruchomości na przystępne cenowo mieszkania czynszowe i otrzymać za to dotacje. W przypadku, gdy lokator zdecyduje się wyprowadzić z dotowanego lokalu, lokal ten pozostaje przystępny cenowo. W przeciwieństwie do tego, z voucherów opartych na najemcy, dotacja jest związana z najemcą, więc najemca może przenieść się z jednego gospodarstwa domowego do innego i nadal kwalifikują się do pomocy mieszkaniowej.
Sekcja 202 & Sekcja 811Edit
Sekcja 202 i 811 to programy HUD, które zapewniają dotacje kapitałowe dla organizacji non-profit w celu sfinansowania budowy, remontu lub nabycia mieszkań wspomagających dla osób starszych (Sekcja 202) i niepełnosprawnych (Sekcja 811). Programy te zapewniają, że non-profit właścicieli starszych i niepełnosprawnych mieszkań w ramach tych programów nie będzie musiał płacić za długoterminowe finansowanie, eliminując potrzebę długu i subsydiów czynszowych w celu wspierania bardzo niskich dochodach lokatorów.
Federalne pass-throughEdit
Następujące programy finansowania opisane są dostarczane przez HUD, ale przydzielone do stanów i lokalnych jurysdykcji do dystrybucji do projektów. Deweloperzy mieszkaniowi ubiegają się o fundusze za pośrednictwem stanów i lokalnych jurysdykcji, jednak finansowanie dotacji faktycznie pochodzi z federalnych monies.
Community Development Block GrantEdit
Program CDBG został ustanowiony przez Housing and Community Development Act z 1974 r. i zastąpił osiem programów federalnych, które przyznawały fundusze państwom i społecznościom lokalnym w oparciu o propozycje dotyczące konkretnych projektów i miały ścisłe przepisy dotyczące tego, jak pieniądze mogą być przydzielane. W przeciwieństwie do tego, program CDBG pozwala stanom i gminom na budżetowanie funduszy CDBG w oparciu o ich skonsolidowany plan (obowiązkowy plan, który nakreśla potrzeby mieszkaniowe społeczności, jej 5-letnią strategię oraz roczny plan koncentrujący się na zasobach i realizacji). Udział społeczności jest wymagany przy tworzeniu skonsolidowanego planu. HUD następnie określa, w jaki sposób fundusze są dystrybuowane do różnych społeczności wnioskujących przy użyciu kilku formuł, które mierzą zakres ubóstwa, populacji, przeludnienia mieszkań, wieku mieszkań i opóźnienia wzrostu populacji w porównaniu do obszarów metropolitalnych.
Nie mniej niż 70% funduszy CDBG przyznanych społeczności musi korzystać z osób o niskich i umiarkowanych dochodach (do 80% AMI, lub Area Median Income). Pozostała kwota może być wykorzystana na zapobieganie lub eliminację slumsów lub zepsucia lub na potrzeby społeczności spowodowane przez klęskę żywiołową. Fundusze mogą być wykorzystane na nabycie, zbycie lub utrzymanie nieruchomości; przebudowę istniejących budynków mieszkalnych i niemieszkalnych; usługi socjalne; oraz rozwój gospodarczy.
Władze lokalne nie mogą wykorzystywać funduszy CDBG do budowy nowych budynków mieszkalnych (z wyjątkiem „mieszkań ostatniej szansy”, lub gdy porównywalne zastępcze budownictwo mieszkaniowe dla projektu CDBG może być zrealizowane tylko przez nową budowę). Jednakże, organizacje non-profit i inne organizacje, które są częścią rewitalizacji dzielnicy, rozwoju gospodarczego społeczności lub projektu oszczędzania energii są dozwolone do korzystania z funduszy na housing.
Na początku 2011 roku, prezydent Barack Obama zaproponował budżet na rok podatkowy 2012, który zawierał cięcia programu CDBG o 7,5%, czyli 300 milionów dolarów.
Fundusze HOMEEdit
Program HOME Investment Partnerships, kolejny program grantów blokowych dla społeczności, został stworzony przez Kongres w 1990 roku i autoryzowany jako Tytuł II ustawy Cranston-Gonzalez National Affordable Housing Act. Podobnie jak w przypadku CDBGs, przed dystrybucją funduszy HOME wymagany jest skonsolidowany plan. W przeciwieństwie do CDBGs, fundusze HOME są przyznawane państwom i lokalnym jurysdykcjom specjalnie w celu zapewnienia przystępnych cenowo mieszkań własnościowych i czynszowych dla gospodarstw domowych o niskich i umiarkowanych dochodach. Stany otrzymują 40% funduszy, a miasta i inne samorządy lokalne 60%. Alokacja funduszy jest oparta na formule opartej na potrzebach (podobnej do programu CDBG). Stany kwalifikują się do wyższej kwoty przydziału formuły lub 3 milionów dolarów; a lokalne jurysdykcje kwalifikują się do co najmniej 500 000 dolarów. Z pieniędzy przyznanych państwu lub lokalnej jurysdykcji, co najmniej 15% musi zostać przekazane organizacjom non-profit opartym na społeczności (Community Housing Development Organizations, CHDOs).
Fundusze HOME mogą być użyte do pomocy ludziom w kupnie domu, do rozwoju mieszkań własnościowych i czynszowych (w tym nabycie ziemi i rozbiórka istniejącej nieruchomości w celu umożliwienia realizacji projektu finansowanego przez HOME; oraz pokrycie kosztów relokacji), do renowacji istniejących domów, oraz do zapewnienia „pomocy czynszowej opartej na lokatorach” (lub TBRA). Projekty rozwojowe muszą być skierowane do gospodarstw domowych z nie więcej niż 80% AMI, a w przypadku projektów czynszowych, co najmniej 90% rodzin korzystających z pomocy musi mieć dochód niższy niż 60% AMI. Dla projektów wynajmu z pięcioma lub więcej jednostkami objętymi pomocą, co najmniej 20% gospodarstw domowych musi mieć dochody niższe niż 50% AMI.
Inne wymagania dla funduszy HOME obejmują dopasowanie funduszy z innych źródeł, minimalne warunki przystępności dla projektów, limity na TBRA, oraz limit czasowy na to, kiedy fundusze muszą być przydzielone i wydane przez. Na każdego dolara otrzymanego z funduszy HOME, jurysdykcje muszą zapewnić 25 centów dopasowania w źródłach niefederalnych. Nowo budowane mieszkania czynszowe muszą pozostać przystępne cenowo przez co najmniej 20 lat. Dla mieszkań zajmowanych przez właścicieli (nowo wybudowanych i przebudowanych), nabytych mieszkań czynszowych oraz przebudowanych mieszkań czynszowych, minimalny okres przystępności cenowej wynosi od 5 do 15 lat w zależności od ilości otrzymanych funduszy w stosunku do ilości wspomaganych jednostek. W przeciwieństwie do bonów w ramach sekcji 8, program TBRA jest ograniczony do dwóch lat i nie może być wykorzystywany do pomocy czynszowej opartej na projekcie. Wreszcie, fundusze HOME muszą zostać rozdysponowane (w tym zarezerwowane fundusze dla CHDO) w ciągu dwóch lat i wydane w ciągu pięciu lat.
Często fundusze HOME nie wystarczają, aby obniżyć czynsze do maksymalnego dozwolonego poziomu w oparciu o AMI; dlatego też należy pozyskać dodatkowe fundusze i wykorzystać je w połączeniu z funduszami HOME, takie jak LIHTC. Zarówno fundusze HOME, jak i CDBG zostały skrytykowane za niezdolność do zapewnienia dotacji wystarczająco dużych, aby zapewnić mieszkania dla gospodarstw domowych o dochodach równych lub niższych niż 30% AMI.
Inne publiczne źródła finansowaniaEdit
Obligacje zwolnione z podatkuEdit
Celem obligacji zwolnionych z podatku, czyli private activity bonds, jest promowanie tworzenia miejsc pracy i zwiększanie rozwoju gospodarczego na obszarach lokalnych; dlatego nie są one ograniczone do tworzenia mieszkań. Obligacje te są emitowane przez państwowe Agencje Finansowania Mieszkalnictwa (podobnie jak LIHTC) lub przez agencje rozwoju samorządu lokalnego. Ponieważ odsetki od obligacji są zwolnione z podatków stanowych i lokalnych, kredytodawcy, którzy nabywają obligacje, przekazują te oszczędności kredytobiorcom poprzez niższe stopy procentowe. Tax-exempt bonds are similar to conventional loans in that the borrower must pay back the principle plus interest to the lender; however, tax-exempt bonds typically have longer financing periods compared to conventional loans. W ogóle, ten rodzaj obligacji jest wykorzystywany do projektów powyżej jednego miliona dolarów.
Istnieją obligacje, które istnieją wyłącznie do użytku przez organizacje non-profit w celu zapewnienia mieszkalnych mieszkań czynszowych. Kiedy używane do takich celów, kod IRS umieszcza ograniczenia użytkowania na co najmniej 95% wpływów z obligacji. Wśród dozwolonych sposobów wykorzystania, jeden z nich nakłada minimalne poziomy przystępnego cenowo obłożenia. Podobnie jak w przypadku LIHTC, co najmniej 40% jednostek musi być zajmowanych przez gospodarstwa domowe o dochodach 60% AMI lub niższych, lub co najmniej 20% jednostek musi być zajmowanych przez gospodarstwa domowe o dochodach nie wyższych niż 50% AMI.
Rząd federalny ogranicza ilość obligacji zwolnionych z podatku, które państwo może wyemitować w danym roku. Ze względu na późno-2000s kryzysu finansowego, państwowe agencje finansowe mieszkaniowe stały się „praktycznie zamrożone … z rynku obligacji mieszkaniowych” powodując wiele agencji albo zawiesić lub znacznie zmniejszyć ilość obligacji issued.
Fundusze powiernicze mieszkanioweEdit
Housing trust funds (HTFs) są tworzone na wszystkich szczeblach rządowych (krajowych, stanowych, powiatowych i lokalnych). Fundusze te są tworzone specjalnie w celu zapewnienia przystępnych cenowo mieszkań dla gospodarstw domowych o niskich i umiarkowanych dochodach i opierają się na zebranych źródłach dochodów. Fundusze HTF mają na ogół znacznie mniej ograniczeń niż inne formy finansowania publicznego i mogą być wykorzystywane do szerokiego zakresu działań rozwojowych. Na przykład działania kwalifikujące się w ramach National Housing Trust Fund obejmują między innymi: nabywanie nieruchomości, koszty rozwoju/rehabilitacji, koszty budowy i niektóre koszty operacyjne. Większość funduszy powierniczych ma minimalny wymóg przystępności cenowej wynoszący od 5 do 30 lat. Większość funduszy HTF skierowana jest do osób na poziomie i poniżej 80% AMI; jednak około jedna czwarta HTF skierowana jest do bezdomnych lub osób z dochodami na poziomie 50% AMI lub poniżej.
Podobnie jak w przypadku funduszy sekcji 8, ponieważ fundusze powiernicze są zazwyczaj zarządzane przez agencje rządowe lub quasi-rządowe, w celu wykorzystania funduszy, projekty rozwoju non-profit muszą być zakończone w partnerstwie z władzami mieszkaniowymi, departamentami rozwoju społeczności lub korporacjami, agencjami rozwoju obszarów miejskich lub wieloma innymi możliwymi agencjami zarządzającymi. (Aby uzyskać więcej informacji dotyczących agencji zarządzających, zobacz Housing trust fund – Administration or governance)
PrivateEdit
Prywatna pomoc w formie dotacji i nisko oprocentowanych kredytów na przystępne cenowo mieszkania jest zazwyczaj finansowana przez lokalne fundacje wspólnotowe i krajowe organizacje non-profit. Lokalne fundacje społeczne koncentrują się przede wszystkim na poprawie konkretnych dzielnic, podczas gdy krajowe organizacje non-profit mają szersze cele. Korporacje For-profit oferują również możliwości finansowania poprzez powiązane fundacje non-profit lub partnerstwa, takie jak Living Cities, fundusz mieszkaniowy stworzony przez partnerstwo instytucji finansowych, firm ubezpieczeniowych i HUD. Ponadto, jeśli prywatna firma prowadzi dużą część swojej działalności w danym obszarze, może również wnieść ziemię, pieniądze i doświadczenie do deweloperów non-profit.
.