Restoring a historic house: 8 tips and tricks before getting started

Editor’s note: Ta historia została pierwotnie opublikowana w maju 2016 roku. Została zaktualizowana o nowe informacje.

Witamy z powrotem w Period Dramas, cotygodniowej kolumnie, która naprzemiennie przeprowadza łapanki zabytkowych domów na rynku i odpowiada na pytania, które zawsze mieliśmy na temat starszych struktur.

Restoring zabytkowego domu nie jest małym przedsięwzięciem. Nie tylko trzeba zachować szczególną ostrożność w przypadku starych konstrukcji i materiałów budowlanych, ale stare domy są pełne niespodzianek, a koszty mogą się szybko sumować. Ale jeśli jest jedna rzecz, której się nauczyliśmy, to to, że dobrze przeprowadzona renowacja może zmienić koszmar w dom marzeń.

Zwróciliśmy się do jednego z naszych ulubionych projektantów wnętrz i architektów, kolegi z obsesją na punkcie starych domów, Stevena Gambrela, który odrestaurował i odnowił wiele XVIII- i XIX-wiecznych domów w Nowym Jorku i okolicach – zbudowany w 1853 roku dom kapitana Overtona w Sag Harbor – aby dowiedzieć się trochę o tym, czego można się spodziewać i czego szukać, kiedy odnawiamy dom z epoki.

Życie w starym domu to zobowiązanie

Czy liczysz na rzeczy takie jak podłogi radiacyjne – lub nawet coś takiego jak równomiernie ogrzewany lub chłodzony pokój – jako must-have? Wtedy mieszkanie w starszym domu, z jego nieprawidłowościami, może nie być dla Ciebie.

„Jeśli zamierzasz kupić zabytkowy dom, ponieważ kochasz stare okna z falistego szkła i ducha podłóg,” mówi Gambrel, „musisz zrozumieć, że nie będziesz w stanie mieć niektórych z wygód, które pochodzą z 21 wieku życia.”

„Zrobiłbym wszystko na ziemi, aby utrzymać to faliste szkło w oknach, nawet jeśli oznacza to posiadanie przeciągów w pokoju,” dodaje Gambrel. „Po prostu włożyłabym kolejny sweter. Ale jeśli nie jesteś taką osobą, to nie jest to odpowiedni dom dla Ciebie.”

Uszkodzenia wodne są wrogiem

„Uszkodzenia wodne są poważne, ważne i należy się nimi zająć”, mówi Gambrel. „Szkody wodne mają długoterminowe skutki, takie jak sucha zgnilizna. Ponadto robaki uwielbiają wilgotne środowiska.”

Keep an eye out-especially around the ceilings, floors, and windows for signs of water damage. To może być ostrzeżenie o poważnych problemach strukturalnych.

Coś, na co należy zwrócić szczególną uwagę, to płyta progowa. Płyta progowa jest najniższym poziomym elementem konstrukcji, który biegnie wokół całego fundamentu. Wszystkie pionowe podpory strukturalne dla domu są przymocowane do płyty sill.

„Płyta progowa jest najbardziej narażona na działanie wody, ponieważ siedzi blisko mokrej ziemi”, mówi Gambrel. „Jeśli podłogi są krzywe, może to wynikać z wypaczonej płyty progowej, ponieważ jest to cała struktura, na której siedzi dom.”

Zbierz zespół, który Ci pomoże

Wykonawca i inspektor mogą pomóc oszacować ilość pracy, którą trzeba wykonać i jej koszt. Ale pomocne może okazać się poszukiwanie osób z doświadczeniem w konserwacji zabytków.

„Potrzebujesz lokalnego historyka lub wykonawcy, który odnawia zabytkowe domy. Oni mogą zapewnić największą pomoc i powiedzieć ci o procesie renowacji, który musi być wykonany,” mówi Gambrel.

I przede wszystkim, każdy kogo przyprowadzisz musi zrozumieć twój ostateczny cel przywrócenia nieruchomości. „Wiele osób nie rozumie różnicy między konserwacją a wyrwaniem czegoś i rozpoczęciem od nowa” – mówi Gambrel – „To nie jest to, czego chcesz. Potrzebujesz utalentowanych ludzi, którzy pomogą Ci przejść przez proces odnawiania starego domu.”

Na budżet? Zacznij od małego

Pomimo że starsze domy – niezależnie od wielkości – prawdopodobnie wszystkie będą wymagały aktualizacji i renowacji, jeśli nie masz nieograniczonych funduszy, poszukaj mniejszego domu, który będzie łatwiejszy w utrzymaniu.

„Kupuj materiały wysokiej jakości i odnawiaj mniej – zawsze będę za tym orędownikiem”, mówi Gambrel, którego renowacja domu Captain Overton w Sag Harbor obejmuje okna z podwójnym mahoniem, mosiężne okucia zaprojektowane na zamówienie i ocalałe marmurowe manty. „Wolałbym mieszkać w doskonale odrestaurowanej maleńkiej XVIII-wiecznej kolonii saltbox niż w rozpadającej się rezydencji z kiepską dachówką.”

Be smart about your investment

Nawet jeśli nigdy nie planujesz sprzedaży, Gambrel mówi, że mądrze jest rozważyć wartość odsprzedaży podczas budżetowania. „To generalnie kosztuje tyle samo pieniędzy, aby odnowić dom w kilku różnych miejscach, niezależnie od tego, co lokalny rynek nieruchomości może wspierać”, mówi. „Nie chcesz nad inwestować w domu, który nie przyniesie równego zwrotu.”

W tym celu-badaj, co w pełni odnowione domy sprzedają się w okolicy i niech to poinformuje, jak skonstruować swój budżet. Jednym z łatwych celów do zachowania budżetu jest wybieranie i wybieranie kominków do renowacji.

Często w fixer uppers, kominki muszą być relined lub mieć ich murów naprawione-proces, który Gambrel mówi może kosztować w górę 12.000 dolarów za komin. Jeśli znajdziesz miejsce z wieloma kominkami i kominami – może to być mądre, aby wybrać i zdecydować, które z nich naprawić.

Zacznij od dachu, okien i murów

Może być kuszące, aby wybrać szafki kuchenne i swatches farby od razu, ale pierwsze etapy remontu powinny być praktyczne, a nie estetyczne. „To jest jak zarządzanie kryzysem – musisz najpierw naprawić rzeczy, które będą powstrzymywać wszelkie przyszłe szkody przed wystąpieniem”, mówi Gambrel. „Zapewnij domowi wodoszczelność. Napraw dach, okna i mur.”

Niekiedy lokalizacja domu bezpośrednio wiąże się z wytrzymałością i jakością materiałów budowlanych. „Poważnym problemem, który znajdziesz w niektórych regionach, jest to, że czasami w zaprawie znajduje się piasek. To negatywnie wpływa na jej integralność” – mówi Gambrel. „Ponieważ jest tak dużo piasku w ziemi tutaj na Long Island, wiele 18-wiecznych kominów zostało wykonanych z tą słabszą zaprawą, więc mur będzie słabszy i będzie wymagał więcej uwagi.”

Kominki i kominy są dobrym miejscem do sprawdzenia, czy zaprawa wymaga naprawy, proces zwany repointingiem. Wystarczy użyć rąk, aby przeprowadzić wstępny test przed wezwaniem specjalistów: „Jeśli nie widzisz brakującej zaprawy, użyj palców, aby dotknąć i stuknąć w zaprawę, aby zobaczyć, czy się rozpada.”

Technologia jest twoim przyjacielem

While Gambrel ostrzega, że aktualizacja ogrzewania, chłodzenia i systemów elektrycznych domu są łatwo najdroższą częścią każdej renowacji, nie martw się, że wykonanie aktualizacji będzie wymagało wyrwania wszystkich detali z epoki, które pokochałeś w pierwszej kolejności.

„Technologia była niezwykle łaskawa dla konserwatorów – możesz rozbić system mechaniczny na mniejsze jednostki, zasilać górne piętra z poddasza, a dolne z piwnicy” – mówi Gambrel. „Nazywa się to systemem dzielonym i jest to naprawdę dobry sposób na to, aby nie wyrządzić tak wielu szkód w historycznej tkance domu.”

Obejmij niezagrażające dziwactwa

Wyrównywanie nierównych podłóg w starym domu może być czasochłonnym i kosztownym procesem. Dlaczego nie uwzględnić ich w projekcie domu? „Na Manhattanie mam dom, który został zbudowany w 1827 roku. Jest krzywy! Więc zostawiłem go krzywy” – mówi Gambrel. „Zaprojektowałem wszystkie elementy stolarki, takie jak listwy przypodłogowe, aby dostosować je do krzywych podłóg. W jednym miejscu listwa może mieć wysokość 6″, a w innym 8″.”

Podobnie, jeśli zastanawiasz się, gdzie dodać łazienki i szafy, spróbuj spojrzeć na problem jak na okazję. W odrestaurowanym domu Kapitana Overtona znajduje się sypialnia z łóżkiem wbudowanym w niszę, która powstała, gdy Gambrel dodał łazienkę na drugim piętrze.

Chodzi o to, aby wiedzieć, co poświęcić, aby zachować resztę. „Wolałbym zachować integralność 3 atrakcyjnych pokoi i skompromitować czwarty, niż wyciąć wszystkie cztery i zostać z czterema przeciętnymi przestrzeniami” – mówi Gambrel. „Musisz uczynić z tego twórczą okazję. W tym właśnie tkwi piękno, urok i dziwaczność renowacji.”