|
Czas czytania: 3 minuty
Publiczne władze mieszkaniowe są często zaniepokojone federalnymi inspekcjami REAC w swoich nieruchomościach.
I powinny być, ponieważ ich wyniki w ocenach Real Estate Assessment Center są związane z finansowaniem HUD i kwalifikowalnością do innowacyjnych programów Housing and Urban Development, takich jak Moving to Work.
Twoja PHA zaczyna od 100 punktów, a twoim zadaniem jest utrzymanie jak największej ich liczby. Oto kilka prostych wskazówek i strategii, które zapewnią udaną inspekcję:
Przed inspekcją
Przed inspekcją REAC należy rozważyć przeprowadzenie inspekcji przed REAC przez przeszkolony personel agencji lub zewnętrznego konsultanta. Inspekcje obejmują pięć elementów, a niektóre z nich są ważone bardziej niż inne:
- Site
- Building Exterior
- Building Systems
- Common Spaces
- Units
Podczas przeprowadzania inspekcji przed REAC, pamiętaj, aby upewnić się, że wszystkie elementy działają tak, jak powinny. Jest to dobry wspólny wskaźnik dla wszystkich komponentów REAC.
Na przykład, ściana oporowa musi wykonywać zadanie powstrzymywania czegoś. Jeśli dojdzie do naruszenia, będzie to kosztowało Cię punkty. W zależności od wielkości wyrwy, może cię to kosztować sporo punktów. Lub, wewnątrz jednostki, palnik na kuchence musi działać zgodnie z przeznaczeniem, lub można stracić punkty.
HUD oferuje pomocną listę Top 25 najczęściej zgłaszanych braków dla mieszkalnictwa publicznego i Top 25 najczęściej zgłaszanych braków dla mieszkalnictwa wielorodzinnego. Przestudiuj listy i uczyć się na błędach innych.
Be Strategic o Inspection Items
Czy wiesz, jaka jest różnica między najczęstszych elementów awarii i te, które będą kosztować najwięcej punktów? Pozycje takie jak brakujące lub pęknięte płyty pokrywowe są powszechne, ale czy będą Cię dużo kosztować podczas inspekcji? Prawdopodobnie nie.
Mając ograniczony czas i zasoby, skup się na następujących obszarach inspekcji typu „make-or-break”, uszeregowanych od najbardziej do najmniej ważnego:
Miejsce: Pozycje w tej kategorii są ważone najsilniej i najprawdopodobniej spowodują słaby wynik kontroli. Skup się na następujących elementach, które mogą kosztować od 4 do 8 punktów w zależności od powagi wady:
- Połamane/brakujące ogrodzenia, zwłaszcza obwodowe; przerośnięta roślinność na ogrodzeniach
- Pęknięcia i niebezpieczeństwo potknięcia się na chodnikach i chodnikach
- Zablokowane lub częściowo zablokowane odpływy burzowe
- Uszkodzenia ścian oporowych
- Ostre przedmioty
- Uszkodzenia placów zabaw
Zewnętrzne: W tym obszarze również możesz stracić kilka poważnych punktów. Poszukaj następujących elementów:
- Uszkodzenia lub dziury w drzwiach zewnętrznych
- Pęknięcia w fundamencie
- Dziury w ścianie
- Uszkodzenia płaskiego dachu
Systemy budowlane: Te mają kilka elementów, które mogą być kosztowne:
- Uszkodzenia zraszaczy lub nie wykonują w razie potrzeby
- Winda nie działa
- Każde problemy elektryczne
Jednostki i wspólne przestrzenie: Dopiero po pokryciu trzech powyższych obszarów należy przejść do wspólnych przestrzeni i jednostek. Obszary wymienione powyżej mają zdolność do zranienia twojego wyniku REAC znacznie bardziej niż jednostki lub wspólne przestrzenie. Po wejściu do środka poszukaj następujących rzeczy:
- Problemy elektryczne
- Zatkane powolne odpływy
- Zablokowane wyjście
- Pleśń
- Infestacja
Wprowadzenie konsultanta REAC
Wiele PHA wprowadza konsultanta, aby pomóc w szkoleniu członków personelu, jak przygotować się do inspekcji REAC. Niektóre większe PHAS wynajmują konsultanta nie tylko do przygotowań przed REAC, ale także do towarzyszenia inspektorowi REAC, aby upewnić się, że nie wywołuje on elementów w niewłaściwy sposób.
Przynajmniej personel PHA powinien być przeszkolony w zakresie kryteriów inspekcji REAC, które nie zawsze wydają się być zdroworozsądkowe. Niebezpieczeństwo potknięcia się na klatce schodowej może kosztować 0 punktów, podczas gdy niebezpieczeństwo potknięcia się na zewnątrz kosztuje 7 punktów. Brak alarmu przeciwpożarowego w jednostce może nie kosztować żadnych punktów, podczas gdy dziura w ziemi może kosztować 5-7 punktów.
Podsumowanie
Wyniki REAC są bardzo ważne dla PHAS. Pod wieloma względami przygotowanie się do inspekcji REAC oznacza wyrzucenie logiki przez okno.
Znajomość kryteriów, typowych braków i wartości punktowych – plus sprowadzenie eksperta – pomoże Twojej agencji zapewnić, że jest gotowa do inspekcji REAC.
Konsultacja z firmą doradczą opartą na CPA, posiadającą doświadczenie w zakresie PHA, w celu uzyskania pomocy.
Konsultacja z firmą doradczą opartą na CPA, posiadającą doświadczenie w zakresie PHA.