Koszty eksmisji: Learn the Costs Incurred to Evict Someone
Jest kilka powodów, dla których wynajmujący może chcieć eksmitować najemcę, ale głównym powodem jest to, że najemca nie płaci czynszu. W rzeczywistości, zgodnie z badaniami TransUnion, 84%* wynajmujących twierdzi, że problemy z płatnościami są ich największym zmartwieniem związanym z nowymi najemcami.
Często eksmisja wymaga zawiadomienia najemcy, złożenia pozwu sądowego przeciwko najemcy i przeprowadzenia długotrwałego procesu eksmisyjnego, który może wymagać przesłuchania.
Jeśli myślisz, że brzmi to jak dużo czasu i wysiłku, masz rację. Proces eksmisji jest zarówno kosztowne i czasochłonne, zwłaszcza jeśli wziąć pod uwagę, że można było zapobiec z dokładnego przesiewania lokatora przed wprowadzeniem się do nieruchomości.
proces eksmisji najemcy
Przed odpowiedzią, co to kosztuje, aby kogoś eksmitować, rzućmy okiem na wysokim poziomie przeglądu, jak proces eksmisji działa. Po podpisaniu umowy najmu, pojawia się problem. Być może czynsz nie jest płacony, umowa najmu jest naruszona, lub twój najemca łamie prawo.
Zwykle, ty i twój najemca starają się rozwiązać problem przed wysłaniem zawiadomienia o eksmisji, po którym jesteś zobowiązany czekać pewną ilość czasu na najemcę, aby rozwiązać problem. Ten okres oczekiwania różni się znacznie między stanami.
Jeśli problem nie zostanie rozwiązany, skarga w sądzie jest złożona. Po data sądu jest wysyłane, najemca otrzyma wezwanie do którego mogą reagować z odpowiedzią lub czekać na rozprawę. W sądzie, dwa z was będzie każdy opisać swoją wersję historii i czekać na decyzję sędziego.
Jeden z dwóch wyników może wystąpić: wygrywasz lub najemca wygrywa. Jeśli najemca wygra i pozostanie, możesz być zobowiązany do zapłaty za ich koszty sądowe i attorney fees.
Jeśli wygrasz i najemca jest zmuszony do opuszczenia, sędzia wyda nakaz sądowy, znany również jako nakaz eksmisji lub Writ of Restitution. Albo twój najemca będzie dobrowolnie opuścić, lub funkcjonariusz organów ścigania może być wymagane do usunięcia najemcy i ich rzeczy. Na podstawie umowy najmu i prawa lokalnego, twój najemca może być odpowiedzialny za płacenie opłat sądowych, opłat adwokackich, niezapłacony czynsz, i / lub odszkodowania i kary.
THE COST BREAK DOWN
Wydatki rozciągają się dalej niż koszt samej eksmisji. Obejmują one również inne powiązane wydatki, których być może nie uwzględniłeś. Opłaty eksploatacyjne, utracony czynsz, koszty sądowe i inne opłaty prawne są częścią eksmisji.
Dane TransUnion SmartMove wykazały, że całkowite wydatki związane z eksmisją dla zarządców nieruchomości wynoszą średnio $3,500 i mogą trwać tak długo, jak 3-4 tygodnie, aby proces eksmisji przebiegł zgodnie z planem.**
POGŁĘBIAJMY TO, aby zobaczyć, co te koszty obejmują:
Opłaty prawne: W większości przypadków, będziesz chciał zatrudnić adwokata do eksmisji najemcy, zwłaszcza, że proces eksmisji może być skomplikowany, a papierkowa robota musi być w stu procentach dokładna. Nawet błędnie wpisane nazwisko może powodować problemy i opóźnienia. Adwokaci zazwyczaj pobierają setki dolarów za godzinę i te godziny mogą dodać się szybko.
Ile to kosztuje eksmisja kogoś w opłatach prawnych? Nieruchomości lub eksmisji adwokat może pobierać albo opłatę stałą lub za godzinę, a co to kosztuje, aby eksmitować kogoś zależy zarówno od doświadczenia adwokata i złożoności sprawy. Niski-end średni koszt eksmisji w opłatach prawnych jest 500 dolarów.
Koszty sądowe: Koszt złożenia wniosku w sądzie jest różny, ale każdy stan pobiera opłaty za złożenie wniosku. Eksmisje są często kwestionowane przez lokatora. Sporne eksmisje reprezentowane przez radę mogą uczynić prostą eksmisję bardziej skomplikowaną. Odkrycia, wnioski i żądania procesu jury może zwiększyć koszty prawne i przeciągnąć proces, co oznacza dalsze utracone czynsz i zmarnowany czas.
Ile kosztuje eksmisja kogoś w kosztach sądowych? Koszt eksmisji w zakresie wydatków sądowych będzie się różnić w zależności od tego, w jakim stanie odbywa się sprawa, ale średnia krajowa wynosi 50 dolarów. Należy pamiętać, że istnieją również opłaty za biuro szeryfa, aby służyć zawiadomienia, więc należy zbadać ten koszt eksmisji, jak również.
Utrata czynszu: Wraz z opłatami prawnymi, utracony czynsz jest jednym z najdroższych kosztów eksmisji. Czynsz nadal narasta podczas formalnego procesu eksmisji, a niezależnie od wyniku sądowego, może istnieć niezapłacony dług czynszowy należny Tobie. Jeśli dojdzie do uszkodzenia mienia, czas spędzony na kontaktach z wykonawcami i dokonywaniu niezbędnych napraw przedłuży okres, w którym nieruchomość pozostaje pusta i nie przynosi żadnych dochodów. Nie wspominając o dodatkowych kosztach obrócenia jednostki – przygotowanie go do wynajęcia, reklamy, pokazując nieruchomości, i tak dalej.
Ile kosztuje eksmisja kogoś w kategoriach utraconego czynszu? Na podstawie mediany czynszu i średniego 3-miesięcznego procesu eksmisji, eksmisje zazwyczaj kosztują $2,540 z powodu pustostanu, co nie jest małą liczbą dla początkujących właścicieli.
Koszty obrotu nieruchomościami: Jest więcej straconych pieniędzy niż tylko czynsz, gdy uwzględnimy koszty eksmisji. Oprócz bezpośredniego uderzenia w twój miesięczny dochód, będziesz musiał stawić czoła uciążliwym kosztom obrotu. Płatności na poczet kredytu hipotecznego i opłat HOA – które kiedyś były pokrywane przez najemcę – teraz spadają na twoje barki. Będziesz prawdopodobnie ponieść koszty reklamy i opłat za zarządzanie nieruchomością, oprócz usług maintenance.
Ile to kosztuje eksmisja kogoś w kategoriach obrotu nieruchomości? Kwota miesięcznej raty kredytu hipotecznego, czy jesteś członkiem Stowarzyszenia Właścicieli Domów, i jak zdecydujesz się reklamować to tylko kilka czynników, które przyczyniają się do kosztów eksmisji kogoś. Średnio, obrót nieruchomości koszty mogą wynosić $ 1,750.
Property Damages: Co najmniej, nie może być opłaty za czyszczenie, jeśli używasz zewnętrznej usługi do czyszczenia nieruchomości. Najemca, który jest eksmitowany (i dlatego nie może zbierać ich depozyt czynszu) ma małą motywację do czyszczenia nieruchomości przed opuszczeniem pomieszczeń. W zależności od prawa stanowego, rzeczy osobiste najemcy mogą wymagać usunięcia i / lub przechowywania. W przypadku opuszczonej nieruchomości, może to kosztować więcej, aby prawidłowo pozbyć się elektroniki, dużych przedmiotów i materiałów niebezpiecznych.
Ile kosztuje eksmisja kogoś w szkody majątkowe? Ta liczba jest naprawdę trudna do określenia, biorąc pod uwagę ilość zmiennych. Jak lekceważący był lokator? Jak rozległe było uszkodzenie? Jak drogie były przedmioty? Czy były one ubezpieczone? Jeśli masz szczęście, nie będziesz miał żadnych szkód majątkowych w ogóle, ale jeden koszt eksmisji można liczyć na jest zmiana zamków. Bądź przygotowany na wydanie około 150 dolarów na ślusarza.
Uszkodzenia finansowe: Nawet jeśli wygrasz wyrok finansowy przeciwko najemcy, American Collectors Association raportuje tylko 17% wskaźnik sukcesu na średniej kolekcji długu (2010 Benchmarking Survey). W końcu, jeśli najemca nie jest w stanie zapłacić czynszu, nie jest bardzo realistyczne oczekiwać, że będziesz w stanie odzyskać swoje straty od nich w odpowiednim czasie.
Całkowity koszt eksmisji
Dane TransUnion SmartMove wykazały, że całkowite wydatki związane z eksmisją dla zarządców nieruchomości wynoszą średnio $3,500 i mogą trwać nawet 3-4 tygodnie, aby proces eksmisji przebiegł zgodnie z planem.**
Są też koszty niepieniężne, które należy wziąć pod uwagę, takie jak obciążenie i stres związany z trwającą bitwą prawną. Czas to pieniądz, a im więcej czasu tracisz na eksmisję, tym mniej czasu masz do spędzenia na bardziej lukratywnych endeavors.
W końcu, koszty eksmisji są zbyt wysokie, jeśli wziąć pod uwagę, że można podjąć kroki, aby pomóc uniknąć ich w pierwszej kolejności. Możesz zmniejszyć prawdopodobieństwo eksmisji za pomocą polityki wynajmu i środków zapobiegawczych. Dokładne badanie lokatorów pomoże Ci zmniejszyć ryzyko zaległości i destrukcyjnych najemców, a umowa najmu, która wyraźnie określa opłaty za zwłokę i zasady płatności zmotywuje najemców do uczynienia czynszu priorytetem.
PREVENT EVICTIONS BEFORE THEY HAPPEN
Aby zapewnić, że Twoja nieruchomość nadal przynosi dochody, musisz mieć wysokiej jakości najemców. Jeśli najemca jest w tyle w ich czynszu i utraty pieniędzy, będzie prawdopodobnie chcesz szybko zastąpić je z najemcą, który może płacić czynsz. Jednak legalne eksmisje mogą być kosztowne i czasochłonne, a formalny proces eksmisji jest regulowany przez stanowe prawo wynajmującego i najemcy. Podczas gdy duże firmy zarządzające nieruchomościami często mają środki na pokrycie kosztów eksmisji, nie jest tak w przypadku wielu niezależnych wynajmujących.
Jak powiedział Benjamin Franklin, „uncja prewencji jest warta funta kłaków”. Dokładne sprawdzenie najemców i uczynienie go konsekwentną częścią procesu wynajmu może pomóc uniknąć konieczności eksmisji najemcy później. Pakiet SmartMove o wartości 35$ zawiera raport eksmisji i pełny raport kredytowy.
Czy korzystasz z usługi SmartMove lub innej usługi sprawdzania, ważne jest, aby zamówić raport eksmisji jako część pakietu sprawdzania najemcy, ponieważ wcześniejsze eksmisje są wysoce przewidywalne dla przyszłych eksmisji. Analiza prawie 200 nieruchomości przeprowadzona przez TransUnion wykazała, że eksmitowani mieszkańcy mają prawie trzy razy więcej wcześniejszych eksmisji i rekordów windykacyjnych związanych z wynajmem niż mieszkańcy, którzy nie zostali eksmitowani.
TENANT SCREENING: A COST/BENEFIT ANALYSIS
Średni koszt eksmisji wynosi $3,500, podczas gdy pakiet SmartMove tenant screening kosztuje tylko $35. Dzięki matematyce analizy kosztów i korzyści z prowadzenia raportu eksmisji, możesz wstępnie przesiać 10 najemców za tę samą cenę eksmisji jednego.
Pięćdziesiąt sześć procent wynajmujących mówi, że wcześniejsza historia eksmisji jest jedną z ich głównych obaw dotyczących nowych najemców, a prowadzenie raportu eksmisji może dać Ci spokój, którego potrzebujesz, aby posunąć się naprzód z następną umową najmu. Miejmy nadzieję, że nie będziesz musiał sprawdzać więcej niż kilku kandydatów i poczujesz się pewnie z pierwszymi kilkoma najemcami, których sprawdzisz – a dzięki innowacyjnej strukturze cenowej SmartMove, nigdy nie będziesz musiał płacić za więcej niż to, czego potrzebujesz. Nie ma usługi subskrypcji; po prostu zapłać za raport eksmisji każdego wnioskodawcy w razie potrzeby.
Gdy pomyślisz o tysiącach dolarów, których możesz uniknąć wydając na eksmisję, usługa sprawdzania lokatorów jest rozsądną inwestycją. Dzięki SmartMove, możesz nawet przerzucić koszt na wnioskodawcę, aby zapłacił za badanie.
Może się zdarzyć, że nawet najbardziej ostrożny właściciel będzie musiał eksmitować lokatora. Jednakże, zaawansowana kontrola lokatorów jest najlepszym zabezpieczeniem przed znalezieniem się w skomplikowanej i kosztownej sytuacji.
*2014 SmartMove ankieta dla użytkowników