Zrozumienie czterech faz cykli rynkowych poprawi Twoją strategię inwestycyjną.
Od czasu krachu na rynku nieruchomości w 2007 roku, obserwujemy gwałtowne ożywienie na większości rynków. Wielu ekspertów mówi, że nieruchomości to bańka, która wkrótce wyskoczy; wydają się krzyczeć: „Kupujący uważaj!”. Pundits twierdzą, że skoro cykle rynku nieruchomości trwają zazwyczaj osiem lat, a my jesteśmy w dziewiątym roku kolejnych wzrostów cen, korekta jest już mocno spóźniona. Stopy procentowe wzrosły o 2,25 procent od grudnia 2008 roku i wielu może się zastanawiać, czy to już koniec imprezy. Czy tak jest w istocie? I jak można podjąć własną świadomą decyzję?
Kiedy rozumiemy cykle rynkowe, mamy lepsze wyczucie, co zrobić z obecnymi aktywami i czy kupować więcej, czy nie. Mądre inwestowanie teraz może pomóc Tobie i mnie zmaksymalizować zyski i uniknąć skończenia pod wodą, jak wielu zrobiło w latach 2006-2007. Let’s dig into cyklu rynku nieruchomości i nauczyć się ocenić, gdzie dany rynek jest w cyklu, i jakie strategie wykorzystać w każdej fazie cyklu.
Cztery fazy
Cykl rynku nieruchomości składa się z czterech faz. Pierwszą z nich jest Ekspansja lub faza, podczas której większość wzrostu dzieje. Następnie przychodzi Equilibrium lub czas spowolnienia i stabilizacji. Trzecia faza jest, oczywiście, spadek lub faza, w której wartości nieuchronnie spadają, czasami trochę, czasami dużo. Ostatnią fazą jest Absorpcja, czyli faza, w której wartości nieruchomości zaczynają odbijać się od dna i zaczyna się ożywienie, ale wzrost jest nadal powolny.
Spójrzmy na każdą z tych faz cyklu rynkowego w sposób bardziej szczegółowy. Poniżej omawiam, jak lepiej rozpoznać początek każdej fazy i podaję strategię lub dwie do wykorzystania podczas każdej fazy.
Faza 1: Identyfikacja rynku ekspansji
Rynki nieruchomości w ekspansji są zazwyczaj obszarami doświadczającymi wzrostu populacji i miejsc pracy. Korzystne zachęty podatkowe, inicjatywy rządowe, polityka „right-to-work” i niski lub żaden państwowy podatek dochodowy mogą prowadzić do korzyści ekonomicznych. Na przykład, gdy warunki na rynku są odpowiednie, korporacje mogą być bardziej skłonne do przeprowadzki lub ekspansji na rynku. Rozbudowa fabryk i inny rozwój infrastruktury przynosi miejsca pracy. Więcej miejsc pracy prowadzi do wzrostu populacji, co z kolei prowadzi do większej liczby pozwoleń na budowę, nowych podziałów, nowych dróg, szkół i centrów handlowych. Pojawia się „ścieżka wzrostu”, na której pewne obszary miasta przeżywają boom.
Podczas fazy ekspansji, pożądane lokalizacje bliżej centrum miasta i obszary ze starszymi domami o znaczeniu architektonicznym lub historycznym mogą zobaczyć renowację i gentryfikację. Inwentarz mieszkaniowy może stać się ciasny. Będzie więcej kupujących niż sprzedających, a sprzedający zobaczą wiele ofert, których ceny często będą wyższe niż ceny katalogowe. Zapasy nie siedzieć na rynku bardzo długo podczas ekspansji. Często nieruchomości sprzedają się w ciągu kilku dni lub nawet godzin. Ceny wspinają się podczas ekspansji i aprecjacja jest silna. Wreszcie, deweloperzy ze znakami dolara w ich oczach często overbuild jak próbują dostać się do akcji.
Moves to Make During Expansion
Wczesna część fazy ekspansji jest czas, aby budować nowe domy i domy spekulacyjne, a do zarabiania pieniędzy robi flip. Podczas drugiej części ekspansji polecam sprzedaż lub najlepiej wymianę nieruchomości, które zostały kupione nisko podczas spadku lub absorpcji. Następnie z tymi pieniędzmi w ręku, kupuj na innych rynkach, które mają lepsze przepływy pieniężne i więcej miejsca na wzrost cen.
Faza 2: Identyfikacja rynku w równowadze
W początkowych etapach fazy równowagi, mnóstwo nowych zapasów trafia na rynek, jak ludzie czują, że rzeczy są spowolnienie i pracy do gotówki się. Istnieje mniej kupujących jako ekspansji firmy i wzrost zatrudnienia spowolniły przez czas równowagi przybywa. Oferty nieruchomości zaczynają się starzeć i siedzieć na rynku przez 90-120 dni lub dłużej. Ceny zaczynają spadać, a sprzedawcy płacą więcej ustępstw, ponieważ rynek zaczyna sprzyjać kupującym, a nie sprzedającym. Podczas równowagi, budowniczowie oferują zachęty i zaczynają obniżać ceny. Nowe centra handlowe mają pustostany, a kompleksy apartamentów zaczynają oferować zachęty.
Moves to Make During Equilibrium
Nie bądź chciwy. Jeśli chcesz sprzedać i masz dobry kapitał własny, to jest to czas na sprzedaż. Być może trzeba będzie sprzedać 10 procent poniżej wartości rynkowej, aby zapewnić, że wyjdziesz przed zalewem ludzi, którzy nieuchronnie będą jeździć na rynku do upadku. Dla tych, którzy chcą zwiększyć swoje udziały, równowaga jest czas, aby kupić off-rynkowych właściwości z zagrożonych sprzedawców, gdzie nadal można uzyskać ceny, które sens.
Faza 3: Identyfikacja rynku w spadku
Jednym z najpewniejszych sposobów, aby zauważyć spadek rynku jest oglądać trendy zatrudnienia. W spadku, bezrobocie wzrasta, miejsca pracy są trudniejsze do znalezienia, firmy redukują swoje siły robocze. Szkoły mogą nawet pozwolić nauczycielom odejść, ponieważ ludzie wyprowadzają się z miasta na inne rynki. Pewne znaki upadku w końcu stają się oczywiste. Działki w pododdziałach, tylko w połowie zabudowane, mogą siedzieć i zarastać, gdy deweloperzy nie wywiązują się ze swoich zobowiązań i stają się przedmiotem przejęcia. W tych ostatnich częściach spadku, ceny nieruchomości znacznie spadają i inwentarz wykluczenia skacze. W inwentarzu spadku może siedzieć przez długi czas. Oferty są bardzo niskie i jest miejsce na negocjacje. Władze lokalne mogą starać się uruchomić rynek poprzez ustanowienie stref poprawy i innych bodźców rozwojowych.
Moves to Make During Decline
Jeśli sprzedałeś podczas wcześniejszej fazy rynku i nie reinwestować w innym rynku, możesz mieć gotówkę w ręku. Jeśli tak, spadek jest czas, aby kupić stromo dyskontowane właściwości, zwłaszcza A i B + aktywów. Wyższe właściwości klasy będzie docenić najbardziej, gdy bounce przychodzi i spadek jest najlepszy czas, aby uzyskać te klejnoty dla cen, które spowodują przepływ gotówki w dół rynku. Zostaw B- i C aktywów w spokoju aż do fazy absorpcji. Możesz również znaleźć kompleksy apartamentów podczas spadku. Tylko upewnij się, że istnieje wystarczający popyt na wynajem i że utrata populacji nie jest kontynuowana na wybranym rynku, jeśli to zrobisz.
Faza 4: Identyfikacja rynku absorpcji
Absorpcja zaczyna się, gdy ceny przestają spadać. Odbicie staje się oczywiste dla wielu inwestorów tylko wtedy, gdy inwentarz wykluczenia zaczyna być konkurencyjny ponownie. Absorpcja może zobaczyć powrót wielokrotnych ofert, jak główne REITS i fundusze hedgingowe zaczynają konkurować o inwentarz. Ceny rosną, jak warunki rynkowe zaczynają sprzyjać sprzedawców po raz kolejny. Absorpcja widzi miejsca pracy zaczynają wracać i bezrobocie łagodzi. Dobrym sposobem, aby spojrzeć na absorpcję jest to, że jest to wczesna wiosna. Może być jeszcze śnieg na ziemi, ale topnieje, temperatury się ocieplają, ale jest jeszcze trochę za wcześnie na szorty i sandały.
Moves to Make During Absorption
Absorpcja to czas, aby kupić wspaniałe właściwości przepływu gotówki, jak możesz, jak A i B+ inwentarz staje się zbyt drogie do przepływu gotówki. Skup się na C+ i B- domów, które będą miały wysokie zyski. Trzymaj się solidnych dzielnic. Jeśli zwiększysz swoje portfolio podczas absorpcji, będziesz często przepływ środków pieniężnych dobrze i uzyskać uderzenie z uznania później podczas nadchodzącej fazie ekspansji.
Pamiętaj, że wszystkie nieruchomości są lokalne i że zazwyczaj istnieją rynki w każdej z czterech faz cyklu rynkowego gdzieś w całym kraju. Słyszałeś powiedzenie: „Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja!”. To naprawdę jest o kupowaniu nisko i sprzedaży wysoko. Jak nauczyć się identyfikować fazy cyklu rynkowego i zrobić prawo porusza się podczas każdego z nich, Twój prawdziwy sukces nieruchomości będzie soar.
.