Leasing gruntowy jest ważnym elementem wielu struktur transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych. Jednak dla wielu profesjonalistów z branży nieruchomości komercyjnych umowy dzierżawy gruntu są rzadko spotykane i słabo rozumiane. W tym artykule rzucimy trochę światła na to, jak działają dzierżawy gruntu, wyjaśnimy, jak wyglądają typowe struktury dzierżawy gruntu, a także wyjaśnimy kilka powszechnych nieporozumień dotyczących dzierżawy gruntu.
Czym jest dzierżawa gruntu?
Po pierwsze, czym dokładnie jest dzierżawa gruntu? Leasing gruntowy, często nazywany leasingiem gruntowym, jest po prostu leasingiem samego gruntu. Zazwyczaj grunt jest dzierżawiony na stosunkowo długi okres czasu (50-99 lat) na rzecz dzierżawcy, który buduje na nim budynek. Dzierżawa gruntu oddziela własność gruntu od własności budynku i ulepszeń zbudowanych na gruncie.
Dlaczego dzierżawy gruntu mają sens
Mimo że na początku może się to wydawać dziwne dla dewelopera lub dzierżawcy, aby zbudować budynek na gruncie, który jest własnością kogoś innego, istnieją dobre powody, dla których dzierżawa gruntu jest korzystna dla wszystkich zaangażowanych stron.
Może największą zaletą dla dzierżawców jest to, że dzierżawa gruntu zapewnia dostęp do dobrze zlokalizowanych gruntów, których w przeciwnym razie nie można by kupić. Z tego powodu umowy dzierżawy gruntu są powszechnie stosowane przez wielu dużych najemców detalicznych, takich jak McDonald’s, Chick-fil-a i Starbucks. Kolejną zaletą dzierżawy gruntu jest to, że najemca nie musi wyłożyć z góry gotówki wymaganej do zakupu gruntu w ramach transakcji. To obniża kapitał początkowy wymagany w inwestycji, uwalniając gotówkę na inne cele, a także poprawiając rentowność.
Dla właściciela gruntu, dzierżawa gruntu zapewnia stabilny strumień dochodu zazwyczaj od najemcy posiadającego zdolność kredytową, jednocześnie pozwalając właścicielowi gruntu zachować własność gruntu. Zazwyczaj umowy dzierżawy gruntu mają wbudowane klauzule dotyczące eskalacji i prawa do eksmisji, które zapewniają właścicielowi gruntu odpowiedni wzrost czynszu w okresie obowiązywania umowy dzierżawy, jak również dalszą ochronę w przypadku niewywiązania się z umowy. Inną korzyścią dla właścicieli gruntów jest to, że umowy dzierżawy gruntu zwykle mają klauzulę zwrotną, która przenosi własność ulepszeń na właściciela gruntu na koniec dzierżawy.
Podporządkowane vs niepodporządkowane umowy dzierżawy gruntu
Podporządkowanie odnosi się do pierwszeństwa roszczeń lub udziału własnościowego w aktywach. Kiedy kredyt budowlany lub stały kredyt jest wykorzystywany do finansowania ulepszeń, kredytodawca nadrzędny będzie wymagał „pierwszej pozycji” w hierarchii roszczeń do aktywów, które są zabezpieczeniem kredytu. Jako taki, starszy lub „pierwszy” pożyczkodawca, będzie wymagał od innych pożyczkodawców lub roszczeń na nieruchomości, aby być podporządkowane do jego pierwszego interesu.
Podporządkowana dzierżawa gruntu jest po prostu dzierżawa gruntu, gdzie właściciel gruntu zgadza się wziąć niższy priorytet w hierarchii roszczeń na własność ziemi. Zasadniczo właściciel gruntu zastawia grunt jako zabezpieczenie kredytu na ulepszenia, stając się w rzeczywistości drugim lub młodszym kredytodawcą w projekcie.
Dlaczego właściciel miałby podporządkować swój udział w dzierżawie gruntu? Istnieje wiele powodów, dla których może to być korzystne. Jednym z nich jest w szczególności ułatwienie finansowania długu w celu wybudowania budynku, który zwiększy wartość sąsiednich nieruchomości należących również do właściciela dzierżawy gruntu. Zapewniłoby to właścicielowi gruntu dodatkowe korzyści poza przedmiotową transakcją. Innym powodem jest to, że właściciel gruntu mógłby w zamian wynegocjować wyższe opłaty leasingowe lub inne bardziej korzystne warunki.
Z drugiej strony, niepodporządkowana umowa dzierżawy gruntu to umowa dzierżawy gruntu, w której właściciel gruntu utrzymuje swoją pierwszą pozycję w hierarchii roszczeń do danego składnika aktywów. W takim przypadku pożyczkodawca nie miałby prawa do odebrania gruntu w przypadku niewywiązania się z umowy przez dzierżawcę. Taka niepodporządkowana pozycja jest uważana za znacznie bezpieczniejszą dla właściciela gruntu (przewyższa nawet hipotekę) i jako taka zwykle wiąże się z niższą stawką najmu. W ramach niepodporządkowanej dzierżawy gruntu kredytodawcy będą bardziej niechętnie udzielać pożyczek, ale zazwyczaj po prostu wezmą pod uwagę płatności leasingowe podczas zatwierdzania kredytu przy określaniu maksymalnej kwoty kredytu na nieruchomości.
Wycena dzierżawy gruntu
Wycena dzierżawy gruntu nie jest podobna do wyceny jakiejkolwiek innej dzierżawy lub strumienia przepływu środków pieniężnych. Ponieważ istnieje jasno określony okres leasingu, stawka leasingowa, harmonogram eskalacji oraz wartość końcowa, można stworzyć projekcję tych przepływów pieniężnych, a następnie zdyskontować je w celu określenia wartości bieżącej.
Wybór stopy dyskontowej w dużej mierze zależy od tego, jak ryzykowne są te przyszłe przepływy pieniężne. Na profil ryzyka umowy dzierżawy gruntu wpływa podporządkowanie, jakość kredytowa dzierżawcy, przyszła atrakcyjność lokalizacji, jakość i wartość ulepszeń oraz wszelkie inne istotne warunki umowy dzierżawy. Podobnie jak w przypadku wszystkich umów leasingowych, zawsze ważne jest dokładne zapoznanie się z treścią umowy, aby uzyskać pełne zrozumienie, kto jest odpowiedzialny za co i kiedy. Te warunki leasingu mogą być następnie wykorzystane do przeprowadzenia analizy zdyskontowanych przepływów pieniężnych.
Wniosek
Leasing gruntu jest ważnym elementem wielu transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych. Dzierżawa gruntu zwykle wiąże się z bardzo niską stopą zwrotu z uwagi na solidny strumień dochodów. Jednak strumień dochodu z dzierżawy gruntu jest uważany za bardzo bezpieczny, zwłaszcza gdy jest niepodporządkowany, a zatem lepszy nawet od kredytu hipotecznego. Chociaż często istnieje silna preferencja, aby posiadać niż wynajmować, dzierżawa gruntu może zapewnić atrakcyjne korzyści dla deweloperów i najemców, bez przenoszenia własności gruntu.