Kanada vs. USA: Który rynek mieszkaniowy ma się gorzej? – Point2 News

Kupno domu lub znalezienie wynajmu, na który Cię stać, staje się coraz większym wyzwaniem zarówno w Kanadzie jak i w USA. W porównaniu do sytuacji sprzed dziesięciu lat, zapewnienie sobie schronienia jest coraz bardziej obciążające finansowo na północ i na południe od granicy.

Ale czy koszty mieszkaniowe są bardziej przytłaczające w Kanadzie czy w Ameryce? Po tym, jak oba kraje doświadczyły własnego udziału w kłopotach gospodarczych, gdzie zmierzają teraz ich rynki mieszkaniowe i co to oznacza dla przeciętnego Amerykanina i przeciętnego Kanadyjczyka szukającego domu?

Aby porównać ewolucję dwóch rynków mieszkaniowych i ocenić ich obecny status, nasi analitycy wyodrębnili dane historyczne dotyczące trendów rynkowych i zbadali liczby z lat 2008 i 2018. Przyjrzeli się kluczowym wskaźnikom, w tym średniej cenie domu, czynszowi, wskaźnikom posiadania domu, zmianom w medianie dochodów w obu krajach oraz ewolucji krajów na skali przystępności cenowej, aby dokonać porównania obok siebie.

Oto główne ustalenia:

• Przeciętny Kanadyjczyk musi wydać aż 56% więcej na zakup domu lub 25% więcej na wynajem w porównaniu do sytuacji sprzed dziesięciu lat, ale mediana zarobków w Kanadzie wzrosła tylko o 15%.
• Średnia cena domu w USA wzrosła w znacznie wolniejszym tempie (24%), podczas gdy mediana dochodów wzrosła o 18%.
• Od 2008 roku dolar kanadyjski stracił około 25% swojej mocy w stosunku do dolara amerykańskiego, przechodząc od prawie idealnego parytetu do znacznie niższego kursu wymiany.
• Kryzys przystępności cenowej pogorszył się w Kanadzie, gdzie rynek mieszkaniowy przeszedł z kategorii „poważnie nieprzystępny” do „poważnie nieprzystępny”, ale amerykański rynek mieszkaniowy pozostał w kategorii „poważnie nieprzystępny”.

Kanada vs. USA: Two World Leaders at a Crossroads

Osiem lat w nowe tysiąclecie, USA maszerowały na czele jednego z najgorszych kryzysów gospodarczych w swojej historii po pęknięciu bańki mieszkaniowej. Kanadyjska bańka na rynku nieruchomości jeszcze nie pękła i kraj nie odnotował jeszcze dużego spadku cen domów, ale kanadyjska gospodarka doświadczyła własnego udziału w turbulencjach po krachu cen ropy z 2014 roku i pęknięciu bańki spekulacyjnej w Chinach.

A teraz, 10 lat po kryzysie mieszkaniowym, który zdestabilizował USA, niektórzy analitycy twierdzą, że Kanada stoi w obliczu podobnego scenariusza, jeśli utrzyma kurs: zadłużenie gospodarstw domowych przekracza obecnie 100% PKB, zgodnie z danymi opublikowanymi przez Bank Rozrachunków Międzynarodowych, średnia cena domu wzrosła o 56% w ciągu dziesięciu lat, podczas gdy mediana płac na gospodarstwo domowe wzrosła tylko o 15% w tym samym okresie, a luźna pożyczka rośnie.

W ciągu ostatnich sześciu lat dolar kanadyjski stracił 25% swojej siły w porównaniu z dolarem amerykańskim, przechodząc od prawie idealnego parytetu do znacznie niższego kursu wymiany. Dlatego w tym badaniu mediana płac, średnie ceny domów i średnie czynsze w obu krajach są wyrażone w walucie danego kraju, aby uniknąć zniekształceń i nieścisłości w zmianach procentowych.

Homeownership Rates in Canada Fall after 50 Years of Sustained Growth

Badania nad posiadaniem domu ujawniają rozległe korzyści ekonomiczne, społeczne i psychologiczne związane z posiadaniem domu. I choć to Amerykanie uważają posiadanie domu za integralną część amerykańskiego snu, Kanadyjczycy mają równie silne aspiracje właścicieli domów, a także wyższe wskaźniki własności.

W Stanach Zjednoczonych wskaźniki posiadania domów osiągnęły szczyt pod koniec 2004 roku, kiedy to odsetek właścicieli domów wyniósł 69,2%, po czym zaczął spadać w 2007 roku. Do 2015 roku udział właścicieli domów w USA spadł do 62,9%, poziomu niewidzianego od 1965 roku, kiedy to dopiero rozpoczynano gromadzenie danych. Po trzech latach ożywienia, udział właścicieli domów w USA jest obecnie ustalony na poziomie 64,2%.

W Kanadzie wskaźniki posiadania domów rosły w stałym tempie przez ponad cztery dekady, osiągając najwyższy w historii poziom 69% w 2011 roku, ale odsetek ten spadł do 67,8% po spowolnieniu gospodarczym z 2014 roku. Jest to pierwszy raz, kiedy udział właścicieli domów spadł w Kanadzie od prawie pół wieku.

Ceny domów w Kanadzie wzrosły dwa razy szybciej niż w USA

I przy średnich cenach domów rosnących w alarmującym tempie na północ od granicy, nic dziwnego, że przeciętny Kanadyjczyk nie może już łatwo zobowiązać się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Ze względu na oszałamiający 56% skok od 2008 roku, Kanada średnia cena domu poszedł z 304.663 dolarów CAD do 475.591 dolarów CAD w ciągu zaledwie dziesięciu lat.

The USA. market’s increases have been more contained: after a 24% increase, the average home price went from $245,200 USD in 2008 to $303,200 USD in 2018.

The alternative to homeownership, renting has been on the rise in both Canada and the U.S. in the past decade. I tak samo jest z przeciętnym czynszem w obu krajach. W Kanadzie średnia kwota wzrosła o 25% w ciągu dziesięciu lat, a w Stanach Zjednoczonych odnotowano podobny wzrost o 23% od 2008 roku. Jednak nie wszystkie miasta są sobie równe.

Według RENTCafé.com, średnie czynsze w Nowym Jorku i San Francisco znacznie wyprzedzają wszystkie inne amerykańskie ośrodki miejskie: na Manhattanie najemcy płacą 4 119 USD, a nawet na Brooklynie średnie czynsze wynoszą 2 801 USD. W czterech innych miastach średnie czynsze przekraczają 3 000 USD: San Francisco, CA (3 590 USD), Boston, MA (3 379 USD), San Mateo, CA (3 234 USD) i Cambridge, MA (3 112 USD).

W Kanadzie to Vancouver, a zwłaszcza Toronto mogą pochwalić się najwyższymi czynszami, ale są one znacznie poniżej najwyższych stawek czynszowych w USA – w obu miastach średni czynsz oscyluje wokół 2 000 USD CAD. A Vancouver nie wykazuje żadnych oznak spowolnienia: rząd prowincji zgodził się na 4,5% maksymalny dopuszczalny wzrost czynszów na 2019 rok, co jest największym wzrostem czynszów od 2004 roku, kiedy to pułap został ustalony na 4,6%.

Wzrost dochodów nie pasuje do wzrostu cen domów w Kanadzie

Aczkolwiek dochody również wzrosły w Kanadzie w ciągu ostatniej dekady, zostały one łatwo wyprzedzone przez wzrost cen domów. Przeciętny Kanadyjczyk patrzy obecnie na ceny domów o 56% wyższe, ale ma dochód tylko o 15% większy.

Porównaj to z sytuacją w USA, gdzie mediana dochodu na gospodarstwo domowe wzrosła o 18%, podczas gdy ceny domów wzrosły o 24%.

Więc, podczas gdy prawdą jest, że średnie ceny domów i czynsze rosną szybciej niż płace w obu krajach, Kanadyjczycy są w wyraźnie gorszej sytuacji.

In Several Canadian Markets, Unaffordability Nightmare Looms Large

Blisko powiązana z kwestią mediany płac, przystępność cen mieszkań ma duży wpływ na standard życia. Patrząc na ewolucję wskaźnika mediany – mediany ceny domu podzielonej przez medianę dochodu gospodarstwa domowego – w największych miastach USA i Kanady, to właśnie standard życia Kanadyjczyków jest najbardziej dotknięty.

Podczas gdy w 2008 r. krajowy wskaźnik braku przystępności cenowej w Kanadzie został ustalony na poziomie 4,9, co plasowało kraj w kategorii „poważnie nieprzystępnej cenowo”, w 2018 r. wspiął się do 6,7, co stanowi daleko w kierunku „poważnie nieprzystępnego cenowo” końca spektrum. Jak wskazuje również najnowszy raport RBC, „kanadyjska przystępność mieszkaniowa jest obecnie na najgorszym poziomie od 1990 r.”

Z drugiej strony, Stany Zjednoczone pozostały w kategorii „poważnie nieprzystępnej”, przechodząc ze wskaźnika 4,7 w 2008 r. do 4,9 w 2018 r.

Zgodnie z poprzednim badaniem Point2 Homes, przystępność mieszkaniowa różni się szalenie w Kanadzie i Stanach Zjednoczonych, od prowincji do prowincji i stanu do stanu, ale to głównie poszczególne rynki w obu krajach, które popychają te wskaźniki coraz wyżej.

Więc jakie są główne rynki, które mają taki wpływ na krajową przystępność, zmuszając właścicieli z kredytem hipotecznym i najemców do wydawania coraz większej ilości swoich dochodów tylko po to, aby pokryć koszty mieszkaniowe? Vancouver, BC jest na pierwszym miejscu, z oszałamiającą 17,3 na skali przystępności, a następnie Manhattan, NY z 15,6. San Francisco, Los Angeles i Boston uzyskały wynik 10 i więcej; Kanada nie ma żadnych innych rynków w pierwszej dziesiątce, chociaż rynki mieszkaniowe Toronto i Mississauga znalazły się na pozycjach 13 i 14.

Zważywszy na znaczną rozbieżność między ewolucją cen domów a zarobkami, Kanadyjczycy mogą być przygotowani na ciężką przeprawę. Istnieje wiele innych czynników, w tym wzrost kredytów subprime, które sugerują, że kanadyjski rynek mieszkaniowy może podążać tą samą drogą, którą kilka lat temu podążali Amerykanie.

Obecnie trwa zdrowa debata pomiędzy byczymi analitykami rynku, którzy twierdzą, że wszystko jest w porządku w kanadyjskich nieruchomościach mieszkalnych, a niedźwiedzimi prognostykami, którzy widzą burzę na horyzoncie. Optymiści wskazują na solidny 2% wzrost PKB w 2018 r. i zwiększoną aktywność sprzedaży po dość miękkim rynku wiosennym. Niektóre byki twierdzą również, że rosnąca popularność kondominiów i innych budynków mieszkalnych wielorodzinnych w Kanadzie, zwłaszcza przez nabywców-imigrantów, będzie działać jako poduszka dla ciasnego rynku mieszkaniowego.

Pesymiści podkreślają jednak pięć ważnych czynników sugerujących, że kanadyjskie ceny domów prawdopodobnie staną w obliczu spadku w nadchodzących latach: wysokie wskaźniki cen mieszkań do dochodów, rosnące stopy procentowe, 5-letnie płatności balonowe i kredyty hipoteczne o regulowanej stopie procentowej, stłumiona aktywność gospodarcza w USA, Chiny i Kanada z powodu taryf celnych i niebotyczne wyceny w niektórych z najdroższych ośrodków miejskich w Kanadzie.

Podczas gdy przyszły kierunek rozwoju rynku mieszkaniowego w Kanadzie jest trudny do przewidzenia, nie ma wątpliwości, że zarówno nabywcy domów, jak i najemcy na północ od granicy stoją w obliczu trudniejszych warunków niż ich sąsiedzi na południu.

Sprawdź pełną infografikę tutaj.

Wglądy ekspertów

W celu uzyskania opinii ekspertów na temat ewolucji rynków nieruchomości w Kanadzie i USA po recesji, rozmawialiśmy z Wimalem Rankaduwa, profesorem makroekonomii na Uniwersytecie Prince Edward Island. Przeczytaj jego wywiad poniżej, aby poznać niektóre z przyczyn znaczącej różnicy między ewolucją średniej ceny domu i mediany dochodu na gospodarstwo domowe w Kanadzie, jak również kilka praktycznych kroków, aby zminimalizować tę różnicę:

W ciągu ostatnich 10 lat w Kanadzie średnie ceny domów wzrosły o 56%, podczas gdy mediana dochodów wzrosła tylko o 15%. Jakie są główne przyczyny znacznej różnicy między ewolucją średniej ceny domu a medianą dochodu na gospodarstwo domowe w Kanadzie? Czy ta różnica może spowodować jeszcze większy spadek wskaźnika posiadania domów w najbliższej przyszłości? Badania wykazały, że eskalacja cen domów w tym okresie była konsekwencją utrzymującej się luki pomiędzy popytem na mieszkania a ich podażą, szczególnie w kilku głównych obszarach metropolitalnych. Luka ta wynikała z szybszego wzrostu popytu w stosunku do podaży mieszkań w tych obszarach metropolitalnych. Dochód gospodarstw domowych jest tylko jednym z kilku głównych czynników odpowiedzialnych za wyższy popyt i ceny na rynku mieszkaniowym. Jak wskazują wskaźniki wzrostu, sam wzrost dochodów gospodarstw domowych nie może w pełni wyjaśnić wzrostu popytu lub eskalacji cen mieszkań w tym okresie. Podkreśla to fakt, że istnieją inne czynniki ważniejsze w wyjaśnianiu zachowania cen mieszkań. W rzeczywistości badacze znaleźli kilka innych czynników odpowiedzialnych za wyższe ceny, takich jak wzrost możliwości zatrudnienia, wzrost populacji, stosunkowo niskie lub korzystne oprocentowanie kredytów hipotecznych oraz przyszłe oczekiwania dotyczące zachowania rynku mieszkaniowego. Stwierdzono również, że popyt ze strony nierezydentów i zamożnych imigrantów ma coraz większe znaczenie dla wzrostu cen w niektórych obszarach metropolitalnych w tym okresie. Różnice zaobserwowane w zmianach cen na rynkach mieszkaniowych podkreślają również znaczenie regionalnych lub lokalnych warunków rynkowych innych niż mediana dochodu.

Nie można oczekiwać, że mediana dochodu gospodarstwa domowego znacznie wzrośnie w najbliższej przyszłości, ale rynek mieszkaniowy może być bardziej wrażliwy na informacje i przyszłe oczekiwania. Istnieje oczekiwanie podwyżki stóp procentowych w bardzo bliskiej przyszłości, co będzie miało negatywny wpływ na popyt na mieszkania. Może to również zachęcać do oszczędzania, ale stopa oszczędności gospodarstw domowych, która jest obecnie bardzo niska, może nie ulec znacznej zmianie w krótkim okresie. Może to jednak mieć również negatywny wpływ na podaż mieszkań. Jest zatem bardzo mało prawdopodobne, aby różnica między popytem a podażą oraz ceny mieszkań uległy znacznemu zmniejszeniu w perspektywie krótkoterminowej. Jest również bardzo mało prawdopodobne, że przystępność cenowa gospodarstw domowych ulegnie znacznej poprawie. Dlatego też znacząca poprawa wskaźnika posiadania domów nie jest możliwa w najbliższej przyszłości i prawdopodobnie będzie on nadal spadał.

Jakie są według Pana/Pani praktyczne kroki, które należy podjąć, aby zminimalizować różnicę między średnim wzrostem cen domów a wzrostem mediany dochodów?

Podniesienie mediany dochodów gospodarstw domowych i zapewnienie przystępnych cenowo mieszkań można uznać za długoterminowe cele ekonomiczne. Jednak powstrzymanie eskalacji cen domów może być możliwe w perspektywie średnioterminowej. Wymaga to zrozumienia, że średnie krajowe maskują różnice regionalne i w dużej mierze odzwierciedlają doświadczenia kilku obszarów metropolitalnych, w których ceny domów drastycznie wzrosły w krótkim okresie czasu. Stwierdzono, że za drastyczne wzrosty cen na tych rynkach mieszkaniowych odpowiada kilka czynników specyficznych dla danego obszaru, takich jak „przerzucanie domów”, wyższy popyt na mieszkania ze strony nierezydentów oraz istniejące przepisy i ograniczenia w zakresie użytkowania gruntów, które ograniczają możliwości zwiększenia podaży mieszkań. Aby wszelkie narzędzia lub strategie polityczne mające na celu powstrzymanie wzrostu cen mieszkań były skuteczne, muszą koncentrować się na tych czynnikach. Tak więc, minimalizowanie różnic musi być podejmowane zarówno na poziomie krajowym, jak i regionalnym.

Metodologia

• Dla tego badania przyjrzeliśmy się kluczowym metrykom, takim jak średnia cena domu, średni czynsz, wskaźniki posiadania domu, mediana dochodu na gospodarstwo domowe, średnie wynagrodzenie godzinowe i przystępność mieszkaniowa, porównując liczby z 2008 r. do wartości w 2018 r.
• Inne ważne źródła obejmują: Forbes, Financial Times, CBS News, DailyHive, RBC, Demographia.