W życiu wielu najemców przychodzi czas, kiedy okoliczności się zmieniają i chcą zerwać umowę najmu wcześniej. Może to być z powodu zmiany pracy lub niesmacznej sytuacji współlokatora lub z jakiegokolwiek innego z wielu powodów, dla których ludzie decydują się spakować i przenieść, ale niezależnie od powodu, decydując się na relokację, zanim umowa najmu jest w górę przedstawia pewne skomplikowane, ale nie niemożliwe do pokonania-problemy.
Pierwszą rzeczą, jaką należy wiedzieć o tym, jak wydostać się z umowy najmu jest to, że rzadko jest to tak proste, jak po prostu zadzwonić do swojego właściciela i powiedzieć o swoich zamiarach. Chociaż może Ci się poszczęści i będziesz miał przychylnego właściciela, który jest skłonny puścić Cię wolno bez żadnych kar, to nie zawsze tak jest. Umowa najmu jest prawnie wiążącym kontraktem, który ustala oczekiwania po obu stronach. Dla Twojego wynajmującego, jest to oczekiwanie najmu – a więc i płatności czynszu – przez określony okres czasu. Nie każdy jest skłonny zrezygnować z tego tak łatwo.
Na szczęście, jeśli potrzebujesz lub chcesz zerwać umowę najmu wcześnie, nie jesteś na totalnej przegranej pozycji. Czytaj dalej, aby poznać podstawy łamania umowy najmu, abyś mógł być pewien, że jesteś przygotowany.
Przeczytaj umowę
Przed powiedzeniem czegokolwiek swojemu właścicielowi, przeczytaj swoją podpisaną umowę najmu i poszukaj specyfikacji dotyczących wcześniejszego zakończenia umowy najmu. Powinna być tam sekcja, która nakreśla, jakie okoliczności są dopuszczalne dla zerwania umowy (jeśli takie istnieją), ile trzeba dać wypowiedzenia, a także wszelkie potencjalne kary finansowe za zerwanie umowy. Poszukaj słów takich jak „wypowiedzenie umowy najmu” lub „wcześniejsze zwolnienie”, a następnie wpisz stronę w zakładkę, abyś wiedział, gdzie znaleźć te informacje później dla ewentualnego odniesienia.
Znalazłeś sekcję, ale mówi ona, że umowa najmu nie może zostać zerwana z żadnego powodu? Nie zaczynaj się jeszcze martwić. To, że coś jest zapisane w umowie najmu nie oznacza, że nie można tego zmienić, jeśli obie strony się na to zgodzą. Nadal istnieje szansa, że Twój wynajmujący będzie otwarty na wypracowanie jakiegoś rozwiązania.
Rozpocznij rozmowę
Ustal czas na rozmowę z Twoim wynajmującym – najlepiej osobiście – i wyjaśnij, dlaczego musisz zerwać umowę najmu. Przejrzystość i szczerość są tu kluczowe, podobnie jak uprzejmy i pełen szacunku ton. Nawet jeśli Twój związek był sporny lub Twój powód, dla którego chcesz wyjść z umowy najmu przed terminem jest bezpośrednio związany z zarządzaniem Twojego wynajmującego, im spokojniejszy i bardziej uprzejmy możesz być, tym większą masz szansę na osiągnięcie korzystnego rozwiązania (zabij ich życzliwością, prawda?).
Rozpocznij dialog wyjaśniając, dlaczego chciałbyś zerwać umowę najmu i zapytaj, jakie są Twoje możliwe rozwiązania. Odnieś się do tego, co znalazłeś odnośnie wcześniejszego zakończenia umowy w samej umowie najmu, jeśli jest to informacja, która pomoże w twojej sprawie. Właściciele to też ludzie i większość z nich prawdopodobnie będzie skłonna przynajmniej Cię wysłuchać. Jeśli możesz wymyślić rozwiązanie, które działa na obu końcach, takie jak wymóg, abyś zapłacił rozsądną karę lub pomógł w zabezpieczeniu nowego najemcy dla nieruchomości, powinieneś być w stanie uczynić ten proces całkiem łatwym. Jeżeli jednak Twój wynajmujący nie jest przychylny temu pomysłowi, być może będziesz musiał zaakceptować, że nie stanie się to bez podstawy prawnej.
Prawne powody zerwania umowy najmu
Istnieją pewne sytuacje, w których jesteś prawnie upoważniony do zerwania umowy najmu, niezależnie od tego, co umowa mówi o wcześniejszym zwolnieniu. Twoje konkretne prawa w tym zakresie zależą od przepisów w twoim stanie, ale zazwyczaj podstawa prawna do zerwania umowy najmu może być ustalona, jeśli:
– Jesteś aktywnym członkiem wojska i otrzymałeś zawiadomienie o zmianie miejsca pobytu;
– Byłeś ofiarą przemocy domowej w pewnym momencie w ciągu ostatnich trzech do sześciu miesięcy;
– Dowiedziałeś się, że sam wynajem jest nielegalny;
– Twój wynajmujący nie utrzymywał lokalu w sposób odpowiedni i nadający się do zamieszkania;
– Twój wynajmujący naruszył umowę najmu ze swojej strony, na przykład dając mniej niż 24-godzinne zawiadomienie przed wejściem do twojego lokalu, kiedy umowa najmu nakazuje, że musisz to otrzymać.
Jeśli szukasz sposobu na zerwanie umowy najmu w oparciu o roszczenie prawne, upewnij się, że zbadasz prawa wynajmującego i najemcy w swoim stanie (możesz to zrobić tutaj), łącznie z tym, ile zawiadomienia jest wymagane, jeśli zrywasz umowę najmu z prawnie akceptowalnego powodu. Nawet jeśli prawo jest po twojej stronie, nadal możesz być zobowiązany do podania co najmniej 30-dniowego zawiadomienia o zamiarze opuszczenia lokalu.
Pytaj o podnajem lub ponowny wynajem
Mimo że możesz mieć wiele powodów, aby wcześnie zerwać umowę najmu, twój wynajmujący ma bardzo prosty jeden, aby nie chcieć tego zrobić: pieniądze na czynsz. Zapytaj więc swojego właściciela, czy jest sposób, w jaki możesz pójść na kompromis, znajdując nowego najemcę, który przejmie pozostałą część najmu poprzez podnajem. Ponownie, najpierw zapoznaj się z samą umową najmu, która prawdopodobnie będzie dyktować, czy podnajem jest dozwolony, czy nie. Jeśli mówi ona, że nie jest, ale masz dobry powód, aby chcieć przerwać umowę najmu wcześnie, to i tak przeprowadź ten pomysł przez swojego właściciela.
W niektórych miastach, takich jak Chicago, standardowe umowy najmu dyktują, że wszyscy najemcy mają prawo do podnajmu nieruchomości, pod warunkiem, że nowy najemca spełnia (rozsądne) standardy właściciela. Należy jednak pamiętać, że podnajem jest trochę ryzykowny – bierzesz na siebie odpowiedzialność nowego najemcy, w tym wszelkie szkody lub problemy, które powstają.
Możesz również sprawdzić, czy twój wynajmujący pozwoli na ponowny wynajem, co oznacza, że nowy najemca przychodzi i podpisuje nową umowę najmu, w przeciwieństwie do przejęcia pozostałej części twojej. Jest to mniej ryzykowne na twoim końcu i zazwyczaj jest to lepszy wybór.
Jeśli wszystko inne zawiedzie…
Zawsze istnieje możliwość, że nie będziesz w stanie zerwać umowy najmu wcześnie, bez względu na to, jak dobre są twoje powody, dla których chcesz to zrobić. Właściciele to ludzie biznesu i nie zawsze będą elastyczni. Jeśli tak się stanie, ale nadal bardzo chcesz odejść, zapytaj, czy możesz opuścić lokal, ale nadal płacić czynsz, dopóki nie zostanie on ponownie wynajęty, oczekując, że właściciel natychmiast zacznie szukać nowego lokatora. W zależności od tego, gdzie mieszkasz, prawdopodobnie nie będziesz musiał długo czekać na znalezienie kogoś. Być może będziesz musiał zapłacić dodatkowe pieniądze na górze, takie jak utrata depozytu zabezpieczającego, ale jeśli jesteś naprawdę nastawiony na wcześniejsze opuszczenie mieszkania, to jest to tylko cena, którą będziesz musiał zapłacić, aby to zrobić.
Dobrą lekcją dla wszystkich najemców jest to, że nigdy nie wiadomo, kiedy pojawią się okoliczności, które sprawią, że będziesz chciał rozważyć wyjście z umowy najmu przed upływem terminu umowy. Pamiętaj o tym podczas wynajmu i postaraj się być dobrym najemcą i utrzymywać przyjazne – lub przynajmniej godne szacunku – stosunki z właścicielem. Jeśli zawsze płacisz czynsz na czas i utrzymujesz nieruchomość w dobrym stanie, masz o wiele większe szanse na pobłażliwość, kiedy i jeśli chcesz zerwać umowę najmu później.
.