Czy powinieneś zrezygnować z traktowania sprzedaży ratalnej?
Gdy sprzedajesz nieruchomość na raty, możesz zrezygnować z raportowania sprzedaży ratalnej, płacąc podatek od całego zysku w roku sprzedaży. Dlaczego miałbyś to zrobić? Istnieje kilka możliwych powodów.
Na przykład, możesz oczekiwać, że zapłacisz niższe stawki podatkowe w 2017 roku niż w 2018 lub 2019 roku. W takim przypadku możesz preferować zapłacenie pełnej kwoty podatku należnego na zeznaniu podatkowym za 2017 r.
Albo możesz mieć straty kapitałowe lub zawieszone straty pasywne, które skompensują podatek od zysku ze sprzedaży ratalnej. W związku z tym, możesz odnieść korzyść zgłaszając cały zysk w roku sprzedaży, zamiast rozkładać go w czasie.
Nie jesteś pewien jak zgłosić sprzedaż? Twój doradca podatkowy może obliczyć Twoje łączne zobowiązanie podatkowe z lub bez raportowania sprzedaży ratalnej. Wtedy będziesz miał informacje potrzebne do dokonania świadomego wyboru w swoim zeznaniu podatkowym za 2017 rok.
Kwalifikacja sprzedaży ratalnej
W przypadku sprzedaży ratalnej, kupujący dokonuje płatności na rzecz sprzedającego w czasie, zamiast przekazywać sumę ryczałtową przy zamknięciu transakcji. Zobowiązanie kupującego do dokonywania przyszłych płatności na rzecz sprzedawcy może być zapisane w akcie notarialnym, wekslu, umowie gruntowej, hipotece lub innym dowodzie długu.
Pod kodeksem podatkowym, sprzedaż ratalna pozwala sprzedawcy na odroczenie podatku od zysku ze sprzedaży i ewentualnie zmniejszenie ogólnego zobowiązania podatkowego poprzez rozłożenie zobowiązania podatkowego na kilka lat. Tak więc, jest to popularna technika planowania podatkowego dla właścicieli nieruchomości.
Aby kwalifikować się jako sprzedaż ratalna w ramach prawa podatkowego, musisz otrzymać co najmniej jedną płatność po roku sprzedaży. Na przykład, jeśli sprzedajesz nieruchomość w październiku i otrzymujesz w sumie trzy miesięczne płatności w październiku, listopadzie i grudniu, nie kwalifikujesz się do raportowania sprzedaży ratalnej. I odwrotnie, jeśli zorganizujesz się, aby otrzymać tylko dwie płatności – powiedzmy, jedną w grudniu 2017 roku, a drugą w styczniu 2018 roku – kwalifikujesz się.
Co więcej, jeśli odpowiada to Twoim potrzebom, możesz „wybrać się z” traktowania sprzedaży ratalnej podczas składania zeznania podatkowego za 2017 rok. (Zobacz „Should You Elect Out of Installment Sale Treatment?” po prawej stronie.) Należy również pamiętać, że zasady sprzedaży ratalnej odnoszą się tylko do zysków, a nie strat.
Zrozumienie wykluczeń
Następujące rodzaje transakcji nie kwalifikują się do raportowania sprzedaży ratalnej:
-
- Sprzedaż zapasów majątku osobistego,
-
- Sprzedaż majątku osobistego przez dealera (osobę, która regularnie sprzedaje lub w inny sposób pozbywa się tego typu majątku osobistego na raty), chyba że majątek ten jest wykorzystywany lub produkowany w rolnictwie,
-
- Sprzedaż praw do użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie i działek mieszkalnych przez pośredników, chyba że kupujący zdecyduje się zapłacić specjalną opłatę odsetkową, oraz
- Sprzedaż akcji lub papierów wartościowych będących w obrocie na ustanowionym rynku papierów wartościowych.
Dla tych typów transakcji, musisz zgłosić cały zysk ze sprzedaży w roku, w którym to nastąpi.
Odzyskiwanie korzyści podatkowych
Mimo, że sprzedaż ratalna wymaga czekania kilka lat na otrzymanie pełnej wartości rynkowej nieruchomości, oferuje trzy kluczowe korzyści podatkowe:
1. Długoterminowe traktowanie zysków kapitałowych. Przy sprzedaży ratalnej nieruchomości, każdy zysk jest opodatkowany jako długoterminowy zysk podatkowy, jeśli posiadasz nieruchomość przez okres dłuższy niż jeden rok. Zgodnie z obowiązującym prawem podatkowym, maksymalna stawka dla długoterminowych zysków kapitałowych wynosi 15% lub 20%, jeśli jesteś w najwyższym zwykłym przedziale podatkowym 39,6%. Nawet jeśli jesteś również zobowiązany do zapłaty 3,8% podatku od dochodów z inwestycji netto (NIIT), maksymalna łączna stawka podatku federalnego jest ograniczona do 23,8%.
2. Odroczenie podatku. Zamiast płacić podatek od całego zysku w jednym roku, tylko część zysku podlega opodatkowaniu w roku sprzedaży. Pozostała część podlega opodatkowaniu w latach, w których otrzymywane są płatności.
Podlegająca opodatkowaniu część każdej płatności jest oparta na „wskaźniku zysku brutto”. Aby obliczyć ten stosunek, podziel zysk brutto ze sprzedaży przez cenę.
Na przykład, w listopadzie 2017 roku sprzedajesz mały budynek mieszkalny, który nabyłeś w 2005 roku ze skorygowaną podstawą opodatkowania w wysokości $600,000. Kupujący zgadza się zapłacić 1,5 mln USD w trzech rocznych ratach po 500 000 USD każda. Ponieważ twój zysk brutto wynosi $900,000 ($1,5 mln – $600,000), opodatkowany procent każdej otrzymanej raty wynosi 60% ($900,000 / $1,5 mln). Zgłaszając sprzedaż na zeznaniu podatkowym za 2017 rok, musisz zapłacić podatek tylko od $300,000 zysku (60% x $500,000). Podatek od zysku w wysokości $300,000 zostanie również zapłacony w 2018 i 2019 roku.
3. Niższe zobowiązania podatkowe. Ponieważ Twój zysk ze sprzedaży ratalnej jest rozłożony na kilka lat, możesz skorzystać z różnicy w stawkach podatkowych w każdym z tych lat. Dla uproszczenia, załóżmy, że organizujemy pięcioletnią sprzedaż ratalną, w której $50,000 zysku jest opodatkowane stawką 15% każdego roku, zamiast stawką 20% (gdyby cały zysk został opodatkowany w roku sprzedaży). W rezultacie oszczędzasz $2,500 ($50,000 x 5% różnicy w stawce podatkowej) każdego roku, co daje łączną oszczędność $12,500 ($2,500 x 5 lat). Stawki te mogą ulec zmianie w przyszłości, jeśli reformy podatkowe zostaną uchwalone, jednakże.
Omijając inne przeszkody podatkowe
Uważaj: Prawo podatkowe zawiera pewne ukryte „pułapki podatkowe” dla nieostrożnych, gdy nieruchomość jest sprzedawana na raty. Po pierwsze, wszelkie odpisy amortyzacyjne dokonane na nieruchomości muszą być odzyskane jako zwykły dochód w zakresie, w jakim przekraczają kwotę dozwoloną przy zastosowaniu metody liniowej. Skorygowana podstawa nieruchomości jest zwiększana o kwotę odzyskanego dochodu, zmniejszając tym samym zysk realizowany w przyszłych latach.
Dodatkowo, jeśli cena sprzedaży nieruchomości (innej niż nieruchomość rolna lub własność osobista) przekracza $150,000, odsetki muszą być zapłacone od odroczonego podatku w zakresie, w jakim zaległe zobowiązania ratalne przekraczają $5 milionów.
Na koniec, sprzedaż nieruchomości podlegającej amortyzacji podmiotom powiązanym jest zabroniona, chyba że możesz wykazać, że unikanie podatków nie było głównym celem sprzedaży. Ponadto, jeśli podmiot powiązany pozbędzie się nieruchomości w ciągu dwóch lat, poprzez odsprzedaż lub w inny sposób, pozostały podatek jest należny natychmiast.
Ważna uwaga: Definicja „podmiotu powiązanego” nie jest ograniczona do członków najbliższej rodziny, takich jak małżonek, dzieci, wnuki, rodzeństwo i rodzice. Obejmuje ona również spółkę lub korporację, w której posiadasz pakiet kontrolny, a także majątek lub fundusz powierniczy, z którym jesteś powiązany. Aby uniknąć negatywnych skutków podatkowych, gdy transakcje dotyczą powiązanych stron, rozważ dodanie klauzuli, która określa, że nieruchomość nie może być zbywana w ciągu dwóch lat.
Bottom Line
Sprzedaż ratalna nie jest odpowiednia dla każdej transakcji na rynku nieruchomości, ale dla cierpliwych sprzedawców, którzy nie są spięci gotówką, sprzedaż ratalna może pomóc sfinalizować umowę. Twój doradca podatkowy może pomóc Ci w zawarciu korzystnej umowy z korzystnymi konsekwencjami podatkowymi.