How Manual Underwriting Works, What to Expect

Jeśli masz wystarczająco dużo szczęścia, aby mieć wysoki wynik kredytowy, mnóstwo dochodów i zdrową zaliczkę, uzyskanie kredytu mieszkaniowego może być łatwe. Pożyczkodawcy mogą rozpatrywać wnioski kredytowe stosunkowo szybko dla takich nabywców domów, a kredytodawcy hipoteczni lubią, gdy wszystko jest proste. Jednak nie każdy żyje w tym świecie.

Jeśli masz cienki kredyt, zły kredyt, lub skomplikowane zarobki, skomputeryzowane programy zatwierdzające mogą być szybkie, aby odrzucić wniosek. Nadal jest możliwe, aby uzyskać zatwierdzenie z ręcznym underwriting, choć. Proces ten jest nieco uciążliwy, ale jest to potencjalne rozwiązanie dla kredytobiorców, którzy nie pasują do standardowej formy.

Ręczny underwriting jest ręcznym procesem oceny zdolności do spłaty kredytu. Zamiast pozostawiać decyzję algorytmowi komputerowemu, osoba lub grupa osób szczegółowo analizuje Twoje finanse, aby określić, czy Twoja aplikacja powinna zostać zatwierdzona.

Why You Might Need Manual Underwriting

Automatyzowane systemy są odpowiedzialne za wiele z podejmowania decyzji, jeśli chodzi o kredyty mieszkaniowe. Jeśli spełniasz określone kryteria, pożyczka jest zatwierdzona. Na przykład, pożyczkodawcy szukają punktów kredytowych powyżej pewnego poziomu. Jeśli Twój wynik jest zbyt niski, zostaniesz odrzucony. Podobnie, pożyczkodawcy zazwyczaj chcą widzieć stosunek długu do dochodu niższy niż 43%. Jednak „dochód” może być trudny do zdefiniowania, a pożyczkodawca może nie być w stanie policzyć wszystkich twoich dochodów.

Skomputeryzowane modele są zaprojektowane do pracy z większością pożyczkobiorców i programów pożyczkowych, z których najczęściej korzystają. Te zautomatyzowane systemy underwritingowe (AUS) ułatwiają kredytodawcom przetwarzanie wielu kredytów, zapewniając jednocześnie, że kredyty spełniają wytyczne dla inwestorów i regulatorów.

Na przykład, kredyty FHA wymagają, aby kredyty hipoteczne pasowały do określonego profilu, a większość ludzi pasuje wyraźnie wewnątrz lub na zewnątrz pudełka. Ponadto, kredytodawcy mogą mieć swoje własne zasady, które są bardziej restrykcyjne niż wymagania FHA.

Jeśli wszystko idzie dobrze, komputer wypluwa zatwierdzenie. But if anything is amiss, your loan will receive a „Refer” recommendation, and somebody will need to review your application outside of the AUS.

Factors Considered

Several factors might derail your mortgage application.

• Debt-free lifestyle: Kluczem do wysokich ocen kredytowych jest historia zaciągania i spłacania pożyczek, ale niektórzy ludzie wybierają życie bez długu dla prostoty i znacznych oszczędności na odsetkach. Niestety, twój kredyt w końcu wyparowuje wraz z kosztami odsetek. Niekoniecznie masz zły kredyt – nie masz w ogóle profilu kredytowego. Mimo to, możliwe jest uzyskanie pożyczki bez oceny FICO, jeśli przejdziesz przez ręczne zatwierdzanie. W rzeczywistości, brak kredytu lub słaby kredyt może być lepszy niż posiadanie licznych negatywnych pozycji, takich jak bankructwo lub kolekcje w raportach kredytowych.
• Nowi w kredytowaniu: Budowanie kredytu trwa kilka lat. Jeśli nie masz jeszcze solidnego profilu kredytowego, możesz być zmuszony do wyboru między czekaniem na zakup a ręcznym przyznawaniem kredytów – co może nawet poprawić Twój kredyt. Dodanie kredytu mieszkaniowego do raportów kredytowych może przyspieszyć proces budowania kredytu, ponieważ dodajesz do mieszanki kredytów w swoich plikach kredytowych.
• Niedawne problemy finansowe: Uzyskanie pożyczki po bankructwie lub wykluczeniach nie jest niemożliwe. W ramach niektórych programów HUD, można uzyskać zatwierdzenie w ciągu jednego lub dwóch lat po bankructwie bez ręcznego underwriting.Jednakże, ręczne underwriting zapewnia dodatkową opcję dla pożyczki, zwłaszcza jeśli twoje problemy finansowe są stosunkowo niedawno. Uzyskanie konwencjonalnej pożyczki z wynikiem kredytowym poniżej 640 jest trudne, ale ręczne zatwierdzanie może sprawić, że będzie to możliwe.
• Niski wskaźnik zadłużenia do dochodów: Mądrze jest utrzymywać swoje wydatki na niskim poziomie w stosunku do swoich dochodów, ale w niektórych przypadkach wyższy wskaźnik zadłużenia do dochodów ma sens. Przy ręcznym przyznawaniu kredytu, możesz zostać zatwierdzony z wyższym niż zwykle wskaźnikiem. W wielu przypadkach oznacza to, że masz więcej opcji dostępnych na drogich rynkach mieszkaniowych. Tylko uważaj, aby nie rozciągnąć się zbytnio i nie kupić drogiej nieruchomości, która pozostawi cię „ubogim w dom”.

Jak uzyskać zatwierdzenie

Jeśli nie masz standardowej oceny kredytowej lub profilu dochodów, aby uzyskać zatwierdzenie, musisz użyć wszystkiego, co masz dostępne, aby pokazać, że jesteś gotów i zdolny do spłaty pożyczki. Aby to zrobić, naprawdę potrzebujesz wystarczających dochodów, aktywów lub innych zasobów, aby udowodnić, że możesz obsługiwać płatności.

W ręcznym przepisywaniu, ktoś bada twoje finanse, a proces ten może być frustrujący i czasochłonny. Zanim zaczniesz, upewnij się, że naprawdę musisz przejść przez ten proces – sprawdź, czy możesz uzyskać zatwierdzenie bez ręcznego zatwierdzania. Zrób spis swoich finansów, aby móc omówić wymagania z pożyczkodawcą i uzyskać przewagę na gromadzenie informacji, których potrzebują.

• Historia płatności: Bądź przygotowany, aby udowodnić, że dokonywałeś innych płatności na czas w ciągu ostatniego roku. Tradycyjne raporty kredytowe pokazują historię płatności kredytu, ale musisz wykazać te same zachowania płatnicze przy użyciu różnych źródeł. Najlepsze są duże płatności, takie jak czynsz i inne opłaty mieszkaniowe, ale opłaty za media, członkostwo i składki ubezpieczeniowe również mogą być pomocne. Idealnie, zidentyfikować co najmniej cztery płatności, które zostały wykonane na czas przez co najmniej 12 miesięcy.
• Zdrowa zaliczka: Wpłata zaliczki zmniejsza ryzyko kredytodawcy. To pokazuje, że masz skórę w grze, minimalizuje swoją miesięczną płatność i daje kredytodawcom bufor. Jeśli pożyczkodawca musi wziąć swój dom w wykluczenia, są one mniej prawdopodobne, aby stracić pieniądze, jeśli zrobić znaczną zaliczkę. Im więcej można umieścić w dół, tym lepiej, a 20% często jest uważany za dobry zaliczki. Z mniej niż 20%, może również trzeba płacić prywatne ubezpieczenie hipoteczne (PMI).
• Współczynniki zadłużenia do dochodów: Zatwierdzenie jest zawsze łatwiejsze z niskimi wskaźnikami. Pożyczkodawcy wolą widzieć, że twój dochód może łatwo wchłonąć nową miesięczną płatność. To powiedziawszy, potencjalnie możesz użyć ręcznego underwriting, aby uzyskać zatwierdzenie z wysokimi wskaźnikami w zależności od kredytu i innych czynników.
• Rządowe programy pożyczkowe: Twoje szanse na zatwierdzenie są najlepsze z programami pożyczek rządowych. Na przykład, pożyczki FHA, VA i USDA są mniej ryzykowne dla kredytodawców. Pamiętaj, że nie wszyscy kredytodawcy oferują ręczne zatwierdzanie, więc być może będziesz musiał rozejrzeć się za inicjatorem pożyczki, który to robi. Twój kredytodawca musi również współpracować z konkretnym programem rządowym, na który patrzysz. Jeśli dostaniesz „nie”, może być ktoś inny tam.
• Rezerwy gotówkowe: Kredytodawcy chcą być wygodne wiedząc, że można wchłonąć drobne niespodzianki, takie jak awaria podgrzewacza wody lub nieoczekiwane out-of-pocket wydatków medycznych. So, having cash available can help your chances at approval.

Compensating Factors

Compensating factors make your application more attractive, and they may be required for approval. Są to konkretne wytyczne określone przez kredytodawców lub programy kredytowe, a każdy z nich, który spełniasz, zwiększa Twoje szanse.

W zależności od Twojego wyniku kredytowego i wskaźników zadłużenia do dochodów, możesz potrzebować spełnić jeden lub więcej z tych wymogów do zatwierdzenia przez FHA:

• Rezerwy: Płynne aktywa, które mogą pokryć twoje płatności hipoteczne przez co najmniej trzy miesiące. Jeśli kupujesz większą nieruchomość (trzy do czterech jednostek), możesz potrzebować wystarczającej ilości na sześć miesięcy. Pieniądze otrzymane jako darowizna lub pożyczka nie mogą być liczone jako rezerwy.
• Doświadczenie: Twoja wypłata (jeśli zostanie zatwierdzona) nie może przekroczyć Twoich aktualnych wydatków mieszkaniowych o mniejszą wartość 5% lub 100$. Celem jest uniknięcie dramatycznego wzrostu (szok płatniczy) lub miesięcznej płatności, do której nie jesteś przyzwyczajony.
• Brak długu uznaniowego: Jeśli spłacisz w całości swoje karty kredytowe, nie jesteś tak naprawdę zadłużony – ale miałeś możliwość narastania długu, gdybyś chciał. Niestety, całkowicie wolny od długów styl życia nie pomoże Ci tutaj.
• Dodatkowy dochód: W niektórych przypadkach automatyczny underwriting ignoruje nadgodziny, zarobki sezonowe i inne pozycje jako część twojego dochodu. Ale z ręcznym underwritingiem, możesz być w stanie wykorzystać ten dodatkowy dochód tak długo, jak możesz udokumentować ten dochód i możesz oczekiwać, że będzie on kontynuowany.
• Inne czynniki: W zależności od twojej pożyczki, inne czynniki mogą być pomocne. Ogólnie rzecz biorąc, chodzi o to, aby wykazać, że pożyczka nie będzie obciążeniem i że stać cię na jej spłatę. Stabilność w pracy nigdy nie boli, a więcej rezerw niż wymagane może również zrobić różnicę.

Porady dotyczące procesu

Planuj powolny i czasochłonny proces. Rzeczywista osoba musi przejść przez każdy dokument, który dostarczysz i określić, czy kwalifikujesz się do pożyczki, czy nie. Niestety, to wymaga czasu.

• Dużo papierkowej roboty: Uzyskanie kredytu hipotecznego zawsze wymaga dokumentacji. Ręczne zatwierdzanie wymaga jeszcze więcej. Niektórzy kredytodawcy będą wymagać aż 12-miesięcznych wyciągów bankowych oraz kilkuletnich rejestrów podatkowych, wśród innych dokumentów.
• Proces zakupu domu: Jeśli składasz ofertę, zbuduj w dużo czasu dla underwriting przed zamknięciem. Uwzględnić finansowanie warunkowe tak, że można uzyskać swoje earnest pieniądze z powrotem, jeśli kredytodawca odmawia aplikacji. Twój agent nieruchomości może wyjaśnić swoje opcje do Ciebie i może dostarczyć wskazówek, w jaki sposób przedstawić swoją ofertę. Szczególnie w gorących rynkach, może być mniej atrakcyjne jako kupujący, jeśli wymagają ręcznego underwriting.
• Zbadać alternatywy: Jeśli ręczne underwriting nie jest skuteczne dla Ciebie, mogą istnieć inne sposoby, aby uzyskać mieszkania. Pożyczkodawcy „twardych pieniędzy” mogą być tymczasowym rozwiązaniem, gdy budujesz kredyt lub czekasz, aż negatywne pozycje spadną z twojego raportu kredytowego. Prywatny pożyczkodawca, współpożyczkobiorca lub współsygnatariusz również może być rozwiązaniem.

.