Ustawa o Mieszkalnictwie Czynszowym Costa-Hawkins jest prawem stanowym Kalifornii, które zwalnia pewne rodzaje mieszkalnych lokali czynszowych z rozporządzeń o kontroli czynszów i pozwala właścicielom na ponowne ustalenie stawki czynszu w lokalach czynszowych objętych kontrolą czynszów, w przypadku gdy stają się one puste lub gdy ostatni najemca objęty kontrolą czynszów nie zamieszkuje już na stałe w danym lokalu (w tym w przypadku przeprowadzki i pozostawienia podnajemców).
W 1995 r. ustawodawca kalifornijski chciał zająć się rosnącym niezadowoleniem właścicieli lokali z nałożenia lokalnych przepisów dotyczących kontroli czynszów w miastach w całej Kalifornii. W tamtym czasie istniały „umiarkowane” rozporządzenia o kontroli czynszów, które ograniczały podwyżki czynszów w zajmowanych lokalach, oraz „ścisłe” rozporządzenia o kontroli czynszów, które faktycznie ustalały stawkę czynszu za wolne lokale na wolnym rynku.
Ordynacje o kontroli czynszów przez długi czas były uznawane za ważne wykonywanie „uprawnień policyjnych” miasta do regulowania zdrowia i bezpieczeństwa jego mieszkańców. (Patrz: Birkenfeld v. City of Berkeley (1976) 17 Cal. 3d 129.) W 1995 r. pięć miast kalifornijskich (Berkeley, Santa Monica, Cotati, East Palo Alto i West Hollywood) posiadało „ścisłe” zarządzenia dotyczące kontroli czynszów (tj. „kontroli pustostanów”). W obliczu zbliżającego się wprowadzenia podobnych przepisów w San Francisco, ustawodawcy stanowi podjęli działania.
W lutym 1995 roku, zobaczył dwa rachunki mieszkaniowe, które ostatecznie stałyby się Costa-Hawkins Rental Housing Act. Członek Zgromadzenia Stanowego Phil Hawkins wprowadził AB 1164. Ustawa montażowa początkowo miał na celu usprawnienie prawa mieszkaniowego państwa i usunąć przestarzałe statuty. Tymczasem senator stanowy Jim Costa wprowadził SB 1257, ustawę senacką, która zawierała początkowe przepisy tego, co później stało się ustawą. (W szczególności, pozwalałaby ona właścicielom lokali na ustalanie początkowej stawki czynszu dla nowych umów najmu oraz początkowej i wszystkich kolejnych stawek czynszu dla umów najmu w nowych budynkach i domach jednorodzinnych/condos).
W końcu, ustawa Assembly Bill 1164 została zmieniona tak, aby zawierała wiele z języka ustawy SB 1257, a wraz ze współautorem Jimem Costą, stała się znana jako Costa-Hawkins Rental Housing Act. (W wersji uchwalonej, Costa-Hawkins pierwotnie zezwolił na dekontrolę pustostanów wobec kolejnych lokatorów tylko wtedy, gdy umowa najmu zabraniała podnajmu. Nie wszystkie umowy najmu miały takie postanowienia, więc Costa-Hawkins została zmieniona w następnym roku, poprzez AB 3244, aby uznać prawa do kontroli czynszu, które podnajemcy mogli już nabyć do 1996 r., ale w przeciwnym razie eliminując wymóg zakazu podnajmu.
Costa-Hawkins awansował to, co ustawodawca widział jako „umiarkowane podejście do obalenia ekstremalnych rozporządzeń kontroli pustostanów nadmiernie i niesprawiedliwie zakłócają wolny rynek”. Nowa ustawa była postrzegana jako narzędzie ułatwiające realizację celu lokalnych ustaw o kontroli czynszów – promowanie bezpiecznych i przystępnych cenowo mieszkań dla najemców, przy jednoczesnym zachęcaniu do rozwoju nowych jednostek czynszowych. Ustawa Costa-Hawkins Rental Housing Act (Cal. Civ., §1954.50, et seq.) zakazywała kontroli pustostanów i zwalniała pewne rodzaje jednostek – np. nowe budownictwo, pojedyncze jednostki z oddzielnie zbywalnym prawem własności, jak domy jednorodzinne i kondominia – z kontroli czynszów.
Costa-Hawkins odniosła duży sukces w osiąganiu swoich celów, ale w 2001 r. stało się jasne, że nie uwzględniła ona „luki prawnej”. Ponieważ Costa-Hawkins wyłącza jednostki mieszkalne „zbywalne oddzielnie od tytułu prawnego do jakiejkolwiek innej jednostki mieszkalnej”, właściciele budynków mieszkalnych uzyskiwali pozwolenia na przekształcenie mieszkań w kondominia, ale nigdy faktycznie nie kończyli tego procesu. Budynki przybierały charakter kondominiów – jednostek zwolnionych z kontroli czynszów – ale w rzeczywistości nadal były zajmowane przez najemców, a nie właścicieli. W 2001 r. ustawodawca kalifornijski zamknął tę lukę (zob. S.B. 985), wymagając, aby podmiot dokonujący podziału faktycznie sprzedał jednostki kondominium, aby uzyskać ochronę prawa stanowego przed lokalnymi ograniczeniami wzrostu czynszów.
Costa-Hawkins nie jest wzorem jasności, a orzecznictwo nie dostarcza wskazówek, co czyni ekscytujące pole bitwy dla sporów między właścicielem a najemcą.