Chcesz zarabiać pieniądze na przerzucaniu domów? Dowiedz się, jak kupić, wyremontować i sprzedać dom inwestycyjny z zyskiem dzięki tym 8 prostym krokom.

O autorze: G. Brian Davis jest inwestorem na rynku nieruchomości i współzałożycielem SparkRental.com, gdzie udostępnia darmowe filmy szkoleniowe na temat pasywnego dochodu dla nowych inwestorów, usługę odliczania czynszu od wypłaty najemcy oraz aplikację dla właścicieli nieruchomości. Posiada dziesiątki nieruchomości inwestycyjnych w ciągu ostatnich 15 lat, a dziś cieszy się ucząc innych o tym, jak inwestować w nieruchomości i budować pasywny dochód.

Ever oglądać pokazy przerzucania domów, i fantazjować o zrobieniu 50.000 dolarów w dwa tygodnie?

Termin „reality TV” tylko częściowo stosuje się tutaj.

Tak, prawdziwych inwestorów nieruchomości, którzy przerzucają domy, lub domu flippers, można zarobić hefty powrót w stosunkowo krótkim czasie. Ale przerzucanie domów wymaga dużo pracy – o wiele więcej niż to, co gwiazdy reality TV sprawiają, że wygląda jak.

To nie mówi nic o ryzyku. Tak, można zarobić 50.000 dolarów przez przerzucanie domu. Możesz również stracić pieniądze, jeśli nie uchwycisz, jak przerzucić dom po raz pierwszy i skoczyć przed patrzeniem.

Oto osiem kroków, aby upewnić się, że rozumiesz, jak przerzucać domy przed zainwestowaniem dziesiątek tysięcy dolarów i odnieść sukces w swoim biznesie.

Przede wszystkim, co to jest house flipping? Czy to jest dla mnie?

Przerzucanie domów polega na kupnie nieruchomości, renowacji i sprzedaży jej z zyskiem.

House flippers podjąć domy, że większość homebuyers nie są w stanie lub nie chcą remontować, i poprawić je do punktu, w którym spełniają popytu nabywcy. Należy pamiętać, że przeciętny homebuyer chce domu, który jest move-in ready.

Dla bardziej szczegółowego wyjaśnienia na temat podstaw przerzucania domów w porównaniu do innych rodzajów inwestowania w nieruchomości, zobacz nasz kawałek na Co to jest House Flipping.

Gdy w pełni rozumiesz, co to jest house flipping, dowiedzieć się, czy to dla Ciebie i czy jesteś gotowy, aby nurkować w.

Czy jesteś przekonany, że jesteś gotowy, aby dowiedzieć się, jak zacząć przerzucać domy? Czytaj dalej.

Krok 1: Zbadaj szereg rynków nieruchomości

Nie każdy rynek jest dobry dla przerzucania domów. Jeśli masz $15,000 do pracy z, prawdopodobnie nie chcesz, aby rozpocząć swoją karierę flipping domu w rynkach, gdzie domy zaczynają się od $800,000.

Nawet kredyty inwestycyjne nieruchomości i finansowanie nie będzie pomostem do tej luki!

The mniej gotówki masz do pracy z, niższe ceny domów, które są prawdopodobne, aby być w stanie sobie pozwolić na inwestowanie w. Finansowanie nieruchomości inwestycyjnych może pokryć większość zakupu, ale nadal istnieje ogromna różnica między 20% zaliczki na 50.000 dolarów nieruchomości i 20% zaliczki na 500.000 dolarów nieruchomości.

Jak dużo gotówki będziesz miał do pracy z? Jakie rynki można sobie pozwolić, aby przerzucić swój pierwszy dom w?

Many prawdziwych inwestorów nieruchomości odnoszą się do dzielnic według „klasy” rankingu, od A do D. Klasa A dzielnice są najbogatsze rynki mieszkaniowe, zaludnione przez profesjonalistów o wyższych dochodach. Jeden krok w dół są klasy B dzielnic, które są solidne klasy średniej.

Klasa C dzielnice mają zdecydowane niebieskie kołnierzyki, poczucie klasy robotniczej. Na dole drabiny są klasy D dzielnic, które zaspokajają najniższych dochodów earners.

Choć niektórzy inwestorzy specjalizują się w przerzucanie domów w klasie D dzielnic, pochodzą one z dodatkowym ryzykiem, zbyt. (Miałem właściwości włamał się, i to więcej niż raz.) Składki ubezpieczeniowe będą wyższe w niektórych dzielnicach o niskich dochodach, w stosunku do ceny zakupu. A w wielu dzielnicach o niskich dochodach, prawdopodobnie będzie przerzucanie do kolegi inwestora (właściciel), a nie homeowner.

Przerzucanie do innego inwestora nieruchomości często oznacza niższe marże, ale potencjalnie gładsze proces sprzedaży. Inwestorzy mogą osiedlać się szybko, wiedzą, czego szukają, i wiedzą, jak kupić z nie muss i nie fuss.

Rozważmy celowanie w klasę B lub klasę C nieruchomości dla pierwszej transakcji – solidne klasy średniej lub stabilne sąsiedztwo klasy robotniczej, odpowiednio. (Weź to od kogoś, kto stracił mnóstwo pieniędzy w dzielnicach klasy D o niskim standardzie.)

Jako ostatnia uwaga, jeśli twoje miasto rodzinne jest skandalicznie drogie, rozważ inwestycje w obszarach oddalonych o 45 minut do godziny drogi.

Krok 2: Ustal budżet i biznes plan

Inwestorzy nieruchomości są przedsiębiorcami – są w biznesie i potrzebują biznes planu.

Nie musi być wymyślny, przepełniony obrzydliwą korporacyjną mową. Ale musi zawierać budżet, oś czasu i zakres projektu.

Jak dużo masz do zainwestowania? Ile chcesz mieć w rezerwie? Czy masz wystarczająco dużo, aby pokryć remonty do czasu, aż otrzymasz zwrot pieniędzy od pożyczkodawcy?

Jaki zakres projektu jest dla Ciebie wygodny? Zazwyczaj zalecamy rozpoczęcie z kosmetycznych aktualizacji dla pierwszego domu flip lub dwa: kuchnie i łazienki aktualizacje, nowe podłogi, nowe farby i nowe armatury.

Unikaj problemów strukturalnych jak zaraza. Unikaj problemów mechanicznych – wiążą się one z wyciąganiem pozwoleń, których nie chcesz kłopotać się na swojej pierwszej transakcji przerzucania domów.

Tak, twoje marże będą węższe. Ale projekt będzie poruszać się znacznie szybciej, będzie niższe ryzyko, i kosztować mniej.

Tutaj znajduje się bardziej szczegółowe spojrzenie na to, jak stworzyć biznes plan przerzucania domów, aby pomóc Ci go wypełnić.

Krok 3: Ustaw finansowanie ZANIM będziesz go potrzebował!

Ostatnim miejscem, w którym chcesz być jest „Świetnie, moja oferta została zatwierdzona… ale jak ja właściwie wpadnę z pieniędzmi?”

Przed złożeniem oferty, upewnij się, że masz pożyczkodawcę, który może sfinansować Twoją transakcję. Jest to dobry moment, aby wspomnieć, że LendingHome finansuje do 90% ceny zakupu dla inwestorów przerzucających domy i 100% kosztów renowacji.

Podczas porównywania cen kredytów pomostowych na przerzucanie domów, zwróć szczególną uwagę na opłaty. Stopy procentowe będą wysokie na wszystkich kredytów pomostowych, w porównaniu do długoterminowych tradycyjnych kredytów hipotecznych właściciela domu, ale w rzeczywistości mają mniejsze znaczenie. W większości przypadków będziesz robić tylko garść płatności, więc stopy procentowe mają mniejszy wpływ na całkowite koszty flipping domu niż opłaty do.

Krok 4: Zacznij sieć z wykonawcami

Trzeba również rozpocząć budowanie relacji z wykonawcami, zanim kupisz swój pierwszy flip. Chcesz zacząć się cytaty raz nieruchomość jest pod umową, lub nawet przed.

Część nauki, jak przerzucić dom jest budowanie sieci wykonawców: ogólne wykonawców, elektryków, dekarzy, hydraulików, malarzy, ekspertów HVAC. Poznaj kilka tańszych, dobrze zaokrąglone handymen, jak również.

Niezależnie od tego, czy robisz pracę sam, połowa domu przerzucanie biznesu jest po prostu budowanie sieci. Kontraktorzy są niezwykle ważną częścią tej sieci, wraz z wybitnym Realtorem i inspektorem domu.

Krok 5: Znajdź dom do przerzucenia

Kolejną kluczową częścią nauki jak przerzucać domy jest nauka jak znaleźć dobre oferty. Oznacza to nie tylko kupowanie poniżej wartości rynkowej, ale z wystarczająco szerokimi marżami, aby pokryć swoje liczne wydatki: dwie rundy kosztów zamknięcia, koszty prowadzenia podczas remontu, opłaty za pośrednictwo, i oczywiście koszt swojego czasu i pracy.

Istnieje wiele strategii, aby znaleźć oferty poniżej rynku na domy do przerzucenia. Można pracować z Realtor znaleźć na rynku ofert, pracy z hurtowników, aby znaleźć poza rynkiem ofert, budować kampanię marketingową direct mail, i tak dalej.

Znalezienie dobrych ofert dla flipping domów jest ogromny temat w sobie, ale zacząć tutaj na wprowadzenie do tego, jak znaleźć domy do flip.

Część znalezienia dobrej oferty jako domu flipper jest po prostu cierpliwość. Znalezienie ofert to gra liczb. Jeśli Twoja strategia znalezienia ofert obraca się wokół bezpośredniej poczty, może trzeba wysłać 500 listów, zwiedzanie 50 właściwości, i zrobić oferty na 20 z nich, zanim jeden jest akceptowany w cenie, która ma sens dla Ciebie.

Kuszące, jak to może być kompromis, stanąć przez domu przerzucanie biznes plan! Jeśli liczby nie spełniają Twojego minimum, lub zakres projektu jest większy niż to, z czym czujesz się komfortowo, szukaj dalej.

Krok 6: Kup dom

Zaakceptowałeś kontrakt? Świetnie!

Co teraz?

Typowo kredytodawcy nieruchomości inwestycyjnych poruszają się znacznie szybciej niż kredytodawcy właścicieli domów, ale proces ten nadal wymaga czasu. Z LendingHome, na przykład, można rozpocząć proces, wprowadzając swoje dane, a oni będą postępować zgodnie z kilkoma opcjami pożyczki i scenariuszami stóp procentowych, które można wybrać.

Następnie, rozważ wynajęcie inspektora domu. Inspekcje domowe zajmują kilka godzin i są niezwykle kompleksowe.

Choć bardziej doświadczeni flipperzy mogą szukać domów, które wymagają całkowitej renowacji, na początku powinieneś trzymać się kosmetycznych napraw i aktualizacji, o czym rozmawialiśmy wcześniej. Upewnij się, że nieruchomość jest strukturalnie zdrowe i że systemy mechaniczne są w dobrym working order.

Po potwierdzeniu, że nieruchomość nie ma żadnych nieprzyjemnych niespodzianek czekających na Ciebie, przejdź przez z kilku wykonawców. Uzyskać wiele cytatów i uzyskać poczucie różnic w podejściu od różnych wykonawców, którzy zapewniają quotes.

Wybierz wykonawcę i zaplanować je, aby rozpocząć pracę w tym samym dniu osiedlić się na nieruchomości.

Krok 7: Renovate

Od momentu osiedlenia się, nadszedł czas, aby rozpocząć pracę!

Jesteś na zegarze od dnia 1. Każdy miesiąc, że idzie przez, jesteś płacenia odsetek i innych kosztów: media, podatki, ubezpieczenia i wszelkie inne koszty posiadania tej konkretnej nieruchomości.

Innymi słowy, stracone pieniądze! Im szybciej można zakończyć projekt renowacji, tym szybciej można sprzedać nieruchomość i spłacić kredyt. I tym szybciej dostaniesz swoją wypłatę.

Flipping domy skutecznie jest na wiele sposobów ćwiczenie w wydajności. Wielu wykonawców powie Ci „Oh sure, we can wrap up this project in a week!”. Następnie miesiąc później, są one nadal bałagan wokół z suchej zabudowy.

To samo odnosi się do cen projektu. Zbyt wielu wykonawców próbuje podnieść cenę projektu na ciebie w połowie drogi przez remont domu flipping.

Wszystko więcej powodów, aby wybrać swoich wykonawców dobrze. Jeśli nigdy nie pracował z wykonawcą przed, zadzwoń jak najwięcej referencji i przeszłych klientów, jak to możliwe.

Krok 8: Sprzedaj to!

Ostatni krok w przerzucaniu domów jest zazwyczaj najprostszy – sprzedanie go!

To jest w dużej mierze obsługiwane przez Twojego Realtora, więc upewnij się, że zatrudniasz eksperta Realtora dla Twojego rynku. Nie wszystkie Realtors są tworzone równe, a wiele z nich to part-timers lub generalists, którzy nie są ekspertami w konkretnym rynku.

Możesz oprzeć się na ekspertyzie Realtor dla cen. Idealnie, należy już uzyskać ich opinię na after-naprawy wartości (ARV) przed nawet umieszczenie umowy na nieruchomości.

Ale ostatecznie, to ty jesteś odpowiedzialny za wycenę prawidłowo; Twoje zyski zależą od tego. Upewnij się, że rozumiesz podstawy wyceny nieruchomości, przed zakupem pierwszej nieruchomości inwestycyjnej do flip. Oto pięć kluczowych strategii cenowych dla domu flipperów z profesjonalnego domu flipper.

Gdy wielu nowych inwestorów rozpocząć naukę, jak przerzucić dom, błędnie zakładają, że powinny one uzyskać licencję Realtor. I na pewno, to może zaoszczędzić 3-3.5% na agenta aukcji opłaty, ale to kosztuje cię w inny sposób. To kosztuje czas i pieniądze, aby wziąć kurs i egzamin licencyjny. W wielu przypadkach, to kosztuje pieniądze, aby dołączyć do zespołu brokerage.

Dla pierwszych kilku transakcji przerzucania domu, zacząć od pracy z ekspertem lokalnym Realtor. Jeśli zdecydujesz, że kochasz przerzucanie domów, zawsze możesz zainwestować czas i pieniądze, aby uzyskać licencję Realtor.

Kilka ostatnich myśli na temat przerzucania domów

Uczenie się jak przerzucić dom i zrobienie pierwszej transakcji może być stresujące. Pochyl się nad innymi ekspertami, od pożyczkodawcy do wykonawców, do inspektora domu i Realtora. Kiedy masz wątpliwości, zasięgnij drugiej opinii i trzeciej.

Przerzucanie domów to sport zespołowy – nigdy nie przestawaj budować swojej profesjonalnej sieci.

Na koniec, opierać się na poradach doświadczonych flipperów domu, którzy poszli przed tobą. Ucz się na ich błędach, więc nie musisz ich popełniać na własną rękę. Oto kilka porad od doświadczonego flippera, aby pomóc Ci zacząć.

Ale co najważniejsze, po prostu zacznij podejmować te kroki! Badania i przygotowanie pomogą Ci uniknąć błędów, ale to działanie, które stworzy udane wyniki i przyniesie Ci zysk.

Zrzeczenie się odpowiedzialności: Powyższe informacje służą wyłącznie celom informacyjnym i nie powinny być traktowane jako porady podatkowe, oszczędnościowe, finansowe lub prawne. Prosimy skonsultować się z doradcą podatkowym. Wszystkie obliczenia i informacje pokazane tutaj są tylko dla celów ilustracyjnych. Wszystkie strony trzecie wymienione powyżej służą wyłącznie do celów demonstracyjnych i nie są powiązane z LendingHome. Wszystkie poglądy i opinie wyrażone w tym poście należą do osób, do których się odnoszą. NMLS ID: 1125207 Warunki, Prywatność & Ujawnienia. Copyright LendingHome Corporation 2019.