Are Condos a Good Investment?

Wszyscy wiemy, że inwestowanie w nieruchomości do wynajęcia może być świetnym sposobem na uzyskanie dochodu. Ale zakup domów jednorodzinnych do wynajęcia może być drogie, zwłaszcza dla początkujących. Jednostki Condo są zazwyczaj tańsze. Czy inwestycja w condo to dobry punkt wejścia dla inwestora?

Co to jest condo?

A condo, lub kondominium, jest prywatną rezydencją w ramach większego budynku lub społeczności. Może to być wielopiętrowy dom lub pojedyncza jednostka w wieżowcu z innymi jednostkami condo powyżej i poniżej.

Jako nieruchomości inwestycyjne, condo mogą być wynajmowane najemcom. To może sprawić, że wydaje się bardzo podobny do mieszkania. Różnica polega na własności. Osoby fizyczne są właścicielami każdego condo. Ale apartamenty są wynajmowane przez kogoś, kto jest właścicielem całego budynku.

Właściciel nieruchomości kupuje condo i płaci miesięczną opłatę za condo (oprócz ceny zakupu samego condo). Ta opłata pokrywa utrzymanie i utrzymanie wspólnych obszarów dzielonych z innymi właścicielami w społeczności condo.

Pros &Konsekwencje inwestycji w condo

Czy powinieneś kupić condo jako nieruchomość inwestycyjną?

To zależy od kilku kluczowych rzeczy, podobnie jak w przypadku każdej inwestycji w nieruchomości.

Najważniejsze są lokalizacja nieruchomości i finansów. Bez względu na wszystko, lokalizacja condo musi być pożądana z wykwalifikowaną pulą najemców.

Dodatkowo, zwrot z inwestycji (ROI) konkretnej nieruchomości musi być zsynchronizowany z Twoimi celami inwestycyjnymi.

A jeśli martwisz się o problemy z zarządzaniem nieruchomością, możesz skorzystać z usług takich jak Buildium, które usprawnia zadania związane z zarządzaniem nieruchomością.

Condos stanowią część mojego portfela nieruchomości, wraz z domami jednorodzinnymi. Więc powiedziałbym, że tak, condo może być dobrą inwestycją.

Oto plusy i minusy do rozważenia.

Inwestowanie w Condos Pros

Mniej konserwacji, aby martwić się o

Jedną z największych korzyści z posiadania condo jest to, że inni ludzie robią zewnętrzną konserwację nieruchomości dla Ciebie. Ani ty, ani twój najemca nie ponosicie odpowiedzialności za odśnieżanie lub koszenie trawnika, na przykład.

Jako właściciel condo, nie musisz ustalać budżetu na duże wydatki, takie jak wymiana dachu. Jesteś właścicielem przestrzeni wewnątrz condo, ale nie struktury zewnętrznej budynku. Musisz więc martwić się tylko o utrzymanie urządzeń i systemów znajdujących się w twoim lokalu.

Stowarzyszenie condo zajmuje się wydatkami i kłopotami związanymi z utrzymaniem budynku i terenu. (Ale nie ma twardej i szybkiej reguły dotyczącej condo. Każde stowarzyszenie decyduje, za co jest odpowiedzialne i za co są odpowiedzialni właściciele. Więc przeczytaj dokładnie dokumenty condo przed zakupem.)

Przystępność cenowa

Jako inwestycja, zakup condo jest zazwyczaj tańszy niż zakup domu jednorodzinnego lub kamienicy o podobnych cechach. Dlatego potrzebujesz mniej gotówki, aby zacząć.

Jednakże upewnij się, że miesięczny czynsz, który jesteś w stanie pobierać, może pokryć wszystkie koszty własności, w tym miesięczną opłatę za condo. Cena zakupu condo jest niższa, ponieważ homebuyers uwzględniają tę powtarzającą się stałą opłatę condo.

Udogodnienia

Dużą zaletą mieszkania w condo jest dostęp do wysokiej jakości udogodnień społeczności. Często jest tam sala klubowa, basen i sala fitness. Te udogodnienia są bardzo atrakcyjne dla wielu najemców, co pomaga w utrzymaniu wynajmowanego lokalu. Nieruchomości z atrakcyjnymi udogodnieniami często cieszą się dużym popytem. To może oznaczać szybką rotację, gdy najemca się wyprowadza. Krótkie pustostany są najlepszym przyjacielem inwestora, jeśli chodzi o zarządzanie przepływem gotówki.

Duma z posiadania

Większość kondominiów ma wysoki współczynnik obłożenia przez właściciela. Regulamin często stanowi, że tylko pewien procent właścicieli może wynajmować swoje jednostki. To zazwyczaj przekłada się na dumę z własności, która zachęca do wspólnoty i odpowiedzialnego dbania o swoją własność. Właściciele zazwyczaj lepiej dbają o swoje nieruchomości i wspólne zasoby wspólnoty niż najemcy. To przekłada się na bardziej atrakcyjną inwestycję dla Ciebie.

Bezpieczeństwo

Większość budynków condo ma zwiększone bezpieczeństwo. Zazwyczaj potrzebujesz klucza, aby dostać się do budynku, zanim dotrzesz do drzwi wejściowych swojego lokalu. Każda jednostka jest wyposażona w domofon, który mieszkańcy mogą wykorzystać do „buzz in” zatwierdzonych gości i odwiedzających. To dodatkowe zabezpieczenie sprawia, że mieszkańcy czują się bezpieczniej i trzyma z dala od naganiaczy – jest to atrakcyjna cecha, za którą wielu najemców zapłaci premię, aby się nią cieszyć.

Reguły condo mogą zachować wartość Twojej nieruchomości inwestycyjnej

Jest zazwyczaj więcej reguł, których należy przestrzegać jako właściciel we wspólnocie condo. Będziesz potrzebował pozwolenia od stowarzyszenia condo, aby dokonać zmian w swojej jednostce, wewnątrz lub na zewnątrz. Prawdopodobnie nie możesz zmienić koloru drzwi wejściowych, na przykład. Często mieszkańcom zabrania się prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej z domowego biura. Zasady Condo są prawdopodobnie bardziej rygorystyczne niż podobne właściwości nie uważane za condo. Pomaga to powstrzymać niepożądaną działalność, która prowadzi do deprecjacji property.

Condo zasady i przepisy są często dokładnie to, co jest potrzebne do utrzymania porządku w społeczności, która przynosi korzyści wszystkim właścicielom. Twój najemca może nie być w stanie uprawiać zioła w doniczkach na patio, ale również nie będziesz musiał się martwić o patio sąsiada staje się miejscem do przechowywania śmieci.

Lubię inwestować w wynajmowane nieruchomości, gdzie jest skromny condo lub opłata stowarzyszenia właścicieli domu (HOA). Stowarzyszenie służy jako siła porządkowa, która zapobiega zaniedbywaniu ich własności przez właścicieli i zniechęca mieszkańców do złego zachowania. To pomaga utrzymać wartości domu i czyni nieruchomość atrakcyjną, co jest ważne, czy szukam nowych najemców lub szukasz do sprzedaży nieruchomości.

Inwestowanie w Condos Cons

Sąsiedzi zachowują się źle

W każdej społeczności, masz sąsiadów. Możesz mieć sąsiadów powyżej, obok, i pod tobą. Istnieje duże prawdopodobieństwo, że w pewnym momencie swojej własności, ty lub twój najemca skończycie z sąsiadem, którego nie chcielibyście wprowadzić się do domu. Jeśli sąsiedzi są niepożądane, aby żyć obok, może mieć trudny czas, aby utrzymać najemcę szczęśliwy. Może to spowodować wyższe niż pożądane pustostany i ciągłe obroty najemcy.

I jako właściciel, prawdopodobnie będziesz musiał osobiście obsługiwać żale z sąsiadami, co może być frustrujące i czasochłonne. Nie wszyscy właściciele są odpowiedzialni i rozważni.

W jednym z moich mieszkań, odkryłem, że było uszkodzenie wody w suficie szafy w sypialni. Okazało się, że przyczyną był wyciek z klimatyzatora w jednostce powyżej mojej. Stowarzyszenie condo nie zrobiło nic, aby pomóc mi rozwiązać ten problem. Musiałem wziąć właściciela do sądu, próbując uzyskać zwrot kosztów naprawy. Mój hydraulik przedstawił mi pisemną weryfikację, że uszkodzenie mojej jednostki zostało spowodowane przez ich klimatyzator (który znajduje się bezpośrednio nad oczywistym przeciekiem), ale i tak przegrałem w sądzie. Ich znajomy hydraulik zaprzeczył oczywistym faktom, a sąd stanął po ich stronie. Utknąłem płacąc koszty usuwania pleśni i naprawy suchej zabudowy.

Zwiększanie opłat condo i/lub specjalnych ocen

Opłaty condo generalnie idą w górę co kilka lat wraz z kosztem inflacji. Oprócz opłat miesięcznych, można dostać hit z drogie jednorazowe „specjalnej oceny”. Ocena jest dodatkowa opłata oceniane na każdego właściciela dla specjalnego projektu, jak repaving parking. Jeśli nie uwzględnisz w budżecie rosnących opłat, możesz znaleźć się w sytuacji, w której nie będzie cię stać na opłaty condo lub specjalną ocenę.

Potencjał zarządzania finansowego

Condos są zarządzane przez zarząd stowarzyszenia, często obejmujący właścicieli condo, którzy są wolontariuszami lub są wybierani. Zazwyczaj grupa inwestorów jest właścicielem budynków condo i wynajmuje firmę zarządzającą nieruchomościami do administrowania pobieraniem opłat condo i zarządzania wspólnotą. Władze stanowe wymagają, by kondominia tworzyły i przestrzegały prawnych dokumentów regulujących, takich jak regulaminy i umowy założycielskie. Ale nadal istnieje ryzyko, że stowarzyszenie condo może źle zarządzać funduszami, a nawet stać się niewypłacalne.

Potencjał złego zarządzania nieruchomościami

Jeśli stowarzyszenie condo wykonuje kiepską pracę w zakresie utrzymania wspólnych terenów, może to źle wpłynąć na całą społeczność. Jako właściciel, polegasz na nich, aby zrobić to, co mówią, że mają zamiar zrobić, aby utrzymać estetykę i wartość swojej własności. Ich brak działania, aby dokonać niezbędnych modernizacji i prawidłowo zarządzać budynku i społeczności może negatywnie wpłynąć na długoterminowe uznanie nieruchomości i odpędzić najemców jakości od chcąc wynająć unit.

Condo zasady mogą ograniczyć swoją wolność

Większość społeczności condo ograniczyć liczbę jednostek, które mogą być wynajmowane. Jeśli limit jest już spełniony, nie możesz wynająć swojej własności. A stowarzyszenie condo prawdopodobnie ogranicza liczbę lokatorów, długość najmu i inne ograniczenia w korzystaniu z condo. Zasady te pozwalają zachować poczucie wspólnoty i zapobiegają przekształceniu nieruchomości w apartamentowiec, a nie w społeczność zamieszkaną przez właściciela. Upewnij się, że możesz wynająć swoje condo przed zakupem i upewnij się, że ty i twoi najemcy jesteście w stanie spełnić wymagania condo jako dzierżawione mienie.

Sprzedaż może potrwać dłużej

Może być mniejsza pula nabywców condo niż nabywców domów jednorodzinnych. Więc kiedy nadszedł czas, aby sprzedać, może być patrząc na dłuższą liczbę dni na rynku. Ale znowu, to wszystko zależy od lokalizacji. Condos w gorących obszarach sprzedają się szybciej niż domy.

Więc, należy kupić Condo?

Przeczytaj uważnie wszystkie dokumenty regulujące przed złożeniem oferty na condo. I porozmawiać z kilkoma sąsiadami. Powiedzą Ci, jak dobrze stowarzyszenie zarządza społecznością i podzielą się wewnętrznymi informacjami na temat tego, jak to jest żyć w budynku.

I jak w przypadku każdej nieruchomości inwestycyjnej, którą rozważasz, uruchom swoje liczby, aby upewnić się, że czynsz pokryje opłatę condo, jak również wszystkie inne koszty związane z posiadaniem i zarządzaniem nieruchomością do wynajęcia.

Jeśli chcesz pozostać po bezpiecznej stronie, ale nadal dostać swoje stopy mokre w świecie nieruchomości, rozważ crowdfunding, który jest uważany za bezpieczniejszą inwestycję. Crowdstreet, na przykład, zapewnia bezpośredni dostęp do konkretnych możliwości inwestowania w nieruchomości i posiada szeroki wybór zarówno kapitałowych jak i dłużnych ofert inwestycyjnych wybranych z zachowaniem ścisłych standardów.

.