Opuszczone mieszkania mogą wprawić wynajmujących w zakłopotanie co do sposobu postępowania, a zasady dotyczące tego, co można, a czego nie można zrobić, różnią się w zależności od stanu.
W pewnym momencie swojego czasu jako wynajmujący, będziesz musiał zmierzyć się z pustą lub w połowie pustą jednostką, zastanawiając się, gdzie jest twój najemca.
Może to dlatego, że podałeś najemcy zawiadomienie o eksmisji i myślisz, że wyprowadził się w nocy, aby uniknąć dalszych działań. Lub, inną możliwością jest to, że najemca po prostu chciał z najmu i nieruchomości czynszowej i po prostu złamał go.
Natknęliśmy się niedawno na zarządcy nieruchomości z obszaru NYC, który miał bardzo ciekawą historię.
Jego były najemca zmarł, a jej syn przejął dzierżawę. Syn odszedł i Cory zadał sobie pytanie: „Co mam zrobić z prochami mojego byłego najemcy?”
Posłuchaj, jak Cory opowiada swoją historię, a następnie Steve omawia to, co musisz wiedzieć o opuszczonych nieruchomościach.
Jeśli masz pytanie dotyczące bycia właścicielem lub najemcą, chcielibyśmy je usłyszeć.
Wyróżniamy Twoje pytania w cotygodniowym podcaście, po prostu zostaw wiadomość głosową poniżej.
Możesz zasubskrybować nasz podcast „RentPrep for Landlords”, aby być na bieżąco z historiami wynajmujących i edukacją.
Subskrybuj: iTunes | Android | Google Play | Stitcher | TuneIn | RSS
Ale wracając do tematu…
Masz teraz coś, co Twoim zdaniem może być opuszczoną nieruchomością do wynajęcia. Jednak postępowanie tak, jakby lokator już dawno odszedł może być dla Ciebie kosztownym błędem. Jeśli chodzi o porzucone wypożyczalnie, musisz unikać 3 największych błędów, jakie mogą popełnić wynajmujący, aby zachować rzeczy zgodne z prawem przy odzyskiwaniu nieruchomości do wynajęcia.
Błąd #1: Zakładając, że jest porzucona, kiedy nie jest
Czasami jest oczywiste, kiedy najemca porzuca nieruchomość, np. kiedy wyprowadza się w nocy i zostawia ci notatkę i nieruchomość pełną śmieci. Innym razem, może być trudno powiedzieć, czy najemca porzucił wynajmowaną jednostkę. W ich pośpiechu, aby odwrócić wynajmowaną jednostkę i pozbyć się złego najemcy, niektórzy właściciele mogą popełnić błąd zakładając, że nieruchomość jest opuszczona, kiedy w rzeczywistości tak nie jest.
Jeśli nie jesteś pewien, czy najemca naprawdę porzucił nieruchomość, znajdź odpowiedzi na następujące pytania:
- Czy najemca zalega z zapłatą czynszu? Wiele państw nie uzna wynajmu za opuszczony, jeśli czynsz jest aktualny.
- Czy media są odcięte? Szybki telefon do przedsiębiorstwa użyteczności publicznej dostarczy ci tej informacji, jednak może to być również przypadek niepłacenia, a niekoniecznie porzucenia.
- Czy coś zostało w wynajmowanym lokalu, na przykład meble lub ubrania? Jeśli są tam pozostawione wartościowe przedmioty, jest mniej prawdopodobne, że jest to miejsce porzucone, niż jeśli znajdziesz śmieci lub gnijące jedzenie.
- Czy sąsiedzi zauważyli coś znaczącego? Jeśli inni byli świadkami przeprowadzki ciężarówki na posesji innego dnia, lub najemca powiedział im, że wyjeżdża, pomaga to wzmocnić inne dowody porzucenia.
- Czy zmiana adresu została złożona na poczcie? Szybka wizyta w lokalnym urzędzie pocztowym pomoże ci to ustalić.
- Co mówią kontakty awaryjne najemcy? Musisz skontaktować się z kontaktami awaryjnymi najemcy, aby sprawdzić, czy oferują one jakieś spostrzeżenia na temat nieobecności najemcy.
Żaden pojedynczy czynnik nie jest rozstrzygający – zamiast tego musisz rozważyć kilka rzeczy, zanim dojdziesz do wniosku, że nieruchomość jest opuszczona. Jest to cienka linia między najemcą porzucającym nieruchomość, a po prostu nieobecnym przez jakiś czas. Niezwykłe okoliczności, takie jak przedłużone wakacje lub podróż służbowa, pobyt w szpitalu lub nawet czas więzienia może sprawić, że wydaje się, że najemca porzucił nieruchomość, gdy prawnie są one nadal w posiadaniu tak długo, jak nie złamał warunki najmu.
Błąd # 2. Pozbywanie się własności osobistej
Gdy najemcy opuszczają lokal w pośpiechu, czy to z powodu postępowania eksmisyjnego, czy też z innego powodu, często pozostawiają po sobie własność osobistą. Nawet jeżeli ustaliłeś, że wynajmowany lokal jest rzeczywiście opuszczony, nadal musisz poświęcić trochę czasu i wysiłku, aby uporać się z dobytkiem najemcy. Nowi właściciele mogą przez pomyłkę uznać porzucone mienie za swoje i zatrzymać je lub spróbować sprzedać, aby odzyskać utracone dochody. Jednakże jest to nielegalne, chyba że odbywa się we właściwy sposób.
Mimo że różne stany mają różne wymagania, ogólnie rzecz biorąc, wynajmujący musi przechowywać własność osobistą najemcy przez pewien czas i zachować rozsądną ostrożność, aby uchronić ją przed uszkodzeniem lub kradzieżą. Chociaż wydaje się to dziwne – dbać o porzucone rupiecie byłego najemcy – przepisy są całkiem jasne, że przynajmniej przez określony czas wynajmujący jest odpowiedzialny za te rzeczy.
Oto kilka przykładów ze stanów w całym kraju dotyczących postępowania z mieniem osobistym najemcy, które zostało pozostawione:
- Kalifornia wymaga od wynajmujących, aby przenieśli mienie i bezpiecznie je przechowywali, a następnie dostarczyli zawiadomienie byłemu najemcy, jeżeli jest to możliwe, a także wszelkim kontaktom, jakie może on mieć, które wyznacza najemcy termin 18 dni na zgłoszenie roszczenia o wydanie mienia. Najemca jest zobowiązany do zapłacenia wynajmującemu uzasadnionych kosztów przechowania przed odzyskaniem lokalu. Jeżeli nieruchomość jest nieodebrana i jest warta mniej niż 300 dolarów, wynajmujący może ją zatrzymać lub się jej pozbyć. Jeśli jest wart więcej niż 300 dolarów, mienie musi zostać sprzedane na publicznej licytacji.
- Właściciele lokali w Kansas muszą przechowywać mienie przez 30 dni i co najmniej 15 dni przed sprzedażą lub zbyciem próbować powiadomić o tym najemcę. W przeciwieństwie do większości innych stanów, które wymagają, aby zawiadomienie zostało wysłane pocztą lub dostarczone osobiście, prawo Kansas wymaga, aby wynajmujący opublikowali zawiadomienie w lokalnej gazecie. Po 7 dniach od publikacji, wynajmujący musi wysłać kopię opublikowanego zawiadomienia na ostatni znany adres najemcy. Prawo Karoliny Północnej wymaga od wynajmujących przechowywania porzuconego mienia w magazynie powiatowym przez 10 dni, po czym wynajmujący może sprzedać, zatrzymać, oddać lub pozbyć się mienia. Jeżeli wynajmujący zdecyduje się sprzedać porzucone mienie, musi wysłać pisemne zawiadomienie z co najmniej 7-dniowym wyprzedzeniem na ostatni znany adres najemcy. Wpływy najpierw trafiają do wynajmującego, aby zrównoważyć wszelkie pozostałe koszty najemcy, a reszta trafia do hrabstwa.
Błąd nr 3. Failing to Document the Process
Nawet jeśli pokryli wszystkie Twoje podstawy w ocenie, że czynsz jest porzucony i właściwie pozbyli się wszelkich rzeczy byłego najemcy, wielu właścicieli popełnia błąd nie dokumentując procesu odzyskiwania porzuconej nieruchomości czynszowej. Jeśli podejmiesz złą decyzję i staniesz w obliczu niesłusznego roszczenia o lokaut ze strony najemcy, będziesz musiał mieć dowody po swojej stronie w sądzie, aby wykazać, dlaczego podjąłeś taką decyzję, jaką podjąłeś.
Oto kilka rzeczy, które musisz zrobić, aby prawidłowo udokumentować swój proces odkrywania w odzyskiwaniu opuszczonej nieruchomości czynszowej:
- Zrób zdjęcia nieruchomości, w tym przypadki, w których wydaje się, że najemca porzucił go, takie jak gnijące jedzenie w lodówce, brak mebli, porzucone zwierzęta domowe, nieuporządkowany trawnik, i tak dalej.
- Zapisz nazwiska, godziny i daty rozmów z sąsiadami lub osobami kontaktowymi najemcy w nagłych wypadkach, wraz z podsumowaniem rozmowy.
- Zbierz wszelkie dokumenty, które otrzymasz od firm użyteczności publicznej o wyłączeniach.
- Zachowaj kopie wszelkich oficjalnych zawiadomień, które wysyłasz do najemcy na ostatni znany adres lub do miejsca pracy najemcy, aby pokazać swoje próby komunikacji.
- Dokumentuj koszty przeprowadzki i przechowywania wszelkich pozostawionych rzeczy za pomocą paragonów lub faktur.
Klucz do opuszczonego mieszkania
Jeśli twoje mieszkanie jest opuszczone, ale nie ma klucza, który można znaleźć, będziesz chciał jak najszybciej zmienić zamki. Kwikset produkuje zamki, które są łatwe do ponownego kluczowania dzięki technologii Smart Key. Tylko upewnij się, że przejmiesz z powrotem pełną kontrolę nad mieszkaniem przed ponownym kluczowaniem zamków.
Słowo końcowe
Ogólnie, kiedy najemca porzuca wynajmowaną nieruchomość, nie zamierza do niej wracać, ale było zbyt wiele przypadków, w których gorliwy lub nieświadomy właściciel poruszał się zbyt szybko i poza prawem, i popełnił te krytyczne błędy. W razie wątpliwości, skonsultuj się z prawnikiem, który specjalizuje się w sprawach wynajmującego/najemcy i upewnij się, że postępujesz w taki sposób, aby zminimalizować czas, w którym jednostka jest pusta, bez uszczerbku dla przestrzegania praw twojego stanu.
Czy kiedykolwiek zdarzyło ci się, że najemca porzucił twoją wynajmowaną nieruchomość? Jakie kroki podjęliście, aby zapewnić, że jesteście zgodni z wszystkimi wymogami prawnymi? Proszę podzielić się tym artykułem i daj nam znać swoje opinie w sekcji komentarzy poniżej.
Następne kroki:
Jesteś najprawdopodobniej będzie szukał nowego najemcy wkrótce.
Teraz jest idealny czas, aby przeczytać się na procesie przesiewania najemcy.
W ten sposób będziesz miał lepsze dane do podejmowania decyzji, jeśli chodzi o następnego najemcę.
.