1031 Exchange and Primary Residence

3. Transakcja z podzielonym traktowaniem: Część §121 (Residence) i część §1031 (Used in a Business or Held for Investment)

• Transakcja z podzielonym traktowaniem dotyczy nieruchomości wykorzystywanej częściowo jako główne miejsce zamieszkania, a częściowo w działalności gospodarczej lub utrzymywanej w celach inwestycyjnych;
• Podatnik i jego doradca podatkowy muszą dokonać alokacji części wykorzystywanej jako główna rezydencja w celu wyłączenia z opodatkowania na mocy §121 oraz pozostałej części kwalifikującej się do odroczenia na mocy §1031;
• Podatnik może otrzymać przychody ze sprzedaży bezpośrednio po zamknięciu transakcji w części transakcji dotyczącej głównej rezydencji;
• Podatnik musi posiadać QI dla części transakcji podlegającej wymianie na mocy §1031 (tj. części przeznaczonej na działalność gospodarczą lub inwestycyjną).QI otrzyma część przychodów ze sprzedaży przeznaczoną na część biznesową lub inwestycyjną, a QI nabędzie nieruchomość zamienną w zamian za nieruchomość podobną, zgodnie z zasadami i wymogami wymiany §1031. Podatnik musi spełnić wszystkie inne wymagania niezbędne do dokonania wymiany w ramach §1031.

Przykład: Sprzedaż nieruchomości z czterema lokalami (Fourplex)

Podatnik jest właścicielem nieruchomości z czterema lokalami, w której wynajmował trzy lokale przez ostatnie cztery lata (§1031) i w której mieszkał również w pozostałym lokalu jako głównym miejscu zamieszkania (§121) przez ostatnie cztery lata (spełniając wymóg określony w §121 dotyczący używania jako głównego miejsca zamieszkania przez co najmniej dwa z ostatnich pięciu lat). Nieruchomość zostaje sprzedana kupującemu, a podatnik otrzymuje część sprzedaży przypisaną do części stanowiącej główną rezydencję (§121) i zleca QI przechowywanie wpływów netto ze sprzedaży trzech jednostek czynszowych w celu przeprowadzenia wymiany 1031 na nieruchomość zamienną podobną do tej z §121.

4: Część §121 (rezydencja) i część §1031 (gospodarstwo rolne lub ranczo)

• Transakcja z podzielonym traktowaniem dotyczy nieruchomości wykorzystywanej częściowo jako główna rezydencja, a częściowo jako gospodarstwo rolne lub ranczo;
• Podatnik i jego doradca podatkowy muszą przydzielić część wykorzystywaną jako główna rezydencja w celu wyłączenia z opodatkowania na mocy §121 oraz pozostałą część przeznaczoną na gospodarstwo rolne lub ranczo kwalifikującą się do odroczenia na mocy §1031;
• Podatnik może otrzymać przychody ze sprzedaży bezpośrednio po zamknięciu transakcji w odniesieniu do części transakcji przeznaczonej na główną rezydencję;
• Podatnik musi posiadać QI dla części transakcji podlegającej wymianie §1031 (tj.QI otrzyma część przychodów ze sprzedaży z części przeznaczonej na farmę lub ranczo, a QI nabędzie nieruchomość zamienną w zamian za nieruchomość podobną, zgodnie z zasadami i wymogami wymiany §1031. Podatnik musi spełnić wszystkie inne wymagania niezbędne do dokonania wymiany w ramach §1031.

Przykład: Sprzedaż 100-akrowego rancza z przydziałem głównej rezydencji na pięciu akrach

Podatnik był właścicielem 100-akrowego rancza przez ostatnie cztery lata i mieszkał w domu na terenie posiadłości. Minimalna ilość akrów dla głównej rezydencji, na którą pozwala hrabstwo, to pięć akrów. Nieruchomość zostaje sprzedana kupującemu, a podatnik otrzymuje część sprzedaży przypisaną do głównej rezydencji, głównej rezydencji i pięciu akrów ziemi (§121) i ma QI zaangażowanego w posiadanie wpływów netto ze sprzedaży części rancza/ziemi, 95 akrów, z wymianą 1031 na nieruchomość zamienną w podobnym rodzaju.

5. Przekształcenie nieruchomości wynajmowanej w główną rezydencję (§1031 zamieniony na §121)

W tym scenariuszu podatnik musi posiadać nieruchomość nabytą jako nieruchomość zamienną w ramach wymiany §1031 z zamiarem początkowego posiadania jej dla celów biznesowych lub inwestycyjnych. Idealnie byłoby, gdyby podatnik posiadał fakty/okoliczności i dokumentację potwierdzającą zamiar wykorzystania w działalności gospodarczej lub utrzymywania w celach inwestycyjnych po dokonaniu wymiany §1031. Obowiązuje również minimalny pięcioletni okres posiadania po wymianie. Podatnik musi również używać nieruchomości jako głównego miejsca zamieszkania przez co najmniej dwa z pięciu lat, aby kwalifikować się do wyłączenia z opodatkowania na mocy §121. Wyłączenie z §121 jest pomniejszone o stosunek czasu, w którym nieruchomość była używana jako główna rezydencja, do czasu, w którym nieruchomość była używana w działalności gospodarczej lub inwestycyjnej. I wreszcie, wszelkie odpisy amortyzacyjne dokonane w czasie, gdy nieruchomość była wykorzystywana w działalności gospodarczej lub inwestycyjnej są wyłączone.

Przykład: Podatnik dokonuje wymiany w ramach §1031 na nieruchomość zamienną, którą początkowo zamierza utrzymywać w celach inwestycyjnych, a nieruchomość jest wynajmowana przez trzy lata. Zamiary podatnika zmieniają się w przyszłości i postanawia on wprowadzić się do poprzednio wynajmowanej nieruchomości po trzech latach wynajmu i mieszkać w niej przez kolejne pięć lat jako głównej rezydencji. Łączny okres posiadania nieruchomości wynosi osiem lat (co przekracza minimalny pięcioletni okres posiadania przy zamianie nieruchomości wynajmowanej na główną rezydencję). W tym scenariuszu podatnik kwalifikuje się do uzyskania 5/8 części zwolnienia podatkowego z §121, ponieważ mieszkał w nieruchomości tylko przez pięć z ostatnich ośmiu lat, a odpisy amortyzacyjne dokonane w trakcie trzyletniego okresu wynajmu nie kwalifikują się do zwolnienia podatkowego.

6. Przekształcenie głównej rezydencji w nieruchomość do wynajęcia (przekształcenie §121 w §1031)

Postępowanie dochodowe 2005-14 zawiera wytyczne dotyczące jednoczesnego stosowania §121 i §1031 w przypadku, gdy podatnik przekształcił główną rezydencję w nieruchomość do wynajęcia. W takim przypadku podatnik musi spełnić wymogi §121 i mieszkać w nieruchomości przez dwa z ostatnich pięciu lat, zanim przekształci główną rezydencję w nieruchomość przeznaczoną do wynajmu. Podatnik może wyłączyć podatki od zysków kapitałowych do wysokości progów określonych w §121 ($250,000 dla singli; $500,000 dla małżeństw) – i dokonać odroczonej podatkowo wymiany na nieruchomość zamienną zgodnie z §1031, która ma być utrzymywana w celach inwestycyjnych lub wykorzystywana w działalności gospodarczej. Podatnik jest w stanie skorzystać zarówno z wyłączenia podatkowego na mocy § 121, jak i odroczenia podatkowego na mocy § 1031 w odniesieniu do pozostałej części sprzedaży i powyżej progowych kwot wyłączenia z § 121.

7. Alokacje i ograniczenia na mocy Ustawy o pomocy mieszkaniowej z 2008 r.

Ustawa o pomocy mieszkaniowej z 2008 r. dotyczyła wielu kwestii związanych z wyłączeniem z § 121 zysków ze sprzedaży głównego miejsca zamieszkania, w tym podziału czasu posiadania miejsca zamieszkania na kwalifikowane i niekwalifikowane okresy posiadania. Wyłączenie z opodatkowania na mocy § 121 musi zostać rozdzielone pomiędzy okres, w którym nieruchomość była wykorzystywana jako nieruchomość inwestycyjna, a okres, w którym nieruchomość była wykorzystywana jako główna rezydencja. Sekcja 121 wykluczenia zysku nie ma zastosowania do zysku związanego z niekwalifikowanym okresem posiadania (gdy nieruchomość nie była używana jako główne miejsce zamieszkania.)

Klasyfikacja okresu posiadania jako kwalifikowanego lub niekwalifikowanego jest ważna. Zgodnie z ustawą o pomocy mieszkaniowej z 2008 r., każdy okres, który nie jest kwalifikowanym okresem posiadania jest zdefiniowany jako niekwalifikowany okres posiadania. Kwalifikowany okres posiadania zdefiniowany jest jako następujący:

• Każdy okres, w którym podatnik używał nieruchomości jako swojego głównego miejsca zamieszkania; lub
• Każda część pięcioletniego okresu po użyciu nieruchomości przez podatnika jako głównego miejsca zamieszkania, jeśli nieruchomość została sprzedana w ciągu tego pięcioletniego okresu czasu.

Kwalifikowany okres posiadania obejmuje czas, w którym nieruchomość jest używana jako główne miejsce zamieszkania przez podatnika, małżonka podatnika lub byłego małżonka podatnika. (Patrz: Sec. 121(b)(4)(C)(i))

Ogólnie, zasady alokacji odnoszą się tylko do okresów przed przekształceniem w główną rezydencję, a nie do okresów po przekształceniu z głównej rezydencji. W związku z tym, jeśli jeden podatnik przekształca główną rezydencję w nieruchomość do wynajęcia i nigdy nie wprowadza się z powrotem, a poza tym spełnia wymóg dwóch z pięciu lat zgodnie z §121, podatnik kwalifikuje się do pełnego wykluczenia w wysokości $250,000 w momencie sprzedaży nieruchomości do wynajęcia. Zasada ta dotyczy niekwalifikowanych okresów użytkowania w ciągu pięciu lat od ostatniego dnia, w którym nieruchomość była używana jako główne miejsce zamieszkania, zgodnie z §121. Zatem, jeśli podatnik wykorzystywał nieruchomość jako główne miejsce zamieszkania w roku pierwszym i drugim, następnie wynajmował ją w latach trzecim i czwartym, a następnie wykorzystywał nieruchomość jako główne miejsce zamieszkania w roku piątym, zastosowanie miałyby zasady alokacji i tylko trzy piąte (3 z 5 lat) zysku kwalifikowałoby się do wyłączenia z opodatkowania na mocy § 121.

Każdemu podatnikowi zaleca się zasięgnięcie porady doradcy podatkowego w celu sprawdzenia jego konkretnej sytuacji i zastosowania przepisów podatkowych.