Wil je geld verdienen met het flippen van huizen? Leer hoe u een investeringshuis koopt, renoveert en winstgevend verkoopt met deze 8 eenvoudige stappen.

Over de auteur: G. Brian Davis is vastgoedinvesteerder en medeoprichter van SparkRental.com, waar hij gratis trainingsvideo’s over passief inkomen voor nieuwe investeerders aanbiedt, een dienst om de huur van het loon van de huurder af te trekken, en een verhuurdersapp. Hij is eigenaar van tientallen vastgoedbeleggingen in de afgelopen 15 jaar, en geniet vandaag van het onderwijzen van anderen over hoe te investeren in onroerend goed en passief inkomen op te bouwen.

Ever kijken huis flipping shows, en fantaseren over het maken van $ 50.000 in twee weken?

De term “reality TV” is hier slechts gedeeltelijk van toepassing.

Ja, vastgoedbeleggers die huizen omkatten, of huisflippers, kunnen in een relatief kort tijdsbestek een fors rendement verdienen. Maar huis flipping impliceert veel werk – veel meer dan wat reality tv-sterren het laten lijken.

Wat niets zegt over het risico. Ja, je kunt $ 50.000 verdienen met het flippen van een huis. Je kunt ook geld verliezen, als je niet eerst begrijpt hoe je een huis moet flippen en springt voordat je kijkt.

Hier zijn acht stappen om ervoor te zorgen dat je begrijpt hoe je huizen moet flippen voordat je tienduizenden dollars investeert en slaagt in je bedrijf.

Voreerst, wat is huis flipping? Is het iets voor mij?

Flipping houdt in dat je een huis koopt, het renoveert, en het met winst verkoopt.

House flippers nemen huizen die de meeste huizenkopers niet kunnen of willen renoveren, en verbeteren ze tot het punt waarop ze voldoen aan de vraag van kopers. Houd in gedachten dat de gemiddelde huizenkoper een huis wil dat instapklaar is.

Voor een meer gedetailleerde uitleg over de basisprincipes van het flippen van huizen versus andere vormen van vastgoedbeleggen, zie ons stuk over Wat is House Flipping.

Zodra u volledig begrijpt wat huis flipping is, erachter te komen of het iets voor u en als je klaar bent om in te duiken.

Ben je er zeker van dat je klaar bent om te leren hoe je moet beginnen met het flippen van huizen? Lees dan verder.

Stap 1: Onderzoek een aantal vastgoedmarkten

Niet elke markt leent zich goed voor het flippen van huizen. Als je $ 15.000 hebt om mee te werken, wil je waarschijnlijk niet je huis flipping carrière beginnen in markten waar huizen beginnen bij $ 800.000.

Zelfs vastgoedbeleggingsleningen en financiering zullen die kloof niet overbruggen!

Hoe minder contant geld je hebt om mee te werken, hoe lager de prijzen van huizen die je je waarschijnlijk kunt veroorloven om in te investeren. De financiering van vastgoedbeleggingen kan het grootste deel van uw aankoop dekken, maar er is nog steeds een enorm verschil tussen een aanbetaling van 20% op een eigendom van $ 50.000 en 20% aanbetaling op een eigendom van $ 500.000.

Hoeveel geld heb je om mee te werken? Welke markten kunt u zich veroorloven om uw eerste huis flip in?

Veel vastgoedbeleggers verwijzen naar buurten volgens een “klasse” rangschikking, van A tot D. Klasse A buurten zijn de rijkste woningmarkten, bevolkt door hogere inkomens professionals. Een trede lager staan klasse B buurten, die stevig middenklasse zijn.

Klasse C buurten hebben een duidelijk blauwe-boorden, arbeidersklasse gevoel. Aan de onderkant van de ladder staan klasse D buurten, die zich richten op de laagste inkomens.

Want sommige beleggers zijn gespecialiseerd in het flippen van huizen in klasse D buurten, maar ze komen met extra risico’s, ook. (Er is bij mij ingebroken, en meer dan eens.) De verzekeringspremies zullen hoger zijn in sommige buurten met lage inkomens, in verhouding tot de aankoopprijs. En in veel lage-inkomensbuurten, zult u waarschijnlijk flippen naar een collega-investeerder (een verhuurder), in plaats van een huiseigenaar.

Flipping naar een andere vastgoedbelegger betekent vaak lagere marges, maar potentieel een soepeler verkoopproces. Beleggers kunnen snel afrekenen, weten waar ze naar op zoek zijn en weten hoe ze zonder morren en zonder gedoe moeten kopen.

Overweeg je te richten op een klasse B- of klasse C-eigendom voor je eerste deal – solide middenklasse of stabiele arbeidersklasse buurten, respectievelijk. (Neem het aan van iemand die veel geld heeft verloren in low-end, klasse D buurten.)

Als laatste opmerking, als uw woonplaats schandalig duur is, overweeg dan om te investeren in gebieden op 45 minuten tot een uur afstand.

Stap 2: Stel een budget en businessplan op

Onroerend goed beleggers zijn ondernemers – ze zijn in het bedrijfsleven en ze hebben een businessplan nodig.

Het hoeft niet fancy te zijn, vol met onaangename corporate-speak lingo. Maar het moet een budget, een tijdlijn, en project omvang bevatten.

Hoeveel heb je te investeren? Hoeveel wil je in reserve houden? Heeft u genoeg om de renovatie te dekken totdat u wordt terugbetaald door uw geldschieter?

Wat voor soort omvang voelt u zich comfortabel bij? We raden meestal aan te beginnen met cosmetische updates voor het eerste huis flip of twee: keuken en badkamer updates, nieuwe vloeren, nieuwe verf, en nieuwe armaturen.

Mijd structurele problemen als de pest. Vermijd mechanische problemen – ze impliceren het trekken van vergunningen, die u niet wilt gedoe met op uw eerste huis flipping deal.

Ja, zal uw marges kleiner zijn. Maar het project zal veel sneller gaan, minder risico, en minder kosten.

Hier is een meer gedetailleerde kijk op hoe je een huis flipping business plan kunt maken, om u te helpen het uit te werken.

Stap 3: Regel uw financiering VOORDAT u het nodig hebt!

De laatste plaats waar je wilt zijn is “Geweldig, mijn aanbod is goedgekeurd … maar hoe kom ik eigenlijk aan het geld?!”

Voordat je ooit een bod doet, zorg ervoor dat je een geldschieter hebt die je deal kan financieren. Dat is een goed moment om te vermelden dat LendingHome tot 90% van de aankoopprijs financiert voor investeerders die huizen flippen en 100% van de renovatiekosten.

Bij het vergelijken van prijzen op overbruggingsleningen voor flipping huizen, let vooral goed op de vergoedingen. De rentetarieven zullen hoog zijn op alle overbruggingsleningen, in vergelijking met langlopende traditionele hypotheken voor huiseigenaren, maar ze maken eigenlijk minder uit. In de meeste gevallen zul je slechts een handvol betalingen doen, dus rentetarieven hebben minder invloed op je totale huis flipping kosten dan vergoedingen do.

Step 4: Begin met netwerken met aannemers

U moet ook beginnen met het opbouwen van relaties met aannemers voordat u uw eerste flip koopt. U wilt beginnen met het krijgen van citaten zodra het pand onder contract, of zelfs before.

Deel van het leren hoe je een huis flip is het opbouwen van een netwerk van aannemers: algemene aannemers, elektriciens, dakdekkers, loodgieters, schilders, HVAC-experts. Maak kennis met een aantal goedkopere, goed afgeronde klusjesmannen ook.

Of je doet het werk zelf, de helft van het huis flipping business is gewoon het opbouwen van een netwerk. Aannemers zijn een ongelooflijk belangrijk onderdeel van dat netwerk, samen met een uitstekende makelaar en huis inspecteur.

Stap 5: Zoek een huis om te flip

Een ander cruciaal onderdeel van het leren hoe je huizen flip is het leren hoe je goede deals te vinden. Dat betekent niet alleen kopen onder de marktwaarde, maar met breed genoeg marges om uw vele uitgaven te dekken: twee rondes van sluitingskosten, dragende kosten tijdens uw renovatie, makelaar vergoedingen, en natuurlijk de kosten van uw tijd en work.

Er zijn veel strategieën om onder de markt deals te vinden op huizen om te flippen. Je zou kunnen werken met een makelaar te vinden op de markt deals, werken met groothandelaren te vinden off-market deals, bouwen van een direct mail marketing campagne, en ga zo maar door.

Het vinden van goede deals voor flipping huizen is een enorme topic op zich, maar hier beginnen voor een inleiding tot hoe je huizen te vinden om flip.

Deel van het vinden van een goede deal als een huis flipper is gewoon geduld. Het vinden van deals is een spel van nummers. Als uw strategie voor het vinden van deals draait om direct mail, moet u misschien 500 brieven te sturen, tour 50 eigenschappen, en maken aanbiedingen op 20 van hen, voordat een wordt geaccepteerd tegen een prijs die zinvol is voor jou.

Hoe verleidelijk het ook is om compromissen te sluiten, blijf bij je huis flipping business plan! Als de cijfers niet aan uw minimum voldoen, of de omvang van het project groter is dan waar u zich prettig bij voelt, blijf dan zoeken.

Stap 6: koop het huis

Krijgt u een contract geaccepteerd? Geweldig!

En nu?

Typisch gezien gaan verstrekkers van leningen voor vastgoedbeleggingen veel sneller dan verstrekkers van leningen voor huiseigenaren, maar het proces neemt nog steeds tijd in beslag. Met LendingHome, bijvoorbeeld, kunt u het proces starten door uw gegevens in te voeren en zij zullen u volgen met verschillende leningopties en rentescenario’s waaruit u kunt kiezen.

Next, overweeg het inhuren van een huis inspecteur. Huisinspecties nemen enkele uren in beslag en zijn ongelooflijk uitgebreid.

Want meer ervaren huisflippers kunnen op zoek gaan naar huizen die een complete renovatie nodig hebben, in het begin moet je het houden bij cosmetische reparaties en updates, zoals we eerder hebben besproken. Zorg ervoor dat het pand structureel gezond is en dat de mechanische systemen in goede staat zijn.

Als je eenmaal hebt bevestigd dat het pand geen onaangename verrassingen heeft die op je wachten, loop je er met verschillende aannemers doorheen. Krijg meerdere offertes en krijg een gevoel voor de verschillen in aanpak van de verschillende aannemers die offertes uitbrengen.

Kies een aannemer en plan ze in om te beginnen met het werk op dezelfde dag dat u zich op het pand vestigt.

Stap 7: Renoveren

Als je je eenmaal hebt gevestigd, is het tijd om aan de slag te gaan!

Je bent vanaf dag 1 aan de slag. Elke maand die voorbij gaat, betaal je rente en andere kosten: nutsvoorzieningen, belastingen, verzekeringen, en alle andere kosten van het bezit van dat specifieke pand.

Met andere woorden, verloren geld! Hoe sneller u het renovatieproject kunt voltooien, hoe sneller u het pand kunt verkopen en uw lening kunt afbetalen. En hoe sneller u uw betaaldag krijgt.

Flipping huizen succesvol is in veel opzichten een oefening in efficiëntie. Veel aannemers zullen je vertellen “Oh zeker, we kunnen dit project in een week afronden! ” Dan een maand later, ze zijn nog steeds knoeien met de gipsplaten.

Hetzelfde geldt voor project prijsstelling. Veel te veel aannemers proberen de prijs van het project te verhogen op je halverwege een huis flipping renovatie.

Des te meer reden om uw aannemers goed te kiezen. Als je nog nooit hebt gewerkt met een aannemer voor, bel zo veel referenties en vroegere klanten mogelijk te maken.

Stap 8: Verkoop het!

De laatste stap van flipping huizen is meestal de eenvoudigste – verkopen!

Dit wordt grotendeels afgehandeld door uw makelaar, dus zorg ervoor dat u een deskundige makelaar voor uw markt in te huren. Niet alle makelaars zijn gelijk geschapen, en velen zijn part-timers of generalisten, die niet deskundig zijn in uw specifieke markt.

U kunt leunen op de expertise van uw makelaar voor de prijsstelling. Idealiter zou u al hun mening over de na-reparatiewaarde (ARV) moeten hebben gekregen voordat u zelfs een contract op het onroerend goed zet.

Maar uiteindelijk bent u degene die verantwoordelijk is voor de juiste prijsstelling; uw winst hangt ervan af. Zorg ervoor dat u de basisprincipes van onroerendgoedprijzen begrijpt, voordat u uw eerste beleggingspand koopt om te spiegelen. Hier zijn vijf belangrijke prijsstrategieën voor huisflippers van een professionele huisflipper.

Wanneer veel nieuwe investeerders beginnen te leren hoe ze een huis kunnen omdraaien, gaan ze er ten onrechte van uit dat ze hun makelaarslicentie moeten krijgen. En zeker, het kan bespaart u 3-3,5% op de vergoeding van een listing agent, maar het kost je op andere manieren. Het kost tijd en geld om de cursus en het examen te doen. In veel gevallen kost het geld om lid te worden van een makelaarsteam.

Voor uw eerste paar huis flipping deals, beginnen door te werken met een deskundige lokale makelaar. Als je besluit dat je liefde flipping huizen, kunt u altijd investeren de tijd en het geld om uw makelaar licentie te krijgen.

Een paar laatste gedachten over het flippen van huizen

Leren hoe je een huis flip en het doen van uw eerste deal kan stressvol zijn. Leun op andere deskundigen, van uw geldschieter om uw aannemers, om uw huis inspecteur, en uw makelaar. Bij twijfel, krijgen een tweede mening, en een derde.

Flipping huizen is een teamsport – nooit stoppen met het opbouwen van uw professionele netwerk.

Tot slot, leunen op het advies van ervaren huis flippers die zijn gegaan voor je. Leer van hun fouten, zodat u ze niet alleen hoeft te maken. Hier is wat advies van een ervaren huisflipper om u op weg te helpen.

Maar het belangrijkste is, begin gewoon met het nemen van deze stappen! Onderzoek en voorbereiding zullen u helpen fouten te voorkomen, maar het is actie die succesvolle resultaten zal creëren en u winst zal opleveren.

Disclaimer: Het bovenstaande is uitsluitend bedoeld ter informatie en mag niet worden beschouwd als fiscaal, spaar-, financieel of juridisch advies. Gelieve uw belastingadviseur te raadplegen. Alle hier getoonde berekeningen en informatie dienen uitsluitend ter illustratie. Alle hierboven vermelde derde partijen zijn uitsluitend voor demonstratiedoeleinden en zijn niet verbonden met LendingHome. Alle standpunten en meningen die in dit bericht worden geuit, behoren toe aan de personen waarnaar wordt verwezen. NMLS ID: 1125207 Voorwaarden, Privacy & Disclosures. Copyright LendingHome Corporation 2019.