In een bruto huurovereenkomst is de eigenaar financieel verantwoordelijk voor het gebouw, en dekt hij alle kosten die verband houden met de exploitatie ervan (inclusief belastingen, verzekeringen en onderhoud). Om een deel van deze kosten terug te verdienen, berekent de eigenaar ze door in de maandelijkse huur die de huurder betaalt voor het gebruik van het gebouw. De eigenaar betaalt alle aan het gebouw verbonden kosten, in ruil voor een maandelijkse, all-in huursom.
Omgekeerd, in een triple net lease, absorbeert de huurder alle bedrijfskosten en vastgoedkosten in zijn eigen bedrijf naast de maandelijkse huurbetalingen, waaronder:
- Onroerendgoedbelastingen
- Verzekeringspremies
- Onderhoud, reparaties en onderhoud
Een aangepaste bruto lease valt ergens tussen de voorwaarden van een bruto lease en een triple net lease in. In een aangepaste bruto huurovereenkomst is de huurder verantwoordelijk voor een deel (maar niet alle) van de exploitatiekosten van het pand, maar hij betaalt deze nog steeds als onderdeel van één maandelijks huurbedrag.
In een aangepaste bruto huurovereenkomst kan een huurder bijvoorbeeld verantwoordelijk zijn voor alle onderhouds- en onderhoudskosten en voor een bepaald deel van de verzekeringspremies, terwijl de eigenaar de belastingen en de resterende verzekeringskosten voor zijn rekening neemt. Modified gross lease-overeenkomsten worden vaak toegepast op kantoorgebouwen of andere op zichzelf staande gebouwen.
Bij bruto lease-overeenkomsten hoeven huurders geen kosten, belastingen of verzekeringen in verband met het gebouw te dekken, omdat deze allemaal onder de verantwoordelijkheid van de eigenaar van het pand of de belegger vallen. Hoewel u zeker alle bouwkosten, belastingen en verzekeringen kunt compenseren door ze in de maandelijkse huurkosten op te nemen, moet u bereid zijn om alle kosten te dekken die zich op het terrein voordoen, wat een deuk in uw winstmarge kan veroorzaken als er onverwacht grote kosten opduiken.
Voordelen van een aangepaste brutohuurovereenkomst
Gewijzigde brutohuurovereenkomsten bevatten details en parameters die uniek zijn voor elke deal. In het algemeen is er geen vaste verzameling van financiële verantwoordelijkheden en hoe deze worden verdeeld tussen de huurder en de eigenaar van het onroerend goed. Deze flexibiliteit kan voordelen opleveren voor zowel vastgoedeigenaren als huurders.
- Voor vastgoedeigenaren kan een aangepaste bruto huurovereenkomst aantrekkelijk zijn omdat ze investeerder krijgt om de controle te behouden over belangrijke elementen van hun commerciële vastgoedbelegging die ze niet volledig aan de huurders willen toevertrouwen, terwijl ze een deel van de kosten dekken door huurdershuur.
- Voor huurders is een aangepaste bruto huurovereenkomst voordelig, omdat ze een locatie voor hun bedrijf hebben, maar niet alle kosten en verantwoordelijkheden van een eigenaar van een pand op zich hoeven te nemen.
Tegenvallers van een aangepaste bruto huurovereenkomst
De voorwaarden van een aangepaste bruto huurovereenkomst kunnen sterk variëren van de ene deal naar de andere, dus het is belangrijk voor zowel vastgoedeigenaren als huurders om de fijne kneepjes en details te begrijpen van elke aangepaste bruto huurovereenkomst die ze overwegen. Hoewel aangepaste bruto huurovereenkomsten voordelen hebben voor huurders en beleggers, zijn er ook enkele nadelen die aan elke kant van de deal moeten worden overwogen.
Een van de belangrijkste nadelen van een aangepaste bruto huurovereenkomst voor vastgoedeigenaren is dat ze enkele tot de meeste verantwoordelijkheden (financieel en anderszins) van het zijn van een verhuurder op zich moeten nemen. Een pand met een aangepaste bruto huurovereenkomst zal meer tijd en middelen van een belegger vereisen om te beheren en ze zullen ook meer financieel risico moeten nemen als gevolg van onbekende of onverwachte kosten die naar boven komen wanneer het pand reparaties of werk nodig heeft. Terwijl in een triple net lease, een vastgoedeigenaar heeft een low-touch, laag risico investering met regelmatige winst op de lange termijn door middel van huurbetalingen en doorberekening van belastingen, verzekeringen en onderhoudskosten.
Voor huurders kan een aangepaste bruto huurovereenkomst ook enkele nadelen hebben. Een huurder zal moeten delen in de verantwoordelijkheid van het gebouw zoals gedicteerd door de overeenkomst, die hen kan blootstellen aan financiële kwetsbaarheid en verliezen voor hun bedrijf als onverwachte kosten onder hun verantwoordelijkheid vallen. Bovendien zal de huurder minder controle hebben over sommige aspecten van het gebouw die van invloed kunnen zijn op hun bedrijf in een aangepaste bruto huurovereenkomst. Als de eigenaar bijvoorbeeld verantwoordelijk is voor alle reparaties, upgrades en onderhoud van het gebouw, heeft de huurder geen controle over hoe zijn bedrijf eruitziet en functioneert, wat problemen kan opleveren als ze het niet eens zijn met wijzigingen die door de belegger zijn aangebracht.
Hoewel een bruto huurcontract aantrekkelijk kan zijn voor huurders, kan het ook meer lagen van risico en onzekerheid voor commerciële vastgoedeigenaren en investeerders met zich meebrengen, waaronder:
- Kortetermijn huurcontracten
- Gederfde winsten door leegstand tussen huurders
- Niet-geïnvesteerde huurders
- Onvoorspelbare inkomensstromen
- Onverwachte belastingverhogingen of vergoedingen in verband met het onroerend goed
Sands Investment Group is een uniek team van vooraanstaande netlease-makelaars en -adviseurs die de voor- en nadelen van verschillende huurtypes volledig begrijpen en klanten kunnen adviseren over de beste deal voor hun portefeuilledoelstellingen. Onze klantgerichte aanpak, uitgebreide connecties en marketingexpertise zijn slechts enkele van de redenen waarom wij de snelst groeiende nettolease-investeringsmaatschappij in Amerika zijn, met 1.700 transacties ter waarde van $ 4 miljard sinds 2010.
Neem vandaag nog contact op met een net lease-expert door te bellen naar 844.4.SIG.NNN of stuur ons een e-mail op [email protected].