Waar kunnen huiseigenaren terecht voor hulp bij HOA-problemen?

Door Deborah Goonan, Independent American Communities

Post bijgewerkt op 28 februari 2021

Ik krijg veel verzoeken van huiseigenaren en bewoners die hulp zoeken bij HOA-problemen. Wat kun je doen als er iets misgaat met je HOA?

Het hangt van het probleem af, maar ik probeer lezers naar beperkt beschikbare bronnen te leiden. De waarheid is dat, terwijl de HOA-industrie zeer lucratief is voor de belangrijkste belanghebbenden, deze zeer losjes is gereguleerd – als deze al is gereguleerd – voor huisvestingsconsumenten.

Er is geen “HOA-consumentenhotline”, en op dit moment is er geen grote nationale consumentengroep met politieke macht om te wedijveren met handelsgroepen in de HOA-industrie.

HOA-stakeholdersgroepen bestaan voornamelijk om de zakelijke belangen van ambachten en beroepen die gemeenschappen van gemeenschappelijk belang dienen, te bevorderen en te beschermen. Dat omvat, in de eerste plaats, beheerders van gemeenschapsverenigingen, HOA-advocaten, architecten, planners en bouwers van woongemeenschappen die de instelling van verplicht verenigingsbestuur omvatten.

Helaas is wat goed werkt voor het bedrijfsleven niet noodzakelijk goed voor woonconsumenten.

Op deze website vindt u duizenden artikelen over een breed scala aan HOA-kwesties, vanuit het perspectief van de woonconsument, over het hele land.

Lees over de huidige wettelijke en juridische trends, en uw grondwettelijke en burgerrechten in HOA-governed housing.

Gebruik de onderwerpenlijst en zoekfuncties op trefwoorden om de informatie te vinden die u nodig hebt. Als u niet kunt vinden wat u zoekt, neem dan contact met me op via [email protected]

Grassroots help

In de VS zijn er echter veel kleinere consumentengerichte groepen en organisaties die huiseigenaren en bewoners van HOA’s voorlichten, en die een aantal contacten beginnen te leggen met invloedrijke beleidsmakers. (Zoek op internet op “grassroots help with HOA problems” om er een paar te vinden.)

U vindt misschien ook een of meer groepen of blogs waarvan u lid wilt worden en die u wilt volgen. Op zijn minst hebt u de mogelijkheid om in contact te komen met andere gelijkgestemden die misschien door dezelfde HOA-hel gaan.

Hoe kunt u een geschil met uw HOA oplossen

? Of een oneerlijk bestuur van een HOA, flat of coöp vervangen? Wat als u juridische stappen overweegt en uw HOA een rechtszaak tegen u heeft aangespannen?

Wat als u hebt geprobeerd te communiceren met het bestuur van uw HOA, maar zij niet bereid zijn te luisteren of compromissen te sluiten?

Uw mogelijkheden om de meeste geschillen met HOA’s op te lossen zijn beperkt tot het volgende:

• Groep u samen met andere huiseigenaren op en probeer het bestuur te vervangen. Dat betekent dat u bereid moet zijn om als vrijwilliger mee te werken aan de verbetering van de gemeenschap. Maar afhankelijk van de vereniging kan het een hele uitdaging of zelfs onmogelijk zijn om een bestuur te vervangen dat uit is op macht.

• Slap je trots weg en voldoe aan de eisen van het bestuur van de HOA, in de hoop dat ze je met rust laten.

• Zet je huis te koop, verkoop het en ga weg. Of, omgekeerd, verhuis en verhuur uw huis, hoewel verhuur misschien niet mogelijk is als de vereniging verhuur beperkt.

• Als de kwestie echt belangrijk of onvermijdelijk is, kunt u besluiten om juridische stappen te ondernemen om uw rechten te beschermen. Maar wees u bewust van al uw opties en de uitdaging om een huiseigenaar/consumentvriendelijke advocaat te vinden. Begrijp dat HOA-rechtszaken veel stress met zich meebrengen en dat de uitkomst onzeker is.

Start met communicatie met uw buren

Ga er niet vanuit dat u uw HOA-geschil alleen moet oplossen. De kans is groot dat meerdere buren soortgelijke zorgen en klachten hebben, en dat zij wellicht dezelfde problemen ondervinden met het bestuur en het management van uw HOA.

Probeer, indien mogelijk, persoonlijk met uw buren te praten. Als dat niet praktisch is, overweeg dan virtuele communicatiemiddelen zoals de Zonzon-app om contact te leggen en samen te werken met leden van uw gemeenschap. In tegenstelling tot platforms voor sociale media (Facebook, Nextdoor), hoeft u zich geen zorgen te maken over datamining of dat uw berichten en opmerkingen worden gefilterd of gecensureerd door beheerders van HOA-groepen. Uw communicatie op Zonzon is privé binnen alleen uw gemeenschap en wordt aangestuurd door de gebruiker.

U kunt aangenaam verrast zijn om wederzijdse steun te vinden voor uw zorgen, waardoor het mogelijk wordt voor eigenaren en bewoners om een groepsinspanning te organiseren in de richting van positieve verandering in uw gemeenschap.

Lees hier meer over Zonzon, of neem rechtstreeks contact op met de oprichter & CEO van de app, Samuel Pilli.

Openbaarmaking: Ik ben een van de verschillende adviseurs en consultants van ZonZon.

Hoe terug te vechten voordat u zich wendt tot een rechtszaak

Een van de beste bronnen die ik heb gevonden met betrekking tot het omgaan met HOA-geschillen: Shelly Marshall’s HOA Warrior Reports I en II. De rapporten bevatten veel praktische tips gebaseerd op de persoonlijke ervaring van de auteur en haar scherpe inzicht in de menselijke aard. U vindt goed geschreven en gemakkelijk te begrijpen, stap voor stap tactieken die u kunt nemen, en hopelijk, vermijd een totale juridische oorlog in het proces.

Marshall deelt ook haar tips over het vervangen van een uit de hand gelopen HOA-bestuur, inclusief wat zij en haar buren hebben geleerd van hun fouten.

Alternative Dispute Resolution (ADR)

ADR heeft de voorkeur van HOA-industrie handelsgroepen, met inbegrip van huizenbouwers en community association management handelsgroepen.

Maar wees u ervan bewust dat niet alle soorten geschillen tussen HOA’s geschikt zijn voor ADR, vooral als de HOA of de huiseigenaar niet bereid is te goeder trouw naar een wederzijdse oplossing toe te werken.

Wetgeving of bestuursdocumenten van een staat kunnen huiseigenaren verplichten hun ADR-opties uit te putten voordat ze een rechtszaak tegen hun HOA kunnen aanspannen.

Lees de volgende informatie om meer te weten te komen over Arbitrage en Mediation, hoe ze werken, en hoe ze verschillen van rechtszaken en van elkaar.

Lees over de Voor- en nadelen van arbitrage. In tegenstelling tot wat u misschien is verteld, kan arbitrage net zo kostbaar zijn als procederen. Het kan leiden tot een snellere oplossing, maar de huiseigenaar kan vast komen te zitten met een slechte beslissing die niet kan worden teruggedraaid door de rechter.

HOA’s of vastgoedontwikkelaars hebben vaak het juridische voordeel in arbitragezaken, vooral als ze arbiters kiezen met een geschiedenis van het beslechten van geschillen in hun voordeel.

Bemiddeling heeft ook zijn voor- en nadelen. Als een van beide partijen zich verzet tegen communicatie, kan bemiddeling een verspilling van tijd en geld zijn.

HOA-rechtszaken

Het grootste obstakel voor veel huiseigenaren is het vinden van juridische vertegenwoordiging, aangezien de overgrote meerderheid van de advocaten HOA’s vertegenwoordigt in plaats van huiseigenaren. Dat komt omdat de Vereniging beschikt over de gecombineerde financiële middelen van al haar leden, met inbegrip van verzekeringspolissen die HOA-bestuursleden beschermen tegen persoonlijke aansprakelijkheid.

Huiseigenaren hebben beperkte middelen, en slechts weinigen kunnen zich dure juridische vertegenwoordiging veroorloven.

Ook volgens advocaat John Cowherd uit Virginia kan het moeilijk zijn om deskundigen te vinden die geschikt zijn om namens huiseigenaren te getuigen:

In de meeste zaken die eigenaren hebben tegen HOA- of Condo-besturen, hebben ze 1-2 getuige-deskundigen nodig, bijv, ingenieur, reparatie schatter, taxateur, enz. Veel van deze professionals hebben banden met “industrieleiders”. Voorstanders van eigenaars hebben een netwerk nodig van deskundigen die geen conflicten hebben.

Mijn ervaring is dat professionele relaties met dergelijke deskundigen die “goed passen” bij de eigenaars van percelen of eenheden, het veel gemakkelijker maakt om snellere en betere resultaten te krijgen. Een andere reden waarom sommige algemene advocaten vaak moeite hebben met het behalen van resultaten voor eigenaars in HOA-zaken.

Dergelijke deskundige bijstand is meestal even belangrijk of belangrijker dan de selectie van de advocaat. Helaas weten veel eigenaren niet welke deskundige ze nodig hebben of waar ze die kunnen vinden, omdat dergelijke zaken gespecialiseerde kennis zijn waarvan je niet kunt verwachten dat het grote publiek die al kent.

Hoewel, het politieke landschap begint te veranderen, en meer advocaten vechten voor huiseigenaren die geconfronteerd worden met onrechtvaardigheid door toedoen van hun HOA’s.

In een breder verband, als u dit artikel leest en suggesties hebt voor hulpmiddelen voor huiseigenaren, op de hoogte bent van haalbare alternatieven voor het oplossen van geschillen en het beschermen van individuele rechten van eigenaren en bewoners, neem dan contact met me op via [email protected].

Enkele HOA-deskundigen die zich inzetten voor huisvestingsconsumenten

Als service aan lezers biedt Independent American Communities de volgende lijst uitsluitend voor informatieve en educatieve doeleinden. Sommige van de hieronder vermelde deskundigen zijn advocaten. Consumenten wordt geadviseerd om hun gezond verstand en discretie te gebruiken bij het selecteren van juridische vertegenwoordiging.

Wetgevende informatie verstrekt door individuele deskundigen kan specifiek zijn voor bepaalde staten, en is onderhevig aan verandering als nieuwe wetten worden uitgevaardigd of bestaande wetten worden gewijzigd.

Heeft u een suggestie voor toevoeging aan de lijst? Neem contact met me op via [email protected]

De deskundigen zijn alfabetisch gerangschikt op achternaam.

Shu Bartholomew (Virginia)

Shu is al meer dan 20 jaar de gastvrouw van haar eigen wekelijkse podcast, On the Commons, OTC Multimedia Productions, uitgezonden op WEBR Fairfax Radio. Het 1 uur durende programma bevat gastinterviews, HOA-experts en pleitbezorgers, en discussies over een breed scala aan onderwerpen met betrekking tot alle vormen van vereniging-gereguleerde, gemeenschappelijk belang huisvesting in de VS.
Huidige en recente podcasts.

Volledig OTC podcast archief

Jan Bergemann, President, CCFJ (Florida)

Bergemann is President van Florida’s grootste huiseigenaar advocacy-organisatie, Cyber Citizens for Justice. De uitgebreide website van CCFJ bevat een schat aan nieuwsberichten en redactionele adviezen die relevant zijn voor huiseigenaren, condominium- en coöperatieve verenigingen in Florida. De organisatie pleit ook namens huis- en condo-eigenaren en volgt relevante HOA- en condo-wetgeving in de Sunshine State.

De CCFJ Foundation biedt educatieve middelen en juridische hulp aan huiseigenaren in Florida die betrokken zijn bij geschillen met hun HOA’s.

John Colby Cowherd, advocaat, (Virginia en D.C.)

John Cowherd vertegenwoordigt huiseigenaren en bedrijfseigenaren in zaken met betrekking tot onroerend goed en geschillen tussen gemeenschapsverenigingen. Cowherd benadrukt het belang van het gewoonterecht, grondwettelijke eigendomsrechten en een grondige herziening van de rechtsstaat, en biedt praktische oplossingen en aanmoediging voor huiseigenaren die vastzitten in geschillen met hun VvE’s. Hij houdt ook een blog bij over een verscheidenheid aan onderwerpen en jurisprudentie die relevant zijn voor onroerend goed, huiseigendom, klein zakelijk eigendom en HOA-bestuur.

Hier vindt u een greep uit enkele van zijn nuttige HOA-blogartikelen:

Stop met het verkeerd uitleggen van de wet op de gemeenschapsverenigingen

Condoeigenaar wint van haar verzoek om advocaatkosten

Tactieken van uitstel in arbitrage overwinnen

Het schuldspel van de omleiding van oppervlaktewater

Bill Davis, Advocaat (Texas)

Bill Davis is een solo-beoefenaar die huiseigenaren vertegenwoordigt in zaken van Onroerend Goed recht, en met een focus op Consumentenbescherming.

Verschillende podcasts met Bill Davis en zijn juridische expertise met betrekking tot de bescherming van huisvestingsconsumenten in de staat Texas zijn te vinden op On The Commons

Brian R. DeHem, Attorney (Indiana)

Brian DeHem is een zakelijke dienstverlening en tactische procesvoering advocaat, die het gebied rond Indianapolis bedient. DeHem is van mening dat HOA’s zakelijke entiteiten zijn die vaak verkeerd worden beheerd. Hij vertegenwoordigt huiseigenaren die hun rechten in door HOA’s bestuurde gemeenschappen opeisen of verdedigen.

Jonathan Dessaules, advocaat (Arizona & Californië)

Volgens zijn juridische profiel is “Jonathan een van de weinige advocaten in Arizona die de huiseigenaren vertegenwoordigen in de HOA-geschillen en heeft hij een aanzienlijk deel van zijn praktijk gewijd aan de exclusieve vertegenwoordiging van eigenaren.”

Met meer dan 20 jaar ervaring als procesadvocaat, vertegenwoordigt Dessaules huiseigenaren in HOA-incasso’s en verdediging tegen inbeslagname, bouwgerelateerde kwesties, geschillen met betrekking tot de handhaving van convenanten en restricties, en HOA-verkiezing en bestuurskwesties.

De Dessaules Law Group onderhoudt een informatieve juridische blog over verschillende HOA- en vastgoedonderwerpen.

Peter Kovacs, advocaat (Indiana)

Peter Kovacs is een eenmanszaak gevestigd in Fishers. Hij richt zich op particulieren, kleine bedrijven en non-profitorganisaties, waaronder de vertegenwoordiging van huiseigenaren in HOA-gerelateerde geschillen.

Dennis Legere, oprichter, Arizona Homeowners Coalition (AZHOC)

Dennis Legere fungeert als belangrijkste pleitbezorger en lobbyist voor de Homeowners Coalition die hij in 2013 oprichtte. Legere werkt rechtstreeks samen met de wetgevers van de staat om wetgeving tot stand te brengen die ten goede komt aan woonconsumenten en eigenaren van onroerend goed in door HOA’s bestuurde gemeenschappen.

AZHOC streeft naar bescherming en herstel van de grondwettelijke en common law-rechten van HOA-governed property owners in Arizona.

AZHOC onderhoudt een website (https://hoatruth.com/) waar huiseigenaren in Arizona zich kunnen registreren als lid van de coalitie, wetgeving en wetsvoorstel met betrekking tot HOA-governed common interest communities en condominiums kunnen volgen, en relevante jurisprudentie kunnen bekijken.

Norman Lerum, advocaat (Illinois).

Norm Lerum is een vooraanstaand advocaat gevestigd in Chicago, met uitgebreide proces- en proceservaring in condominiumrecht, onroerend goed, zakelijke en contractuele geschillen, verzekeringsdekking, en persoonlijk letsel.

Notably, Norm Lerum is een van de weinige advocaten die condooneigenaren vertegenwoordigt die hun rechten doen gelden onder Illinois statuut, inclusief wettelijke First Amendment (Free Speech) en due process rechten. (Lees details hier.) Lerum’s tientallen jaren ervaring in het bedrijfsleven en het contractenrecht leent zich voor een grondig juridisch begrip van de fiduciaire plichten die vereist zijn van condominium bestuursleden.

Shelly Marshall (Arizona)

Shelly Marshall is een pleitbezorger en auteur van twee educatieve boeken over HOA’s. De publicaties bevatten specifieke tips en suggesties voor huiseigenaren die een overcontrolerend HOA-bestuur willen afzetten, om zo vrede en democratie terug te brengen in hun gemeenschap.

Voor meer informatie, klik op de volgende links:

HOA Warrior: Battle Tactics for Fighting your HOA, all the way to court if necessary Kindle Edition

HOA WARRIOR II: Reageren op huisdieren, verf, & Parkeren in uw HOA: (sjablonen, formulieren, brieven en filosofie om te gebruiken bij het omgaan met uw bestuur of wanneer u het bestuur wordt) Kindle Edition

Marjorie Murray (Californië)

Marjorie Murray is de voorzitter van Center for California HOA Law, een belangenorganisatie voor eigenaars die educatieve middelen biedt met betrekking tot staatswetten en relevante jurisprudentie die van invloed is op eigenaars van onroerend goed in HOA-governed common interest communities.

De CCHAL-website biedt tal van zelfhulpbronnen, die het best kunnen worden gebruikt in combinatie met informatie die beschikbaar is bij GRATIS County Law Libraries in Californië.

CCHAL is een 501 (c) (3) organisatie die namens eigenaren van onroerend goed en bewoners van door HOA bestuurde gemeenschappelijke belangenontwikkelingen heeft gesponsord voor consumentvriendelijke HOA-wetgeving in Californië.

Shorge Sato, advocaat (Illinois)

Shorge Sato is een advocaat uit de omgeving van Chicago, die gespecialiseerd is in bedrijfs-, constitutioneel en onroerendgoedrecht. Volgens zijn juridische profiel, Sato helpt eigenaren van onroerend goed verdedigen van hun rechten tegen “frauduleuze aannemers, overbezorgd gemeenten en corrupte condo verenigingen.”

Sato is een enige beoefenaar in het advocatenkantoor Shoken Legal en pleit voor een Condominium Owners Bill of Rights, waaronder strengere openbaarmakingsvereisten voor condominiumverenigingen, bescherming van de rechten van eigenaren om volledig deel te nemen aan het bestuur van de gemeenschap, en een grotere juridische aansprakelijkheid voor bestuursleden en condo verenigingen die hun macht misbruiken of hun fiduciaire plichten verwaarlozen.

J. Patrick Sutton, advocaat (Texas)

J. Patrick Sutton is gespecialiseerd in onroerend goed en eigendomsrecht, en procedeert in civiele zaken in staats- en federale rechtbanken. Volgens zijn juridische profiel vertegenwoordigt Sutton alleen consumenten en huiseigenaren in geschillen die verband houden met HOA’s. Hij vertegenwoordigt geen HOA’s of huiseigenaren. Hij vertegenwoordigt geen HOA’s of banken.

Huidige zaken omvatten verdediging tegen executies, aanvechting van wijzigingen van aktebeperkingen en aanvechting van gemeentelijke verboden op kortetermijnverhuur.

Ryan Torrens, voorvechter hervorming VvE’s (Florida)

Ryan Torrens is een advocaat voor consumentenzaken, met een lange geschiedenis in het helpen van eigenaren in hun strijd tegen oneerlijke incassopraktijken, en het redden van hun huizen van bankbeslagen. Hij is verontwaardigd over het misbruik van HOA’s en het onrecht dat het kostbaar maakt om HOA’s voor de rechter te brengen. Daarom werkt hij aan de oprichting van een non-profitorganisatie om de HOA-wetgeving te hervormen en mogelijk zelfs HOA’s in de Sunshine State te verbieden.

Disclaimer: dit bericht is uitsluitend bedoeld ter informatie. Ik ben geen advocaat. – Deborah Goonan, IAC