|
Leestijd: 3 minuten
Openbare huisvestingsinstanties zijn vaak bezorgd over federale REAC-inspecties van hun eigendommen.
En dat zouden ze moeten zijn, omdat hun scores op de beoordelingen van het Real Estate Assessment Center zijn gekoppeld aan HUD-financiering en in aanmerking komen voor innovatieve programma’s voor huisvesting en stedelijke ontwikkeling, zoals Moving to Work.
Uw PHA begint met 100 punten, en het is uw taak om er zo veel mogelijk te behouden. Hier zijn enkele eenvoudige tips en strategieën om te zorgen voor succesvolle inspecties:
Vóór de inspectie
Voordat een REAC-inspectie plaatsvindt, overweeg dan om opgeleid personeel van het bureau of een externe consultant een pre-REAC-inspectie te laten uitvoeren. De inspecties omvatten vijf onderdelen, waarvan sommige zwaarder wegen dan andere:
- Site
- Building Exterior
- Building Systems
- Common Spaces
- Units
Wanneer u uw pre-REAC-inspectie uitvoert, vergeet dan niet om te controleren of alle onderdelen functioneren zoals ze bedoeld zijn. Dat is een goede gemeenschappelijke indicator voor alle REAC-onderdelen.
Een keermuur bijvoorbeeld moet het doen om iets tegen te houden. Als er een bres is, kost dat punten. Afhankelijk van de grootte van de bres, kan het je veel punten kosten. Of, in een eenheid, een brander op een fornuis moet werken precies zoals bedoeld, of u kunt punten verliezen.
HUD biedt een nuttige lijst van de Top 25 meest genoemde tekortkomingen voor volkshuisvesting en de Top 25 meest genoemde tekortkomingen voor meergezinswoningen. Bestudeer de lijsten en leer van de fouten van anderen.
Ben Strategic about Inspection Items
Weet u het verschil tussen de meest voorkomende tekortkomingen en degene die u de meeste punten zullen kosten? Items zoals ontbrekende of gebarsten afdekplaten komen vaak voor, maar zullen ze u veel kosten tijdens een inspectie? Waarschijnlijk niet.
Gezien de beperkte tijd en middelen, concentreer u op de volgende make-or-break inspectiegebieden, gerangschikt van zwaarst gewogen naar minst:
Site: Items in deze categorie worden het zwaarst gewogen en zullen hoogstwaarschijnlijk resulteren in een slechte inspectiescore. Concentreer u op de volgende punten, die u 4 tot 8 punten kunnen kosten, afhankelijk van de ernst van het defect:
- Gebroken/ontbrekende omheiningen vooral perimeter; overgroeide vegetatie op omheiningen
- Scheuren en struikelgevaar op trottoirs en bestrating
- Stormafvoeren die geblokkeerd of gedeeltelijk geblokkeerd zijn
- Schade aan keermuren
- scherpe voorwerpen
- Schade aan speelplaatsen
Exterieur: Ook op dit gebied kunt u serieuze punten verliezen. Let op het volgende:
- Schade of gaten aan buitendeur
- Scheuren in fundering
- Gaten in muur
- Schade aan plat dak
Bouwkundige systemen: Deze hebben een paar items die kostbaar kunnen zijn:
- Sprinkler schade of niet presteren zoals nodig
- Elevator niet werkt
- Alle elektrische problemen
Units en gemeenschappelijke ruimten: Pas nadat u de drie bovenstaande gebieden hebt behandeld, moet u naar de gemeenschappelijke ruimtes en eenheden gaan. De bovenstaande gebieden kunnen uw REAC-scores veel meer schaden dan de eenheden of gemeenschappelijke ruimtes. Eenmaal binnen, zoek naar het volgende:
- Elektrische problemen
- Verstopte langzame afvoeren
- Geblokkeerde uitgang
- Mold
- Infectie
Breng een REAC-consultant
Veel PHA’s schakelen een consultant in om te helpen bij het opleiden van medewerkers over hoe ze zich moeten voorbereiden op REAC-inspecties. Sommige grotere PHA’s huren een adviseur in, niet alleen voor de voorbereidingen voorafgaand aan REAC, maar ook om de REAC-inspecteur te vergezellen om ervoor te zorgen dat ze geen ongepaste zaken noemen.
Het PHA-personeel moet op zijn minst worden opgeleid in de REAC-inspectiecriteria, die niet altijd logisch lijken te zijn. Een struikelgevaar in een trappenhuis kost misschien 0 punten, terwijl een struikelgevaar buiten 7 punten kost. Een ontbrekend brandalarm in een eenheid kost misschien geen punten, terwijl een gat in de grond 5-7 punten kan kosten.
Samenvatting
REAC-scores zijn zeer belangrijk voor PHAS. In veel opzichten betekent de voorbereiding op een REAC-inspectie dat de logica uit het raam wordt gegooid.
Weten wat de criteria, veel voorkomende tekortkomingen en puntwaarden zijn – plus het inschakelen van een deskundige – zal uw bureau helpen ervoor te zorgen dat het klaar is voor de REAC-inspectie.
Raadpleeg een op CPA gebaseerd adviesbureau met PHA-expertise voor hulp.