Squatter’s Rights in California

Squatting is wanneer een persoon een verlaten of leegstaand pand vindt en het betrekt zonder het te bespreken met de eigenaar van het pand. Het klinkt als inbreken – behalve dat het soms legaal is.

Wie wordt in Californië als kraker beschouwd?

Een kraker is iemand die zijn intrek neemt in een verlaten, onbewoond of afgeschermd gebouw of stuk grond. Dit gebeurt zonder rechtmatige toestemming. De persoon is geen eigenaar of huurder van het pand dat hij overneemt, maar is er meestal zonder medeweten van de eigenaar. Desondanks is het in feite gebruikelijk en legaal om te kraken in de Verenigde Staten.

Isn’t That Trespassing?

Kraken is niet noodzakelijkerwijs huisvredebreuk. Terwijl huisvredebreuk een strafbaar feit is, is kraken meestal civielrechtelijk van aard. Toch kan kraken worden behandeld als crimineel gedrag als de eigenaar of verhuurder van het pand heeft vastgesteld dat de persoon in kwestie niet welkom is.

Houd het volgende in gedachten.

1. Krakers of indringers kunnen ten onrechte beweren dat zij recht hebben op het pand. Zij kunnen dit doen door valse of frauduleuze papieren of bewijzen te overleggen aan de eigenaar of de politie. Dit is illegaal. In Californië kan een kraker echter niet worden verwijderd als ze documentatie verstrekken die überhaupt overtuigend is.
2. Ondanks dat krakers in het algemeen wel rechten hebben, kunnen ze worden gearresteerd als een criminele overtreder als ze niet voldoen aan de vereisten voor nadelig bezit.
3. Veel daklozen maken gebruik van krakersrechten om eigendom van een pand te krijgen zonder huur of een hypotheek te betalen.

Er zijn uitzonderingen op de regel:

• Als een persoon onbewoond of verlaten residentieel of industrieel pand verfraait (bloemen plant, puin verwijdert of verbeteringen aanbrengt), kunnen ze mogelijk vervolging voor huisvredebreuk vermijden.
• In geval van nood kan iemand die het pand zonder toestemming betreedt, worden vrijgesteld van huisvredebreuk.
• Het pand mag niet in gebruik zijn of al bezet zijn voor krakers om een vordering wegens bezitsverlies te beginnen.

Hoe zit het met wachtende huurders?

Terugkerende huurders (ook wel huurders in het gedrang genoemd) zijn huurders die op het pand blijven nadat de huurovereenkomst is geëindigd. Als de huurder ervoor kiest om te blijven, zijn zij verantwoordelijk voor het blijven betalen van huur tegen het bestaande tarief en voorwaarden. Als de verhuurder ervoor kiest, kan hij de huur blijven accepteren zonder zich zorgen te maken over de rechtmatigheid van de bewoning.

Als een huurder die blijft echter niet vertrekt na een kennisgeving om te verhuizen (of een kennisgeving om te stoppen), kan hij worden onderworpen aan een rechtszaak voor onrechtmatige bewaring. Een achterblijvende huurder kan geen aanspraak maken op ongerechtvaardigd bezit als hij al te horen heeft gekregen dat hij moet vertrekken; op dat moment wordt hij beschouwd als een strafrechtelijke overtreder.

Als de verhuurder huur blijft accepteren, dan wordt de huurder een ’tenant at will’. De verhuurder kan de huurder zonder voorafgaande kennisgeving op elk gewenst moment uitzetten, omdat de huurder zich op het terrein bevindt naar goeddunken van de verhuurder.

Onbegrip van ongewenst bezit in Californië

Een kraker kan rechten opeisen op een eigendom nadat hij daar een bepaalde tijd heeft verbleven. In Californië heeft een kraker slechts 5 jaar van ononderbroken gebruik of onderhoud nodig om nadelig bezit te claimen (CCP § 318, 325).

Wanneer een kraker nadelig bezit claimt, kan hij of zij legaal eigenaar worden van het onroerend goed. Op dit punt heeft de kraker wettige toestemming om op het eigendom te blijven en is hij niet langer een criminele overtreder.

In de VS zijn er vijf verschillende wettelijke vereisten waaraan moet worden voldaan voordat een nadelige bezitsclaim kan worden gemaakt. De bezetting moet zijn:

1. Hostile
2. Actual
3. Open & Notorious
4. Exclusive
5. Continuous

Hostile Claim

“Vijandig” betekent niet altijd gewelddadig of agressief. In juridische zin kan “vijandig” drie definities hebben.

1. Eenvoudige bezetting. Deze regel wordt tegenwoordig door de meeste staten gevolgd en definieert “vijandig” als de bezetting van het land alleen. De overtreder hoeft niet eens te weten dat het land aan iemand toebehoort.
2. Bewustzijn van overtreding. Deze regel vereist dat de overtreder zich ervan bewust is dat zijn of haar gebruik van het eigendom verboden terrein is (wat betekent dat hij of zij weet dat hij of zij geen wettelijk recht heeft om daar te zijn).
3. Fout te goeder trouw. Een paar staten volgen deze regel. Dit vereist dat de overtreder een onschuldige fout heeft gemaakt bij het bezetten van het eigendom in de eerste plaats. Zij kunnen een onjuiste akte of ongeldig papierwerk hebben. Dit betekent dat zij het eigendom “te goeder trouw” hebben bezet en niet op de hoogte waren van de huidige juridische status van het eigendom.

Actueel bezit

Actueel bezit vereist dat de overtreder het eigendom daadwerkelijk bezit. Hij moet fysiek aanwezig zijn en het behandelen alsof hij de eigenaar is. Dit kan worden bewezen door documentatie te verstrekken van inspanningen om het eigendom te onderhouden, verbeteringen aan te brengen of het pand te verfraaien. Landschapsarchitectuur, zoals eerder vermeld, vormt feitelijk bezit.

Open & Berucht Bezit

“Open & berucht” betekent simpelweg dat de kraker niet probeert zijn bezetting van het pand te verbergen. Het moet voor iedereen duidelijk zijn dat hij het pand kraakt (ook voor een eigenaar die een redelijke poging doet dit te onderzoeken).

Exclusief bezit

Om aan deze eis te voldoen, moet de kraker de enige persoon zijn die het land in bezit heeft. Zij kunnen het bezit of de bezetting niet delen met vreemden, andere huurders, andere krakers of de eigenaar.

Ononderbroken bezit

De kraker moet bewijzen dat hij of zij ononderbroken een bepaalde tijd in het pand heeft verbleven. Dit betekent dat zij het eigendom niet kunnen verlaten, er later naar terugkeren en dan beweren dat zij het eigendom gedurende de gehele periode hebben bezeten. In Californië moeten krakers het eigendom gedurende ten minste vijf ononderbroken jaren hebben bewoond of onderhouden.

Kleur van titel

Sommige staten kennen maatregelen voor “kleur van titel”. Deze term betekent dat iemand eigenaar is geworden van een eigendom zonder een of meer stukken van de vereiste documentatie. Dit kan ook betekenen dat de kraker gelooft dat hij het recht heeft om daar te zijn. Californië honoreert echter geen ‘color of title’ claims, tenzij ze dwingend en zeer specifiek zijn voor de situatie.

Do Squatters Have to Pay Property Taxes in California?

In sommige staten hoeven krakers geen onroerendgoedbelasting te betalen om aanspraak te maken op nadelig bezit. Dit is niet het geval in Californië. Om de titel van een woning te krijgen, moet de kraker degene zijn die de nodige belastingen, vergoedingen en rekeningen betaalt om het pand te onderhouden. Als ze niet hebben betaald, kunnen ze legaal worden uitgezet en hebben geen wettelijke gronden om een nadelig bezit claim in te dienen.

Zorg er altijd voor dat u uw eigen onroerend goed belastingen te betalen. Dit kan helpen om nadelige bezitsvorderingen te voorkomen.

Hoe zich te ontdoen van krakers in Californië

Er zijn nogal wat manieren om met krakers in Californië om te gaan. Californië werkt zeker in het voordeel van de verhuurder of landeigenaar (zolang ze niet hebben verlaten het pand of nagelaten om het te onderhouden).

Ten eerste, het pand moet leeg zijn om mee te beginnen. Als iemand anders actief op het terrein woont, kan een kraker een strafbare overtreding begaan. De wet van Californië is hier zeer kieskeurig over.

De eerste stap die u echter kunt nemen om krakers van uw eigendom te verwijderen, is hen te betalen om te vertrekken. Dit is niet de ideale oplossing, en dat is begrijpelijk. Als de krakers akkoord gaan en u ze kunt betalen om te vertrekken, kan het u op de lange termijn waardevolle tijd en geld besparen. Het is een goed idee om dit te proberen voordat u een langdurige juridische strijd aangaat.

Als de onbekwaamheid van de landeigenaar wordt opgeheven, hetzij door meerderjarigheid, het hervinden van geestelijke gezondheid of het hervinden van een wettelijke bevoegdheid, hebben zij vijf jaar de tijd om hun land terug te vorderen. Dit betekent dat als een kraker gebruik maakt van het land van een gehandicapte, de periode waarna zij een vordering wegens bezitsverlies kunnen indienen, wordt verlengd.

Een andere manier om krakers een vordering wegens bezitsverlies te ontzeggen, is het pand aan hen te verhuren, of hen anders schriftelijk toestemming te geven om daar te zijn. Dit kan hun nadelige bezitsvordering ontkrachten, maar het maakt het wel aanzienlijk moeilijker om van hen af te komen.

Als u al deze methoden hebt geprobeerd en ze hebben niet gewerkt, is uw volgende stap het indienen van een ontruimingsbericht.

Het eerste dat u moet doen, is de kraker dienen met een kennisgeving van 3 dagen. Als ze niet vertrekken na deze drie dagen zijn, kunt u een onrechtmatige detentie aanklacht indienen bij de rechtbank (zorg ervoor dat u een advocaat inhuurt of juridisch advies inwint wanneer u dit doet).

Als ze worden gediend met de onrechtmatige detentie en niet reageren, kunt u weer in het bezit komen van het pand en kan de kraker worden verwijderd. Als ze wel reageren, zal een hoorzitting worden gepland binnen 20 dagen.

Als de kraker geen aanspraak heeft op uw eigendom onder ongunstige bescherming, kan de rechter in uw voordeel beslissen. U kunt dit vonnis voorleggen aan de plaatselijke sheriff (niet de politie), en de sheriff zal een kennisgeving van 5 dagen plaatsen. Na deze tijd, als de kraker blijft op uw eigendom, kunnen ze gedwongen worden verwijderd.

Tips voor het beschermen van jezelf tegen krakers in Californië

• Inspecteer het pand regelmatig.
• Beveilig het pand (zorg ervoor dat alle ingangen, deuren en ramen zijn vergrendeld of geblokkeerd).
• Plaats “No Trespassing” borden, vooral als het pand is momenteel onbewoond.
• Zorg zo snel mogelijk voor schriftelijke aanmaningen wanneer u zich realiseert dat er krakers aanwezig zijn.
• Bied aan het pand te verhuren aan de krakers.
• Bel de sheriff (niet de lokale politie) om krakers uit het pand te verwijderen als ze weigeren te vertrekken.
• Houd een advocaat aan voor het geval u een rechtszaak moet aanspannen om de krakers uit uw pand te verwijderen.

Krakers hebben verschillende rechten in verschillende staten. Raadpleeg hiervoor California Civ. Proc. §§318, 325, 328 voor meer informatie.