Should You Consolidate Debt With A Refinanced Mortgage?

Schulden wegen zwaar op je geest-en je budget. En hoewel er altijd heldhaftige manieren zijn om ze volledig af te betalen, kan het zijn dat u uw vooruitgang ziet stagneren na het krijgen van kinderen of een andere grote levensverandering. In dat geval kan het consolideren van hoogrentende schulden in een lening met een lagere rente uw beste optie zijn.

In dit artikel bekijken we hoe het herfinancieren van uw hypotheek een slimme manier kan zijn om uw schuld te consolideren.

Hoeveel schuld heeft u?

Laten we zeggen dat u $ 40.000 aan schuld hebt in verschillende vormen-een persoonlijke lening, creditcards, schoolleningen, autoleningen, en andere schulden. De rentetarieven op deze leningen zijn allemaal vrij hoog; je bent pesten uit meer dan $ 1.000 per maand in rente, maar nog steeds geen vooruitgang op het afbetalen van het grootste deel van het af.

Aan de positieve kant is het huis dat u 10 jaar geleden voor $100.000 hebt gekocht met een hypotheek met een vaste rente van 30 jaar, nu $175.000 waard. U legde 20% in op het moment dat u het huis kocht, en hebt nu een schuld van ongeveer $70.000. Daarom is het totale eigen vermogen in uw huis $ 125.000 (minus de $ 12.000 tot $ 15.000 aan makelaarskosten en overdrachtsbelasting die u zou moeten betalen bij verkoop). Met dit bedrag zou u al uw schulden kunnen afbetalen.

De vraag: Moet u uw huis herfinancieren met een hypotheek om deze schuld af te lossen? Moet u verder gaan en de hele lening herfinancieren tegen een lagere rente, waardoor uw maandelijkse betaling daalt en u meer geld krijgt dan nodig is om uw schuld af te lossen? Hier zijn de stappen die u moet nemen om te bepalen wat de beste financiële weg is om in deze situatie te nemen.

Wat zijn de rentetarieven op uw huidige schuld?

De rentetarieven op schulden variëren sterk. Er zijn twee belangrijke factoren die de rente op uw schuld bepalen: uw kredietscore, en of de schuld gedekt of ongedekt is. Leningen met onderpand (secured) hebben doorgaans veel lagere rentetarieven dan leningen zonder onderpand.

Hypotheken en autoleningen hebben bijvoorbeeld doorgaans een rente tussen 2% en 4%, respectievelijk minder dan 7%. Omgekeerd kan een ongedekte persoonlijke lening van een bank of een creditcard een rentevoet hebben die kan oplopen tot 25-30%. Over het algemeen geldt dat hoe lager uw kredietscore, hoe hoger uw rentetarieven zullen zijn voor elk type lening.

In ons scenario van $ 40.000 is $ 20.000 verdeeld over twee creditcards met een rente van 19,99%; $ 10.000 is voor een schoollening tegen 5,75%; en de andere $ 10.000 is voor een autolening met een rente van 3,99%.

Welke schuld moet u herfinancieren?

Hier is de belangrijkste overweging: Als u uw baan verliest of een herfinancieringslening afsluit die u zich niet kunt veroorloven, loopt u veel meer kans om uw huis te verliezen dan wanneer u failliet zou gaan als gevolg van een te hoge persoonlijke schuld. Dit komt omdat, in de meeste staten, de wet toestaat dat men enig eigen vermogen in een primaire woning beschermt bij het kwijtschelden van schuld in faillissement.

Als een regel, herfinancier geen schuld die kan worden kwijtgescholden in faillissement in een hypotheek die je niet kunt veroorloven. Uw woonlasten mogen niet meer dan 30% van uw totale inkomen na belasting bedragen. Als u $3.000 per maand verdient na belastingen, mag uw hypotheek niet meer dan $1.000 per maand bedragen. Uw limiet kan zelfs minder zijn, afhankelijk van uw andere vaste uitgaven.

Herfinanciering uit $ 20.000 van creditcardschuld tegen 19,99% rente is een beetje een no-brainer. Maar hoe zit het met studentenlening schuld? Dat is waarschijnlijk de lastigste vraag.

Bij de huidige rentetarieven, hebben schoolleningen een rente die ongeveer 3% hoger is dan die van een typische hypotheek. Aan de andere kant, als je ooit nodig hebt om uitstel van betaling van de schuld van studieleningen als gevolg van financiële problemen, dit is makkelijker te doen dan het is om te voorkomen dat het betalen van een hypotheek. Over het geheel genomen zou u kunnen overwegen een deel van de studieleningschuld te herfinancieren in een hypotheek, zodat de studielening niet ook een aflossing van 20-30 jaar heeft, maar een bepaald, vrij laag saldo van de studielening na de herfinanciering aanhoudt (zeg, minder dan $ 15.000) dat binnen een paar jaar met extra betalingen kan worden afbetaald.

Het komt erop neer: geef prioriteit aan schulden met een hogere rente.

Welke hypotheekvorm moet u oversluiten?

Banken bieden een grote verscheidenheid aan hypotheekproducten. Hier is een snelle samenvatting van een aantal van hen, volgens een aantal snelle vergelijkingspunten:

15-jarige versus 30-jarige hypotheek

Generaliseerd, 15-jarige hypotheken zullen rentevoeten hebben die ongeveer een half tot een procent lager zijn dan 30-jarige hypotheken, omdat de snellere terugbetalingsperiode het risico voor de bank vermindert. Omdat de periode van de lening wordt gecomprimeerd, zal de totale betaling echter meestal aanzienlijk hoger zijn. Over het algemeen moeten 15-jarige leningen alleen worden afgesloten als (a) u zich de hogere betaling kunt veroorloven; (b) u waarschijnlijk niet meer aan het werk zult zijn aan het einde van de 30-jarige termijn; en (c) het extra geld dat wordt vastgezet, niet voor iets anders nodig is.

Aanpasbare rente versus vastrentende hypotheken

Aanpasbare rente hypotheken zijn ook bekend als “5/1 ARMs” of “7/1 ARMs”. De tarieven worden gewoonlijk eenmaal per jaar aangepast met een bepaald bedrag dat gekoppeld is aan een bepaalde vaste indexrente. ARM’s hebben meestal een lagere initiële rente en betaling dan een vastrentende hypotheek, maar met een aanzienlijk hoger risico. In het algemeen zijn deze geen goede gok als de rentevoeten historisch laag zijn en waarschijnlijk zullen stijgen, of als er een algemene inflatoire omgeving is, dat wil zeggen hoger dan vier-vijf procent per jaar. Op dit moment is een hypotheek met een vaste rente van, laten we zeggen, 3,5% of 3,75% waarschijnlijk een betere gok dan een ARM, omdat de huidige rentetarieven historisch laag zijn.

Home equity line of credit (HELOC)

In plaats van te herfinancieren, kunt u een home equity line of credit aanvragen. Het geld zal er zijn om op te nemen wanneer je het nodig hebt. Figure biedt HELOC’s tot $ 250.000, met rentetarieven vanaf 3,49%¹. U betaalt een eenmalige initiatievergoeding om toegang te krijgen tot zo veel van de fondsen als u nodig hebt, hoe vaak u ze nodig hebt.

Bij Figure, het hele aanvraagproces is online. U kunt aanvragen vanuit het comfort van uw huis en goedkeuring krijgen binnen vijf minuten. Het beste van alles is dat u slechts vijf werkdagen na het afsluiten toegang hebt tot uw fondsen.

Cash-out herfinanciering

Een andere optie is een cash-out herfinanciering, waarmee u uw huis kunt herfinancieren terwijl u ook wat extra’s in contanten eruit haalt. Als uw huis een behoorlijk eigen vermogen heeft, kunt u dit doen zonder uw maandelijkse hypotheekbetaling te verhogen.

Figure biedt ook concurrerende tarieven voor herfinancieringen, met de mogelijkheid om tot $ 500.000 in contanten op te nemen, afhankelijk van het bedrag waarvoor u in aanmerking komt. Ze bieden zelfs cash-out jumbo herfinanciering van maximaal $ 1.000.000, met een cash-out max van $ 500.000.

Het beste van alles, eenmaal goedgekeurd, Figure’s turnaround proces is snel, met contant geld vaak beschikbaar op uw bankrekening in een kwestie van weken, niet maanden.

Terms en voorwaarden van toepassing. Bezoek Figure voor meer informatie. Figure Lending LLC is een gelijke kansen kredietverlener. NMLS #1717824

Samenvatting

Dus u hebt alle bovenstaande berekeningen gemaakt. U kunt zich een hypotheek van $ 75.000 veroorloven om uw schuld af te lossen en een beetje extra “wisselgeld” te houden volgens het oorspronkelijke scenario. Uw kredietscore is goed genoeg om een goede rente te krijgen.

Over het geheel genomen lijkt een plan om schulden te consolideren met een geherfinancierde hypotheek een goed idee. Hier zijn enkele laatste vragen om jezelf te stellen voordat je begint rond te shoppen voor een hypotheek.

• Hoeveel is uw huis eigenlijk waard? In sommige markten zijn de huizenprijzen in de afgelopen 10 jaar met meer dan 50% gedaald. Banken soms over-taxeren huizen om leningen te schrijven op hen; doe je eigen onderzoek als u herfinanciert om ervoor te zorgen dat uw bank is niet het afbetalen van uw schuld in ruil voor het zetten van u onder water op een hypotheek.
• Verwacht u te moeten verhuizen? Herfinanciering als u denkt dat u om wat voor reden dan ook in de komende twee tot vier jaar zult moeten verhuizen, is meestal een slecht idee buiten zeer actieve huizenmarkten, omdat het moeilijk kan zijn om een huis snel te verkopen in veel gebieden van het land.
• Hoe voorkom je dat je weer creditcardschuld oploopt? Dit is de grootste uitdaging. Wat als je herfinancieren, dan krijgen meer creditcards en zet jezelf terug waar je begon? De beste manier om dit te voorkomen is het opstellen van een budget. Krijg een idee van hoeveel besteedbaar inkomen je eigenlijk hebt; de meeste mensen die in de schulden zitten ondanks dat ze werk hebben en gezond zijn, voorspellen niet precies hoeveel hun leven kost.

Heeft u verhalen over succesvolle herfinanciering die u hielp te bevrijden van buitensporige schulden? Deel uw tips in de comments.

• Kick Debt’s Butt! How To Get Out Of Debt On Your Own
• Refinance Your Mortgage Online

¹Figure’s APR’s beginnen bij 3,49% voor de meest gekwalificeerde aanvragers en zijn hoger voor andere aanvragers. Bijvoorbeeld, voor een lener met een CLTV van 45% en een credit score van 800, een vijf-jarige Figure Home Equity Line met een initiële opname van $ 50.000 zou een vast jaarlijks percentage (APR) van 3,49% en een 4,99% initiatiekosten hebben. Uw totale leenbedrag zou $ 52.495 zijn. U bent verantwoordelijk voor een afsluitprovisie van maximaal 4,99% van uw eerste opname, afhankelijk van de staat waarin uw woning zich bevindt en uw kredietprofiel. Uw werkelijke tarief zal afhangen van vele factoren, zoals uw krediet, gecombineerde lening-waardeverhouding, looptijd van de lening en bezettingsstatus. Het geadverteerde tarief van 3,49% is inclusief een gecombineerde korting van 0,75% voor het kiezen voor een Quorum-lidmaatschap (0,50%) en het inschrijven op autopay (0,25%). Het JKP begint bij 4,24% voor klanten die niet kiezen voor autopay of die geen lid willen worden van Quorum. Onroerend goed verzekering is vereist als voorwaarde voor de lening en overstroming verzekering kan nodig zijn als uw woning is gelegen in een overstroming zone.