Er zijn twee klassen huurders in San Francisco: zij die beschermd worden door de Huurverordening van 1979, en zij die dat niet zijn. De meeste huurders in gebouwen van vóór juni 1979 zijn gevrijwaard van enorme huurverhogingen en ongegronde uitzettingen.
Met de hulp van onze vrienden van de San Francisco Tenants Union, hebben we zes rechten geïdentificeerd waarvan je misschien niet eens weet dat je ze hebt. Een aantal van de onderstaande tips zijn alleen van toepassing op appartementen die vallen onder de Huurverordening en, vreemd genoeg, zelfs op illegale eenheden. In een bizarre draai van de bureaucratie, kunt u soms beter beschermd wonen in een illegale eenheid dan in een markt-rate een gebouwd na 1979.
Voordat we beginnen met de juridische dingen, laten we een paar dingen uit de weg: Het magische getal in de huurverordening is 13 juni 1979. Als uw gebouw werd afgegeven een certificaat van bewoning voor deze datum, gefeliciteerd, je bent beschermd door de verordening (met een paar kleine uitzonderingen).
Als het papierwerk werd afgegeven na 13 juni 1979, ons medeleven. U hebt geen huurcontrole, en u kunt om bijna elke reden worden uitgezet – omdat het gebouw op de markt is, omdat het dinsdag is, omdat de huisbaas een echt teleurstellende burrito had. Dat betekent niet dat je dat ook zult doen – San Francisco heeft een overvloed aan wetten om huurders te beschermen – het betekent alleen dat het voor een verhuurder makkelijker is om een uitzetting in te dienen. En uw vrienden met Huurverordening bescherming, echter, kan worden uitgezet alleen voor rechtvaardige reden, die beperkt is tot deze 16 scenario’s.
En nu, zonder verdere omhaal, het vuil je hier kwam voor:
1. Als uw eenheid illegaal is – als uw huisbaas het zonder vergunningen heeft gemaakt – kan het huurrecht nog steeds van toepassing zijn. In de meeste gevallen bent u beschermd door de huurverordening, zelfs als de eenheid werd opgericht na 1979. Dat komt omdat illegale woningen per definitie geen bewijs van bewoning hebben. Zonder een bewijs van bewoning kunnen verhuurders niet beweren dat de woning na 1979 is gebouwd en dus vrijgesteld is van de huurverordening. Je bent ook beschermd tegen uitzetting zoals elke huurder die onder de huurverordening valt.
2. Zelfs als je huisbaas je borg vasthoudt, is het technisch gezien nog steeds van jou, wat betekent dat je recht hebt op de rente die tijdens je huurperiode wordt opgebouwd. Als je ten minste een jaar in je appartement hebt gewoond (en zolang je niet in een gesubsidieerde woning woont), heb je recht op die rente wanneer je verhuist. Het staat daar in de San Francisco Administratieve Code, sectie 49.2. Dit geldt voor iedereen, niet alleen voor de uitverkorenen die huurbescherming genieten.
3. Als uw appartement een geweldig uitzicht heeft dat werd geadverteerd als onderdeel van het totaalpakket – bijvoorbeeld uitzicht op de Golden Gate, het water, de skyline – dat is een extraatje dat veel geld aan de huurprijs toevoegt. Als er nieuwbouw komt die het beloofde uitzicht blokkeert, kunt u een huurverlaging aanvragen. Je moet dan een aanvraag indienen bij de huurcommissie. (Sorry, markt-rate huurders, deze strategie zal niet werken voor u, omdat uw verhuurder kan jack de huur om bijna elke reden.)
4. Stel dat je wordt uitgezet voor een rechtvaardige reden – dat wil zeggen uw eenheid valt onder de 1979 huurverordening – omdat, bijvoorbeeld, de eigenaar verhuist of plannen om de eenheid uit de dienst te nemen. De eigenaar moet meestal ongeveer $5.200 per huurder betalen. Dit bedrag kan hoger oplopen en in sommige gevallen de grens van zes cijfers overschrijden. (Dit varieert afhankelijk van de oorzaak van de ontruiming en stijgt elke maart.) Hetzelfde geldt voor illegale eenheden, ook.
Noteer echter, dat een eigenaar verhuizing is een ander scenario van de Ellis Act. De Huurcommissie heeft meer info over Ellis Act relocation payments.
5. Volgens de huurverordening, als de eigenaren u uitzetten zodat ze kunnen verhuizen naar de eenheid, moeten ze er binnen drie maanden intrekken en er ten minste drie jaar blijven wonen na uw uitzettingsdatum. Als ze vertrekken voordat de drie jaar voorbij zijn, moeten ze het appartement weer aan u aanbieden tegen uw oude huurprijs (plus toegestane verhogingen op grond van de huurverordening).
Als u op grond van de Ellis Act wordt uitgezet, hebt u dezelfde bescherming, maar voor een periode van tien jaar – hoewel de oorspronkelijke huur slechts voor vijf jaar hoeft te worden aangeboden. Als uw woning is verkocht aan nieuwe huiseigenaren, zijn deze mensen ook gebonden aan de Ellis Act. Als zij binnen de periode van tien jaar verhuizen en besluiten hun woning te verhuren, zijn zij verplicht deze eerst aan u aan te bieden. Het slechte nieuws is dat u (of uw goede samaritaanse vroegere buren) vrijwel uw eigen speurwerk moet doen. De eigenaren worden verondersteld de Huurcommissie op de hoogte te stellen van hun voornemen om opnieuw te verhuren, maar op de een of andere manier wordt die stap nogal eens overgeslagen.
6. Als u moet verhuizen vanwege een brand, een overstroming, of een andere natuurramp, kunt u uw woning weer betrekken zodra deze is gerepareerd tegen dezelfde huur die u betaalde vóór de verbeteringen, plus eventuele verhogingen die door de Huurcommissie zijn toegestaan, zoals de standaard jaarlijkse huurverhoging. (Sorry, markt-raters, jullie hebben hier ook geen geluk.)
7. Degenen onder u die onder huurprijsverordening bescherming vallen, dit zijn de enige scenario’s waarvoor u kunt worden uitgezet.
Wilt u meer weten? De Huurdersbond is een goede plek om te beginnen, en (met wat geduldig graven en tolerantie voor agressief geneste lijsten) kunt u hoofdstuk-en-vers citaten van de Huurverordening op de Rent Board site vinden.