Omdat non-profits niet over de middelen beschikken om hun gebouwen te ontwikkelen en te exploiteren, zoeken zij financiering bij externe bronnen, zoals lokale, staats- en federale overheden en particuliere entiteiten. Projecten hebben vaak gelaagde subsidies in de vorm van eigen vermogen, schuld, subsidies en belastingvoordelen (non-profits zijn belastingvrije entiteiten volgens sectie 501(c)(3) van de IRS belastingcode).
FederalEdit
Low-Income Housing Tax CreditEdit
In het kader van de LIHTC ontvangen investeerders een belastingvoordeel van één dollar ($1) voor elk belastingkrediet dat zij over een periode van tien jaar ontvangen. De prijs van individuele belastingkredieten kan variëren en hoeft niet noodzakelijk een 1:1 ruil te zijn. Het dollarbedrag aan belastingkredieten dat voor een staat beschikbaar is, wordt bepaald door het inwonertal van die staat. Ontwikkelaars dienen een aanvraag in bij overheidsinstanties, zoals de Housing Finance Agency, voor de toewijzing van belastingkredieten. Na ontvangst van de belastingkredieten verkoopt de ontwikkelaar de kredieten aan investeerders. Niet minder dan 10% van de belastingkrediettoewijzingen van een staat moet worden toegewezen aan de ontwikkeling van huisvesting door non-profitorganisaties.
Bij de verkoop van LIHTC’s gaan ontwikkelaars gewoonlijk een commanditaire vennootschap (LP of LLC) aan met een investeerder (zie bespreking hierboven betreffende eigendom) waarbij de investeerder voor 99% partner wordt. Hoewel LIHTC kan worden gebruikt om investeerders naar een project te lokken, dekken zij zelden de totale ontwikkelingskosten en moeten ontwikkelaars aanvullende bronnen van “gap financing” vinden.
Sectie 8Edit
Huidig verstrekt het Housing Choice Voucher-programma (via Sectie 8) fondsen aan Public Housing Authorities (PHA’s) die eengezins- en meergezinshuiseigenaren het verschil tussen 30% van het inkomen van een huurder en “eerlijke markthuur” betalen voor het verstrekken van betaalbare huisvesting. Er zijn twee methoden om Sectie 8-middelen te verdelen: via projectgebaseerde bijstand en via huurdersgebaseerde bijstand. Non-profit organisaties krijgen niet rechtstreeks project-gebaseerde bijstand toegewezen; daarom is een partnerschap met een PHA vereist om van dit programma te kunnen profiteren. PHA’s kunnen tot 20% van hun vouchertoewijzing gebruiken voor projectgebaseerde vouchers.
Voor non-profitorganisaties die eigenaar zijn van de grond waarop hun huisvestingsproject zich bevindt, heeft Sectie 8 over het algemeen invloed op de inkomsten van een project, aangezien huursubsidies worden verstrekt. Project-gebaseerde vouchers stellen eigenaars in staat om een deel of het geheel van hun eigendom te bestemmen voor betaalbare huurwoningen en daarvoor subsidies te ontvangen. Indien een huurder besluit uit een gesubsidieerde eenheid te verhuizen, blijft die eenheid betaalbaar. Met huurdersvouchers daarentegen is de subsidie gebonden aan de huurder, zodat de huurder van het ene huishouden naar het andere kan verhuizen en nog steeds in aanmerking komt voor huisvestingssteun.
Section 202 & Section 811Edit
Section 202 en 811 zijn HUD programma’s die kapitaalsubsidies verstrekken aan non-profits om de bouw, rehabilitatie of aankoop van ondersteunende huisvesting voor ouderen (Section 202) en gehandicapten (Section 811) te financieren. Deze programma’s zorgen ervoor dat non-profit eigenaren van ouderen- en gehandicaptenhuisvesting in het kader van deze programma’s niet hoeven te betalen voor langetermijnfinanciering, door de noodzaak van schulden en huursubsidies te elimineren om huurders met een zeer laag inkomen te ondersteunen.
Federal pass-throughEdit
De volgende beschreven financieringsprogramma’s worden verstrekt door HUD, maar toegewezen aan staten en lokale jurisdicties voor distributie aan projecten. Projectontwikkelaars vragen fondsen aan via de staten en lokale jurisdicties; maar de subsidiefinanciering is feitelijk afkomstig van federale gelden.
Community Development Block GrantEdit
Het CDBG-programma werd ingesteld door de Housing and Community Development Act van 1974 en verving acht federale programma’s die fondsen toekenden aan staten en lokale gemeenschappen op basis van projectspecifieke voorstellen en strikte regels hadden over hoe het geld kon worden toegewezen. Het CDBG-programma daarentegen staat staten en gemeenten toe CDBG-middelen te begroten op basis van hun geconsolideerd plan (een verplicht plan waarin de huisvestingsbehoeften van de gemeenschap, haar vijfjarenstrategie en een eenjarenplan dat gericht is op middelen en tenuitvoerlegging, worden uiteengezet). Deelname van de gemeenschap is vereist bij het opstellen van een geconsolideerd plan. HUD bepaalt vervolgens hoe de fondsen worden verdeeld over de verschillende aanvragende gemeenschappen met behulp van een paar formules die de omvang van de armoede, bevolking, overbevolking van woningen, leeftijd van woningen, en de bevolkingsgroei achterstand ten opzichte van grootstedelijke gebieden te meten.
Niet minder dan 70% van de CDBG-fondsen toegekend aan een gemeenschap moet ten goede komen aan mensen met een laag en gemiddeld inkomen (tot 80% AMI, of Area Median Income). Het resterende bedrag kan worden gebruikt om sloppenwijken of verwoesting te voorkomen of te elimineren of voor behoeften van de gemeenschap als gevolg van natuurrampen. Fondsen kunnen worden gebruikt voor de aankoop, vervreemding of het behoud van onroerend goed; de renovatie van bestaande residentiële en niet-residentiële gebouwen; sociale diensten; en economische ontwikkeling.
Lokale overheden mogen CDBG-fondsen niet gebruiken voor de ontwikkeling van nieuwe woningen (behalve voor “laatste redmiddel huisvesting”, of wanneer vergelijkbare vervangende huisvesting voor een CDBG-project alleen kan worden bereikt door nieuwbouw). Echter, non-profit en andere organisaties die deel uitmaken van een buurt revitalisering, gemeenschap economische ontwikkeling of energiebesparing project zijn toegestaan om de fondsen te gebruiken voor huisvesting.
In het begin van 2011, had president Barack Obama een begroting voorgesteld voor het fiscale jaar 2012 waarin het snijden van het CDBG-programma met 7,5%, of $ 300 miljoen was opgenomen.
HOME fondsenEdit
Home Investment Partnerships Program, een ander bloksubsidieprogramma, werd in 1990 door het Congres in het leven geroepen en goedgekeurd als Titel II van de Cranston-Gonzalez National Affordable Housing Act. Net als bij CDBGs, is een geconsolideerd plan vereist vóór de verdeling van HOME fondsen. In tegenstelling tot CDBGs, worden HOME fondsen toegekend aan staten en lokale jurisdicties specifiek voor het verstrekken van betaalbare eigendom en huurwoningen voor huishoudens met een laag en gemiddeld inkomen door. Staten ontvangen 40% van de fondsen en steden en andere lokale overheden 60%. De toewijzing van fondsen is gebaseerd op een op behoeften gebaseerde formule (vergelijkbaar met het CDBG-programma). Staten komen in aanmerking voor het hoogste bedrag van de formule of 3 miljoen dollar; en lokale jurisdicties komen in aanmerking voor ten minste 500.000 dollar. Van het geld dat aan een staat of lokale jurisdictie wordt toegewezen, moet ten minste 15% worden verdeeld onder non-profitorganisaties (Community Housing Development Organizations, of CHDO’s).
HOME fondsen kunnen worden gebruikt om mensen te helpen bij het kopen van een huis, om koop- en huurwoningen te ontwikkelen (inclusief de aankoop van land en de sloop van bestaand onroerend goed om een door HOME gefinancierd project mogelijk te maken; en de betaling van relocatiekosten), om bestaande huizen te renoveren, en om “huurdersgebaseerde huurbijstand” (of TBRA) te verlenen. Ontwikkelingsprojecten moeten gericht zijn op huishoudens met niet meer dan 80% AMI, en voor huurprojecten moet ten minste 90% van de begunstigde gezinnen een inkomen van minder dan 60% AMI hebben. Voor huurprojecten met vijf of meer eenheden die worden ondersteund, moet ten minste 20% van de huishoudens een inkomen van minder dan 50% AMI hebben.
Andere vereisten voor HOME fondsen omvatten de match van fondsen uit andere bronnen, minimale betaalbaarheidsvoorwaarden voor projecten, beperkingen op TBRA, en een tijdslimiet voor wanneer de fondsen moeten worden toegewezen en uitgegeven door. Voor elke ontvangen dollar aan HOME fondsen moeten de jurisdicties 25 cent aan niet-federale bronnen bijleggen. Nieuw gebouwde huurwoningen moeten ten minste 20 jaar betaalbaar blijven. Voor door de eigenaar bewoonde woningen (nieuwbouw en verbouwing), aangekochte huurwoningen en verbouwde huurwoningen varieert de minimale betaalbaarheidstermijn van 5 tot 15 jaar, afhankelijk van het bedrag van de ontvangen middelen in verhouding tot het aantal gesteunde eenheden. In tegenstelling tot Section 8 vouchers is TBRA beperkt tot twee jaar en mag het niet worden gebruikt voor projectmatige huurbijstand. Ten slotte moeten HOME fondsen binnen twee jaar worden vastgelegd (inclusief het reserveren van fondsen voor CHDO’s) en binnen vijf jaar worden uitgegeven.
Vaak zijn HOME fondsen niet genoeg om de huren te verlagen tot het maximum dat is toegestaan op basis van AMI; daarom moet aanvullende financiering worden verworven en gebruikt in combinatie met HOME fondsen, zoals de LIHTC. Zowel HOME als CDBG fondsen zijn bekritiseerd omdat ze niet in staat zijn om subsidies te verstrekken die groot genoeg zijn om huisvesting te bieden aan huishoudens met inkomens gelijk aan of minder dan 30% AMI.
Andere openbare financieringsbronnenEdit
Van belasting vrijgestelde obligatiesEdit
Het doel van belastingvrije obligaties, of private activiteit obligaties, is om het scheppen van werkgelegenheid te bevorderen en de economische ontwikkeling in lokale gebieden te verhogen; daarom zijn ze niet beperkt tot het creëren van huisvesting. Deze obligaties worden uitgegeven door staatsagentschappen voor huisvestingsfinanciering (vergelijkbaar met LIHTC’s) of door ontwikkelingsagentschappen van lokale overheden. Aangezien de rente op de obligaties is vrijgesteld van staats- en lokale belastingen, geven geldschieters die de obligaties kopen deze besparingen door aan leners in de vorm van lagere rentetarieven. Belastingvrije obligaties zijn vergelijkbaar met conventionele leningen in die zin dat de lener het principe plus de rente moet terugbetalen aan de leninggever; belastingvrije obligaties hebben echter doorgaans een langere financieringsperiode in vergelijking met conventionele leningen. In het algemeen wordt dit type obligaties gebruikt voor projecten van meer dan een miljoen dollar.
Er zijn obligaties die uitsluitend bestaan voor gebruik door non-profitorganisaties voor het verstrekken van residentiële huurwoningen. Wanneer zij voor dergelijke doeleinden worden gebruikt, legt de IRS-code gebruiksbeperkingen op voor ten minste 95% van de opbrengst van de obligaties. Een van de toegestane gebruiksdoeleinden is een minimale betaalbare bezettingsgraad. Net als bij LIHTC’s moet ten minste 40% van de eenheden worden bewoond door huishoudens met een inkomen van 60% AMI of minder, of ten minste 20% van de eenheden moet worden bewoond door huishoudens met niet meer dan 50% AMI.
De federale overheid beperkt het bedrag aan belastingvrije obligaties dat een staat in een bepaald jaar kan uitgeven. Als gevolg van de financiële crisis van eind jaren 2000, werden de staatsagentschappen voor huisvestingsfinanciering “vrijwel bevroren … uit de markt voor huisvestingsobligaties”, waardoor veel agentschappen de uitgifte van obligaties opschortten of aanzienlijk verminderden.
Housing trust fundsEdit
Housing trust funds (HTF’s) zijn opgericht op alle overheidsniveaus (nationaal, staat, provincie en lokaal). Deze fondsen worden specifiek opgericht voor het verstrekken van betaalbare huisvesting aan huishoudens met een laag en gemiddeld inkomen en zijn gebaseerd op verzamelde inkomstenbronnen. HTF’s hebben over het algemeen veel minder beperkingen dan andere vormen van overheidsfinanciering en kunnen worden gebruikt voor een breed scala van ontwikkelingsactiviteiten. Bijvoorbeeld, in aanmerking komende activiteiten onder het National Housing Trust Fund omvatten, maar zijn niet beperkt tot: aankoop van onroerend goed, ontwikkelings-/rehabilitatiekosten, bouwkosten en sommige exploitatiekosten.
De meeste trustfondsen hebben een minimumeis van betaalbaarheid variërend van 5 tot 30 jaar. Een meerderheid van de HTF’s is gericht op mensen op en onder 80% AMI; ongeveer een kwart van de HTF’s is echter gericht op daklozen of mensen met inkomens op 50% AMI of lager.
Gelijkaardig aan Section 8-fondsen, aangezien trustfondsen over het algemeen worden beheerd door overheids- of semi-overheidsinstanties, om de fondsen te gebruiken, moeten non-profit ontwikkelingsprojecten veel worden voltooid in partnerschap met huisvestingsautoriteiten, gemeenschapsontwikkelingsdepartementen of -bedrijven, herontwikkelingsagentschappen, of een aantal andere mogelijke bestuursorganen. (Voor meer informatie over het besturen van agentschappen, zie Woningbouw trustfonds – Administratie of bestuur)
PrivateEdit
Private bijstand in de vorm van subsidies en leningen tegen lage rente voor betaalbare huisvesting wordt meestal gefinancierd door lokale gemeenschapsstichtingen en nationale non-profits. Lokale gemeenschapsstichtingen richten zich vooral op het verbeteren van specifieke buurten, terwijl nationale non-profits bredere doelstellingen hebben. Bedrijven met winstoogmerk bieden ook financieringsmogelijkheden via verwante stichtingen zonder winstoogmerk of partnerschappen zoals Living Cities, een huisvestingsfonds dat is opgericht door het samenwerkingsverband van financiële instellingen, verzekeringsmaatschappijen en HUD. Als een particuliere onderneming een groot deel van haar activiteiten in een bepaald gebied ontplooit, kan zij ook grond, geld en expertise bijdragen aan non-profitontwikkelaars.