Het begrijpen van de vier fasen van de marktcycli zal uw investeringsstrategie verbeteren.
Sinds de vastgoedcrash in 2007, hebben we een dramatisch herstel gezien in de meeste markten. Veel deskundigen zeggen dat onroerend goed een zeepbel is die binnenkort zal knappen; ze lijken te roepen: “Buyer beware!” De experts beweren dat, aangezien cycli in de vastgoedmarkt gewoonlijk acht jaar duren en we ons in het negende jaar van opeenvolgende prijsstijgingen bevinden, een correctie ruimschoots op zijn plaats is. De rentetarieven zijn sinds december 2008 met 2,25 procent gestegen, en velen vragen zich af of het feest voorbij is. Is dat zo? En hoe kunt u uw eigen weloverwogen beslissing nemen?
Wanneer we marktcycli begrijpen, krijgen we een beter gevoel voor wat we met de huidige activa moeten doen en of we al dan niet meer moeten kopen. Verstandig investeren nu kan u en mij helpen het rendement te maximaliseren en te voorkomen dat we onder water komen te staan, zoals velen deden in 2006-2007. Laten we eens graven in de vastgoedmarkt cyclus en leren om te meten waar een bepaalde markt is in de cyclus, en welke strategieën te gebruiken in elke fase van de cycle.
Four Phases
De vastgoedmarkt cyclus bestaat uit vier fasen. De eerste is Expansie of de fase waarin de meeste groei plaatsvindt. Daarna komt Equilibrium of een tijd van vertraging en stabilisatie. De derde fase is, uiteraard, Decline of de fase waarin de waarden onvermijdelijk dalen, soms een beetje, soms veel. De laatste fase is dan Absorptie of de fase waarin de waarde van onroerend goed weer begint te stijgen en het herstel begint, maar waarin de groei nog steeds traag is.
Laten we eens kijken naar elk van deze marktcyclus fasen in meer detail. Hieronder bespreek ik hoe u het begin van elke fase beter kunt herkennen en ik geef een strategie of twee om te gebruiken tijdens elke fase.
Fase 1: Het identificeren van een uitbreidingsmarkt
Vastgoedmarkten in expansie zijn typisch gebieden die een bevolkings- en banengroei ervaren. Gunstige fiscale stimulansen, overheidsinitiatieven, right-to-work beleid, en lage of geen inkomstenbelasting van de staat kan leiden tot economische voordelen. Wanneer de omstandigheden in een markt goed zijn, zullen bedrijven bijvoorbeeld eerder geneigd zijn naar die markt te verhuizen of er uit te breiden. Fabrieksuitbreidingen en andere infrastructuurgroei leveren banen op. Meer banen leiden tot bevolkingsgroei, wat weer leidt tot meer bouwvergunningen, nieuwe verkavelingen, nieuwe wegen, scholen en winkelcentra. Er ontstaat een “groeipad” waar bepaalde delen van de stad bloeien.
Tijdens de uitbreidingsfase kunnen gewilde locaties dichter bij het centrum en gebieden met oudere huizen met architectonische of historische betekenis renovatie en gentrificatie meemaken. De woningvoorraad kan krap worden. Er zullen meer kopers dan verkopers zijn en verkopers zullen meerdere aanbiedingen zien met prijzen die vaak hoger zijn dan de catalogusprijzen. Voorraden blijven tijdens een expansie niet lang op de markt staan. Vaak worden woningen binnen enkele dagen of zelfs uren verkocht. De prijzen stijgen tijdens de expansie en de waardestijging is sterk. Tenslotte bouwen ontwikkelaars met dollartekens in hun ogen vaak te veel omdat ze proberen mee te doen aan de actie.
Moves to Make During Expansion
Het vroege deel van de expansiefase is de tijd om nieuwe woningen en speciewoningen te bouwen, en om geld te verdienen met flips. Tijdens het laatste deel van de uitbreiding, adviseer ik de verkoop of bij voorkeur de uitwisseling van eigenschappen die laag werden gekocht tijdens daling of absorptie. Dan met dat geld in de hand, kopen in andere markten die een betere cash flow en meer ruimte voor de prijzen te stijgen hebben.
Fase 2: Het identificeren van een markt in evenwicht
In de vroege stadia van de evenwichtsfase, veel nieuwe inventaris raakt de markt als mensen voelen dat dingen vertragen en werken aan cash-out. Er zijn minder kopers als bedrijfsuitbreiding en banengroei zijn vertraagd tegen de tijd dat het evenwicht arriveert. Onroerend goed listings beginnen te verouderen en zitten op de markt voor 90-120 dagen of langer. Prijzen beginnen te dalen en verkopers betalen meer concessies als de markt begint te kopers in plaats van verkopers te begunstigen. Tijdens het evenwicht bieden bouwers stimulansen aan en beginnen ze de prijzen te verlagen. Nieuwe winkelcentra komen leeg te staan en appartementencomplexen beginnen incentives aan te bieden.
Moves to Make During Equilibrium
Niet hebzuchtig worden. Als u wilt verkopen en u hebt een goed eigen vermogen, dan is dit het moment om te verkopen. Misschien moet u 10 procent onder de marktwaarde verkopen om er zeker van te zijn dat u weg bent voor de stroom mensen die onvermijdelijk op de markt zullen afglijden naar een daling. Voor degenen die hun bezittingen willen vergroten, is evenwicht de tijd om off-market eigendommen te kopen van noodlijdende verkopers waar u nog steeds een prijs kunt krijgen die zinvol is.
Fase 3: Het identificeren van een markt in verval
Eén van de zekerste manieren om een dalende markt te spotten is om de werkgelegenheidstrends te bekijken. In verval neemt de werkloosheid toe, zijn banen moeilijker te vinden, verminderen bedrijven hun personeelsbestand. Scholen kunnen zelfs leraren ontslaan omdat mensen uit de stad naar andere markten trekken. Tekenen van verval worden uiteindelijk duidelijk. Kavels in verkavelingen, die slechts voor de helft zijn bebouwd, kunnen blijven liggen en overwoekerd raken wanneer ontwikkelaars in gebreke blijven en tot executieverkoop overgaan. In de laatste delen van verval, onroerend goed prijzen aanzienlijk dalen en afscherming inventaris springt. In verval inventaris kan zitten voor een lange tijd. Aanbiedingen zijn zeer laag en er is ruimte voor onderhandeling. Lokale overheden kunnen proberen om de markt te stimuleren door het instellen van verbetering van zones en andere ontwikkelingsstimulansen.
Moves to Make During Decline
Als je verkocht tijdens een eerdere marktfase en niet herinvesteren in een andere markt, kan het zijn dat je contant geld in de hand hebt. Als dat zo is, is daling het moment om sterk afgeprijsd vastgoed te kopen, vooral A en B + activa. Vastgoed van een hogere klasse zal het meest in waarde stijgen wanneer de markt weer aantrekt en de neergang is het beste moment om deze juweeltjes te bemachtigen voor prijzen die zullen resulteren in cashflow tijdens een neergaande markt. Laat B- en C-panden met rust tot de absorptiefase. U kunt ook op zoek gaan naar appartementencomplexen tijdens de daling. Wees er alleen zeker van dat er voldoende huurvraag is en dat het bevolkingsverlies niet doorgaat in de door u gekozen markt als u dat doet.
Phase 4: Het identificeren van een absorptiemarkt
Absorptie begint als de prijzen stoppen met dalen. De bounce wordt duidelijk voor veel beleggers pas wanneer afscherming inventaris begint weer concurrerend te worden. Absorptie kan de terugkeer van meerdere aanbiedingen te zien als grote REIT’s en hedgefondsen beginnen te concurreren voor inventaris. De prijzen stijgen als de marktomstandigheden weer in het voordeel van de verkopers beginnen te werken. Absorptie ziet banen beginnen terug te keren en de werkloosheid afnemen. Een goede manier om naar absorptie te kijken is alsof het de vroege lente was. Er kan nog steeds sneeuw op de grond, maar het smelt, temperaturen opwarmen, maar het is nog een beetje vroeg voor korte broeken en sandalen.
Moves te maken tijdens Absorption
Absorptie is de tijd om grote cash flow eigenschappen kopen als je kunt, als de A en B + inventaris wordt te duur om cash flow. Focus op C + en B-woningen die een hoog rendement zullen hebben. Blijf in solide buurten. Als u uw portefeuille tijdens de absorptie verhoogt, zult u vaak goed cashflow en krijg je een bult van waardering later tijdens de komende expansiefase.
Onthoud dat alle onroerend goed lokaal is en dat er meestal markten zijn in elk van de vier fasen van de marktcyclus ergens in het hele land. Je hebt het gezegde gehoord, “Locatie, locatie, locatie!” Het gaat echt om laag kopen en hoog verkopen. Als je leert om de fasen van de marktcyclus te identificeren en de juiste bewegingen te maken tijdens elk van hen, zal uw onroerend goed succes soar.