Nadat een schuldeiser een vonnis van de rechtbank heeft verkregen, kan hij volgens de Californische wet beslagleggingsbevelen krijgen waarmee de plaatselijke sheriff de opdracht krijgt om beslag te leggen op de goederen van een schuldenaar die het vonnis niet vrijwillig heeft betaald. Een schuldeiser met een vonnis kan dus beslag leggen op bankrekeningen, effectenrekeningen, lonen en, in het algemeen, op bijna alle goederen van de schuldenaar. Het is niet ongebruikelijk voor een veroordeelde schuldenaar om tot zijn of haar schrik te ontdekken dat zijn of haar bankrekening volledig is leeggehaald door een succesvolle onverwachte executie van een vonnis of om zijn of haar werkgever te vinden met een beslaglegging die vereist dat de werkgever een bepaald deel van elk loonstrookje aftrekt en doorstuurt naar de veroordeelde schuldeiser.
Maar verreweg de meest voorkomende executie van een vonnis is tegen onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk eigendom is van een veroordeelde schuldenaar. Een schuldeiser met een vonnis mag volgens de wet het vonnis laten registreren in het graafschap waar de schuldenaar onroerend goed bezit (het geregistreerde document staat bekend als een Abstract of Judgment) en vervolgens een Writ of Sale (verkoopakte) indienen, waarbij de sheriff van het graafschap het onroerend goed letterlijk in een openbare veiling verkoopt en de opbrengst aan de schuldeiser geeft. Hoewel de procedure lang duurt, vaak drie tot zes maanden, wordt de schuldenaar uiteindelijk gedwongen de eigendom van het eigendom over te dragen aan de hoogste bieder, waarbij de schuldenaar het eigen vermogen verliest dat hij of zij eventueel heeft verkregen. (De lezer kan wensen het webartikel over faillissement te lezen over die vorm van bescherming voor schuldenaars.)
Het huis van de schuldenaar heeft echter speciale bescherming gekregen door de Californische wet en, afhankelijk van de status van de schuldenaar als alleenstaande, of het hoofd van een huishouden, is het de schuldenaar toegestaan om het huis vrij te houden van beslag tot een bepaald niveau van eigen vermogen. Momenteel is het niveau van Homestead beschikbaar vijftigduizend dollar voor een alleenstaande, vijfenzeventigduizend dollar indien deel uitmakend van een gezin, en honderdvijfentwintigduizend dollar indien de persoon of echtgenoot die er woont vijfenzestig jaar of ouder is, gehandicapt is, of een bruto jaarinkomen heeft van vijftienduizend dollar of minder en vijfenvijftig jaar oud of ouder is. (Deze niveaus worden af en toe gewijzigd, dus controleer altijd de meest recente wet op Code of Civil Procedure, 704.730). Een gezinshoofd kan dus tot vijfenzeventigduizend dollar aan eigen vermogen in huis houden zonder dat een schuldeiser met succes beslag kan leggen op het huis. (“Eigen vermogen” betekent de waarde van het onroerend goed boven een hypotheek of een trustakte die reeds op het onroerend goed is geregistreerd; dus als uw huis driehonderdduizend dollar waard is en u een First Deed of Trust ten bedrage van tweehonderdduizend dollar hebt uitstaan en een Second Deed of Trust ten bedrage van zestigduizend dollar die onbetaald is gebleven, dan is uw “eigen vermogen” veertigduizend dollar.)
De grondgedachte van de wet in Californië is dat de gezinswoning van vitaal belang is voor het gezond blijven functioneren van het gezin en tenzij het een zeer dure woning is met een groot eigen vermogen, worden de rechtbanken geïnstrueerd om dit vermogen te beschermen, zodat de schuldenaar ten minste een huis voor het gezin of voor zichzelf zal hebben.
Aannemend dat een schuldeiser het huis wil executeren, heeft de schuldeiser de bewijslast om aan te tonen dat het eigen vermogen in het huis boven de grens ligt die is toegestaan voor de vrijstelling van executie voor het huis, en er worden hoorzittingen gehouden in Superior Court met schuldeisers die deskundigen laten komen om te getuigen om te proberen het hoge niveau van het eigen vermogen aan te tonen en met schuldenaars die de bewering dat hun eigen vermogen zo groot is, betwisten met hun eigen deskundigen. Praktisch gesproken zal de rechtbank normaal gesproken de schuldenaar bevoordelen in het beschermen van de gezinswoning en tenzij de schuldeiser met krachtig bewijs aantoont dat er veel eigen vermogen in de woning is boven de wettelijk toegestane limiet, zal de rechtbank de gedwongen verkoop van de woning niet toestaan.
Deze vorm van bescherming tegen executie van de woning heet de Statutory Homestead Exemption van executie en geldt automatisch voor elke huiseigenaar schuldenaar in Californië. Men hoeft geen document in te dienen bij de provinciale griffier om het recht te hebben een wettelijke woonplaats in Californië op te eisen, mocht een schuldeiser proberen uw huis te verkopen. Echter, door het opnemen van een formulier bij de County Recorder, kan men in plaats daarvan een zogenaamde Declared Homestead Exemption met betrekking tot het huis beschreven in de opgenomen Homestead verklaring. Er zijn bepaalde voordelen van het registreren van een Declared Homestead en dit artikel zal ze beschrijven.
Het is van cruciaal belang om te benadrukken dat noch de Declared Homestead noch de Statutory Homestead de executierechten van verzekerde schuldeisers, zoals houders van een hypotheek of een Deed of Trust, kan stoppen. Homestead-rechten beperken alleen de mogelijkheden van schuldeisers die geen zekergestelde schuldeisers zijn, maar in plaats daarvan vonnissen hebben en hun vonnissen tegen het onroerend goed ten uitvoer willen leggen.
ADVANTAGES VAN EEN GEDECLARDE HOMESTEAD EXEMPTIE
Zowel een Statutory Homestead als een Declared Homestead verbieden de schuldeiser met een vonnis om een gedwongen verkoop van een gezinswoning te bewerkstelligen en beide hebben dezelfde drempels voor toegestaan eigen vermogen. Beide hebben dezelfde eis van een gerechtelijke hoorzitting als de schuldeiser van het vonnis probeert de verdediging van een geclaimde huisvestingsvrijstelling te overwinnen en beide leggen de last van het overwinnen van de geclaimde huisvestingsvrijstelling op de schuldeiser.
Maar de voordelen van een Declared Homestead zijn niet gering:
- De eigenaar van een verklaarde huisvester kan kiezen welke van meerdere woningen zal worden beschermd. Slechts één kan worden beschermd onder een Statutory of Declared Homestead, maar onder een Statutory Homestead, automatisch is het waar u verblijft wanneer het Schrift wordt gediend dat de homestead van toepassing is.
- De bescherming die wordt geboden door een Declared Homestead zal blijven gelden voor die woning, zelfs als de eigenaar verhuist. (In een wettelijke homestead, als de eigenaar het niet tot een woonplaats maakt wanneer het bevelschrift wordt betekend, kan de homestead verloren gaan.)
- De opbrengst van een vrijwillige verkoop van een homesteaded huis is onderworpen aan dezelfde bescherming als het eigen vermogen in het huis zelf. Als, in plaats daarvan, een Declared Homestead niet is geregistreerd, kan de automatische homestead-bescherming verloren gaan bij een vrijwillige verkoop van het huis en zou de opbrengst van de vrijwillige verkoop naar de schuldeisers gaan.
- Als een Declared Homestead is geregistreerd, is de wet duidelijk dat de opbrengst van de verkoop tot aan de dollarlimieten van het toegestane eigen vermogen kan worden gebruikt om een ander huis te kopen. De wet is onduidelijk of datzelfde voordeel geldt voor Statutory Homestead.
- En zodra het nieuwe huis is gekocht, beschermt een Declared Homestead automatisch het tweede huis, d.w.z. De homestead wordt automatisch overgedragen naar het nieuwe huis.
Zie California Code of Civil Procedure Sections 704.730 en aanverwante statuten.
RECORDING THE HOMESTEAD
Het is gemakkelijk en goedkoop om de homestead vast te leggen. Men gewoon bestanden het standaard formulier, uitgevoerd en notarieel bekrachtigd, met de County Recorder in de County waarin het onroerend goed is gelegen. (Een dergelijke indiening bij de griffier wordt “opname” genoemd.) Het formulier kan worden verkregen bij de meeste advocatenkantoren, bij elk titelbedrijf en bij veel kantoorboekhandels. De kosten voor notariële akte en registratie bedragen gewoonlijk minder dan twintig dollar. De Recorder’s kantoor is in het telefoonboek en, in San Francisco, is in het stadhuis.
Alternatief kan men gebruik maken van de diensten van een Homestead Filing Service die zal de eenvoudige taak voor u uit te voeren en de vergoeding die zij kunnen aanrekenen in Californië is beperkt tot vijfentwintig dollar plus notaris en opname kosten. Het telefoonboek en het web hebben tal van dergelijke diensten vermeld onder “homestead.”
A Declared Homestead zal vaak niet van toepassing op een dagvaarding reeds ten uitvoer gelegd tegen het huis, dus de sleutel is om een homestead bestand voordat het vonnis wordt opgenomen tegen uw huis. Gezien de geringe kosten van de registratie en de voordelen die eraan verbonden zijn, lijkt er weinig reden om de voordelen van het omzetten van uw Statutory Homestead in een Declared Homestead niet volledig te benutten. Toch moet eraan worden herinnerd dat of opgenomen of niet, de fundamentele bescherming van de homestead wel van toepassing zijn, dus als uw huis wordt onderworpen aan een poging om een dagvaarding van beslaglegging uit te voeren, onmiddellijk contact op met een advocaat. De kansen zijn goed dat uw huis kan worden gered.