Hoe handmatige acceptatie werkt en wat u kunt verwachten

Als u het geluk hebt dat u een hoge kredietscore hebt, voldoende inkomen en een gezonde aanbetaling, kan het krijgen van een huislening gemakkelijk zijn. Kredietverstrekkers kunnen uw leningaanvraag relatief snel verwerken voor dergelijke huizenkopers, en hypotheekverstrekkers willen graag dat alles gemakkelijk verloopt. Echter, niet iedereen leeft in die wereld.

Als u weinig krediet, slecht krediet, of ingewikkelde inkomsten hebt, kunnen geautomatiseerde goedkeuringsprogramma’s snel zijn om uw aanvraag af te wijzen. Het is nog steeds mogelijk om te worden goedgekeurd met handmatige underwriting, dat wel. Het proces is enigszins omslachtig, maar het is een potentiële oplossing voor leners die niet in de standaard mal passen.

Handmatige acceptatie is een handmatig proces voor het evalueren van uw vermogen om een lening terug te betalen. In plaats van de beslissing over te laten aan een computeralgoritme, herziet een individu of een groep individuen uw financiën in detail om te bepalen of uw aanvraag al dan niet moet worden goedgekeurd.

Waarom u handmatige underwriting nodig zou kunnen hebben

Geautomatiseerde systemen zijn verantwoordelijk voor veel van de besluitvorming als het gaat om woningkredieten. Als u aan specifieke criteria voldoet, wordt de lening goedgekeurd. Bijvoorbeeld, kredietverstrekkers zijn op zoek naar credit scores boven een bepaald niveau. Als uw score te laag is, wordt u geweigerd. Evenzo willen kredietverstrekkers doorgaans een schuld/inkomensratio zien die lager is dan 43%. “Inkomen” kan echter moeilijk te definiëren zijn, en uw kredietverstrekker kan mogelijk niet al uw inkomsten meetellen.

Geautomatiseerde modellen zijn ontworpen om te werken met de meerderheid van de kredietnemers en de leenprogramma’s die zij het vaakst gebruiken. Deze geautomatiseerde underwriting-systemen (AUS) maken het voor kredietverstrekkers gemakkelijk om tal van leningen te verwerken en er tegelijkertijd voor te zorgen dat de leningen voldoen aan de richtlijnen voor investeerders en regelgevers.

FHA-leningen vereisen bijvoorbeeld dat hypotheken in een bepaald profiel passen, en de meeste mensen passen duidelijk binnen of buiten de doos. Ook kunnen kredietverstrekkers hun eigen regels hebben die restrictiever zijn dan de FHA-vereisten.

Als alles goed gaat, spuugt de computer een goedkeuring uit. Maar als er iets mis is, krijgt uw lening een aanbeveling “Verwijzen”, en moet iemand uw aanvraag buiten de AUS beoordelen.

Overwogen factoren

Verschillende factoren kunnen uw hypotheekaanvraag doen ontsporen.

• Schuldenvrije levensstijl: De sleutel tot hoge kredietscores is een geschiedenis van lenen en terugbetalen van leningen, maar sommige mensen kiezen ervoor om zonder schulden te leven voor eenvoud en aanzienlijke rentebesparingen. Helaas, uw krediet verdampt uiteindelijk samen met uw rentekosten. U hoeft niet per se slecht krediet te hebben – u heeft helemaal geen kredietprofiel. Toch is het mogelijk om een lening te krijgen zonder FICO score als u door de handmatige acceptatie gaat. In feite kan het hebben van geen krediet of dun krediet beter zijn dan het hebben van talrijke negatieve items zoals faillissementen of collecties in uw kredietrapporten.
• Nieuw voor krediet: Het opbouwen van krediet duurt enkele jaren. Als u nog geen robuust kredietprofiel hebt opgebouwd, moet u mogelijk kiezen tussen wachten om te kopen en handmatige acceptatie – wat uw krediet zelfs kan verbeteren. Het toevoegen van een huislening aan uw kredietrapporten kan het proces van het opbouwen van krediet versnellen, omdat u toevoegt aan de mix van leningen in uw kredietbestanden.
• Recente financiële problemen: Het krijgen van een lening na een faillissement of afscherming is niet onmogelijk. Onder bepaalde HUD-programma’s kunt u binnen een of twee jaar na een faillissement worden goedgekeurd zonder handmatige underwriting. Handmatige underwriting biedt echter een extra optie om te lenen, vooral als uw financiële problemen relatief recent zijn. Het krijgen van een conventionele lening met een credit score lager dan 640 is moeilijk, maar handmatige underwriting kan het mogelijk maken.
• Lage schuld / inkomen ratio’s: Het is verstandig om uw uitgaven laag te houden in verhouding tot uw inkomen, maar in sommige gevallen is een hogere schuld / inkomensverhouding zinvol. Met handmatige acceptatie, kunt u worden goedgekeurd met een hoger-dan-gebruikelijke ratio. In veel gevallen betekent dit dat u meer opties beschikbaar heeft in dure woningmarkten. Pas alleen op voor te veel rekken en het kopen van een dure woning die laat je “huis arm.”

Hoe om goedgekeurd te krijgen

Als u niet beschikt over de standaard kredietwaardigheid of inkomensprofiel om goedgekeurd te worden, moet je alles wat je beschikbaar hebt gebruiken om te laten zien dat je bereid en in staat bent om de lening terug te betalen. Om dit te doen, moet u echt voldoende inkomen, activa of andere middelen hebben om te bewijzen dat u de betalingen aankunt.

In handmatige acceptatie onderzoekt iemand uw financiën, en dat proces kan frustrerend en tijdrovend zijn. Voordat u begint, zorg ervoor dat u echt nodig hebt om te gaan door het proces-zien of je kunt krijgen goedgekeurd zonder handmatige underwriting. Maak een inventaris van uw financiën, zodat u de vereisten met uw geldschieter kunt bespreken en een voorsprong kunt nemen op het verzamelen van de informatie die ze nodig hebben.

• Geschiedenis van betalingen: Wees bereid om te bewijzen dat je het afgelopen jaar andere betalingen op tijd hebt gedaan. Traditionele kredietrapporten tonen uw leningbetalingsgeschiedenis, maar u moet hetzelfde betalingsgedrag aantonen met behulp van verschillende bronnen. Grote betalingen zoals huur en andere woonlasten zijn het beste, maar nutsvoorzieningen, lidmaatschappen en verzekeringspremies kunnen ook nuttig zijn. Idealiter, identificeer ten minste vier betalingen die u op tijd hebt gedaan voor ten minste 12 maanden.
• Gezonde aanbetaling: Een aanbetaling vermindert het risico van uw geldschieter. Het laat zien dat je huid in het spel, minimaliseert uw maandelijkse betaling, en geeft kredietverstrekkers een buffer. Als de geldschieter uw huis in beslag moet nemen, is de kans kleiner dat ze geld verliezen als u een aanzienlijke aanbetaling doet. Hoe meer u aanbetaalt, hoe beter, en 20% wordt vaak beschouwd als een goede aanbetaling. Met minder dan 20%, moet u mogelijk ook particuliere hypotheekverzekering (PMI) betalen.
• Debt-to-income ratio’s: Goedkeuring is altijd gemakkelijker met lage ratio’s. Kredietverstrekkers zien liever dat uw inkomen een nieuwe maandelijkse betaling gemakkelijk kan absorberen. Dat gezegd hebbende, kunt u mogelijk handmatige underwriting gebruiken om goedgekeurd te worden met hoge ratio’s, afhankelijk van uw krediet en andere factoren.
• Leningprogramma’s van de overheid: Uw kansen op goedkeuring zijn het best met overheidsleningsprogramma’s. Bijvoorbeeld, FHA, VA, en USDA leningen zijn minder riskant voor kredietverstrekkers. Vergeet niet dat niet alle kredietverstrekkers bieden handmatige underwriting, dus je kan nodig zijn om rond te shoppen voor een lening initiator die dat doet. Uw geldschieter moet ook werken met het specifieke overheidsprogramma dat u op zoek bent naar. Als je een “nee” krijgt, is er misschien iemand anders die er is.
• Kasreserves: Lenders willen comfortabel zijn wetende dat je kleine verrassingen kunt opvangen, zoals een falende boiler of onverwachte out-of-pocket medische kosten. Dus, het hebben van contant geld beschikbaar kan helpen uw kansen op goedkeuring.

Compenserende factoren

Compenserende factoren maken uw aanvraag aantrekkelijker, en ze kunnen nodig zijn voor goedkeuring. Dit zijn specifieke richtlijnen die zijn gedefinieerd door kredietverstrekkers of leningprogramma’s, en elke waaraan u voldoet, verbetert uw kansen.

Afhankelijk van uw credit score en schuld-inkomensratio’s, moet u mogelijk aan een of meer van deze vereisten voldoen voor FHA-goedkeuring:

• Reserves: Liquide middelen die uw hypotheekbetalingen gedurende ten minste drie maanden kunnen dekken. Als u een groter pand koopt (drie tot vier eenheden), hebt u misschien genoeg voor zes maanden nodig. Geld dat u ontvangt als een schenking of lening kan niet worden geteld als reserves.
• Ervaring: Uw betaling (indien goedgekeurd) mag uw huidige woonuitgaven niet overschrijden met het laagste van 5% of $ 100. Het doel is om dramatische verhogingen (betalingsschok) of maandelijkse betalingen te vermijden waaraan u niet gewend bent.
• Geen discretionaire schuld: Als u uw creditcards volledig afbetaalt, hebt u niet echt schulden – maar u hebt de mogelijkheid gehad om schulden te rekken als u dat wilde. Helaas, een volledig schuldenvrije levensstijl helpt u hier niet.
• Extra inkomen: In sommige gevallen negeert geautomatiseerde acceptatie overuren, seizoensgebonden inkomsten en andere items als onderdeel van uw inkomen. Maar met handmatige underwriting, kunt u misschien dat extra inkomen gebruiken, zolang u het inkomen kunt documenteren en kunt verwachten dat het zal blijven.
• Andere factoren: Afhankelijk van uw lening, kunnen andere factoren nuttig zijn. In het algemeen is het idee om aan te tonen dat de lening geen last zal zijn en dat u het zich kunt veroorloven om terug te betalen. Stabiliteit in uw baan kan nooit kwaad, en meer reserves dan vereist kan ook een verschil maken.

Tips voor het proces

Plan voor een langzaam en tijdrovend proces. Een echte persoon moet gaan door elk document dat u verstrekt en bepalen of u in aanmerking komt voor de lening of niet. Helaas kost dat tijd.

• Veel papierwerk: Het krijgen van een hypotheek vereist altijd documentatie. Handmatig underwriting vereist nog meer. Sommige kredietverstrekkers zullen maar liefst 12 maanden aan bankafschriften vereisen, naast meerdere jaren aan belastinggegevens, naast andere documenten.
• Huis kopen proces: Als u een bod doet, bouw dan voldoende tijd in voor de acceptatie voor het sluiten. Neem een financiering voorwaardelijke, zodat u uw verdienste geld terug te krijgen als uw geldschieter weigert uw aanvraag. Uw makelaar kan u uitleggen wat uw opties zijn en kan u suggesties geven over hoe u uw bod moet presenteren. Vooral in warme markten, kunt u minder aantrekkelijk zijn als koper als u handmatige underwriting vereist.
• Verken alternatieven: Als handmatige underwriting niet succesvol voor u is, zijn er mogelijk andere manieren om huisvesting te krijgen. Hard money-kredietverstrekkers kunnen een tijdelijke oplossing zijn terwijl u krediet opbouwt of wacht tot negatieve items van uw kredietrapport vallen. Een particuliere geldschieter, medekredietnemer, of medeondertekenaar kan ook een optie zijn.