Er komt een moment in het leven van veel huurders dat de omstandigheden veranderen en zij hun huurovereenkomst vroegtijdig willen opzeggen. Het kan zijn vanwege een verandering van baan of een onaangename kamergenoot situatie of een van de vele andere redenen waarom mensen besluiten om te pakken en te verhuizen, maar ongeacht de reden, besluiten om te verhuizen voordat uw huurcontract is up presenteert een aantal ingewikkelde-maar niet onoverkomelijk-problemen.
Het eerste ding om te weten over hoe je uit een huurovereenkomst is dat het zelden zo eenvoudig als gewoon bellen naar uw verhuurder en het uiten van uw bedoelingen. Hoewel je geluk kunt hebben en een sympathieke huisbaas die bereid is om u te laten uit de haak zonder enige sancties, dat is niet altijd het geval. Een huurovereenkomst is een juridisch bindend contract waarin de verwachtingen van beide partijen zijn vastgelegd. Voor uw verhuurder is er een verwachting van huur – en dus huurbetalingen – gedurende een bepaalde periode. Niet iedereen is bereid om dat zo gemakkelijk op te geven.
Gelukkig, als u een huurovereenkomst vroegtijdig moet of wilt verbreken, bent u niet op een totaal verlies. Lees verder om de basisprincipes van het verbreken van een huurovereenkomst te leren, zodat u er zeker van kunt zijn dat u voorbereid naar binnen gaat.
Lees de huurovereenkomst
Voordat u iets tegen uw verhuurder zegt, leest u uw ondertekende huurcontract door en zoekt u naar specificaties met betrekking tot vroegtijdige huuropzegging. Er zou een gedeelte in moeten staan waarin staat welke omstandigheden acceptabel zijn voor het verbreken van de huurovereenkomst (als die er zijn), hoeveel opzegtermijn er gehanteerd moet worden en wat de eventuele financiële sancties zijn voor het verbreken van de huurovereenkomst. Zoek naar woorden als “huuropzegging” of “vervroegde vrijlating”, en tab de pagina zodat u weet waar u die informatie later kunt vinden voor eventuele referentie.
Het gedeelte gevonden maar er staat dat de huurovereenkomst om geen enkele reden kan worden verbroken? Maak je nog geen zorgen. Het is niet omdat iets in de huurovereenkomst staat dat het niet kan worden gewijzigd als beide partijen het daarover eens zijn. Er is nog altijd een kans dat uw huisbaas bereid is om iets uit te werken.
Start het gesprek
Stel een tijd vast om met uw huisbaas te spreken – bij voorkeur persoonlijk – en leg uit waarom u de huurovereenkomst wilt verbreken. Transparantie en eerlijkheid zijn hier de sleutel, net als een vriendelijke en respectvolle toon. Zelfs als uw relatie omstreden is geweest of uw reden voor het vroegtijdig beëindigen van de huurovereenkomst rechtstreeks verband houdt met het beheer van uw verhuurder, hoe rustiger en beleefder u kunt zijn, hoe meer kans u hebt op het bereiken van een gunstige oplossing (kill ‘em with kindness, toch?).
Start de dialoog door uit te leggen waarom u de huurovereenkomst wilt beëindigen en vraag wat uw mogelijke oplossingen zijn. Verwijs naar wat je hebt gevonden over vroegtijdige beëindiging in de huurovereenkomst zelf als het informatie is die je zaak helpt. Verhuurders zijn ook mensen, en de meesten zullen waarschijnlijk bereid zijn om op zijn minst naar je te luisteren. Als u met een oplossing kunt komen die aan beide kanten werkt, zoals de eis dat u een redelijke boete betaalt of dat u helpt bij het vinden van een nieuwe huurder voor het pand, moet u in staat zijn om het proces vrij eenvoudig te maken. Als uw huisbaas echter niet vatbaar is voor het idee, moet u misschien accepteren dat het niet gaat gebeuren zonder een wettelijke basis.
Wettelijke redenen om een huurovereenkomst te verbreken
Er zijn enkele situaties waarin u wettelijk uw huurcontract mag verbreken, ongeacht wat het contract zegt over vervroegde vrijlating. Uw specifieke wettelijke rechten op dit gebied zijn afhankelijk van de wetten in uw staat, maar doorgaans kan een wettelijke basis voor het vroegtijdig verbreken van een huurovereenkomst worden vastgesteld als:
– U bent een actief lid van het leger en ontvangt een bericht van verandering van station;
– U bent het slachtoffer geweest van huiselijk geweld op een bepaald punt in de afgelopen drie tot zes maanden;
– U ontdekt dat de huur zelf illegaal is;
– Uw verhuurder heeft nagelaten het pand op een geschikte en bewoonbare manier te onderhouden;
– Uw verhuurder heeft de huurovereenkomst van zijn kant geschonden, zoals het geven van minder dan 24 uur van tevoren voordat u uw eenheid betreedt, terwijl de huurovereenkomst voorschrijft dat u dat moet ontvangen.
Als u een huurovereenkomst wilt verbreken op basis van een juridische claim, moet u onderzoek doen naar de huurrechtwetgeving in uw staat (u kunt dit hier doen), inclusief de vereiste opzegtermijn als u de huurovereenkomst verbreekt om een wettelijk aanvaardbare reden. Zelfs als de wet aan uw kant staat, kunt u nog steeds worden verplicht om ten minste 30 dagen van tevoren kennis te geven van uw voornemen om het pand te verlaten.
Vraag over onderverhuren of opnieuw verhuren
Hoewel u een veelheid aan redenen kunt hebben om een huurovereenkomst vroegtijdig te willen verbreken, heeft uw huisbaas een zeer eenvoudige reden om het niet te willen doen: het huurgeld. Vraag uw huisbaas dus of u een compromis kunt sluiten door een nieuwe huurder te zoeken die de rest van het huurcontract kan overnemen door onder te verhuren. Nogmaals, kijk eerst naar het huurcontract zelf, waarin waarschijnlijk staat of onderverhuren wel of niet is toegestaan. Als dat niet zo is, maar je hebt een goede reden om de huurovereenkomst voortijdig te willen verbreken, leg het idee dan toch voor aan je huisbaas.
In sommige steden, zoals Chicago, schrijven standaard huurcontracten voor dat alle huurders het recht hebben om een woning onder te verhuren, mits de nieuwe huurder voldoet aan de (redelijke) normen van de huisbaas. Houd er echter rekening mee dat een onderhuur een beetje riskant is – je neemt de verantwoordelijkheid van de nieuwe huurder op je, inclusief eventuele schade of problemen die zich voordoen.
Je kunt ook kijken of je huisbaas een wederverhuur toestaat, waarbij een nieuwe huurder binnenkomt en een nieuw huurcontract tekent, in tegenstelling tot het gewoon overnemen van het resterende deel van het jouwe. Dit is minder riskant voor u, en meestal een betere keuze.
Als al het andere faalt…
Er is altijd de mogelijkheid dat u een huurovereenkomst niet voortijdig kunt verbreken, hoe goed uw redenering ook is om dat te willen doen. Verhuurders zijn zakenmensen, en ze zullen niet altijd flexibel zijn. Als dit gebeurt, maar je wilt toch heel graag weg, vraag dan of je het pand mag ontruimen, maar de huur mag blijven betalen totdat het pand opnieuw verhuurd is, in de verwachting dat je huisbaas onmiddellijk op zoek gaat naar een nieuwe huurder. Afhankelijk van waar u woont, zult u waarschijnlijk niet lang hoeven te wachten tot hij iemand gevonden heeft. Het kan zijn dat je daarbovenop extra geld moet betalen, zoals het verbeuren van je borg, maar als je echt eerder weg wilt, dan is dat gewoon de prijs die je daarvoor moet betalen.
Een goede les voor alle huurders is dat je nooit weet wanneer zich omstandigheden zullen voordoen waardoor je zult willen overwegen om uit een huurovereenkomst te stappen voordat de contracttermijn is verstreken. Houd daar rekening mee bij het huren, en doe je best om een goede huurder te zijn en een vriendschappelijke – of op zijn minst respectabele – relatie met je verhuurder te onderhouden. Als u uw huur altijd op tijd betaalt en de woning in goede staat houdt, hebt u veel meer kans op clementie wanneer en als u later de huurovereenkomst wilt verbreken.