Hoe belasting te besparen met een verkoop op afbetaling

Moet u de verkoop op afbetaling uitsluiten?

Wanneer u onroerend goed op afbetaling verkoopt, kunt u ervoor kiezen de verkoop op afbetaling niet te melden door in het jaar van verkoop belasting te betalen over de gehele winst. Waarom zou u dat ooit doen? Er zijn verschillende mogelijke redenen.

Zo kunt u bijvoorbeeld verwachten in 2017 lagere belastingtarieven te betalen dan in 2018 of 2019. In dat geval betaalt u misschien liever het volledige bedrag van de verschuldigde belasting op uw belastingaangifte 2017.

Of u hebt misschien kapitaalverliezen of opgeschorte passieve verliezen die de belasting op een verkoopwinst op afbetaling zullen compenseren. Daarom kunt u er baat bij hebben om al uw winst in het jaar van de verkoop te melden, in plaats van deze over een langere periode te spreiden.

Niet zeker hoe u uw verkoop moet melden? Uw belastingadviseur kan uw cumulatieve belastingverplichting berekenen met en zonder rapportage van de verkoop op afbetaling. Dan hebt u de informatie die nodig is om een weloverwogen keuze te maken bij uw belastingaangifte 2017.

Kwalificeren als een verkoop op afbetaling

Bij verkoop op afbetaling doet de koper in de loop van de tijd betalingen aan de verkoper, in plaats van een forfaitair bedrag te overhandigen bij het sluiten. De verplichting van de koper om toekomstige betalingen aan de verkoper te doen, kan worden vastgelegd in een trustakte, notitie, grondcontract, hypotheek of ander schuldbewijs.

Volgens de belastingwet staat een verkoop op afbetaling de verkoper toe de belasting op een winst uit de verkoop uit te stellen en mogelijk de totale belastingverplichting te verminderen door de belastingverplichting over meerdere jaren uit te spreiden. Dus, het is een populaire fiscale planningstechniek voor eigenaren van onroerend goed.

Om te kwalificeren als een verkoop op afbetaling volgens de belastingwet, moet u ten minste één betaling ontvangen na het jaar van de verkoop. Als u bijvoorbeeld onroerend goed verkoopt in oktober en in totaal drie maandelijkse betalingen ontvangt in oktober, november en december, komt u niet in aanmerking voor een verkoop op afbetaling rapportage. Omgekeerd, als u slechts twee betalingen regelt – zeg, een in december 2017 en de andere in januari 2018 – komt u in aanmerking.

Bovendien, als het aan uw behoeften voldoet, kunt u “kiezen uit” verkoop op afbetaling behandeling wanneer u uw belastingaangifte 2017 indient. (Zie “Moet u de verkoop op afbetaling uitsluiten?” rechts.) Merk ook op dat de regels voor verkoop op afbetaling alleen van toepassing zijn op winsten, niet op verliezen.

Uitleg over de uitsluitingen

De volgende soorten transacties komen niet in aanmerking voor rapportage op basis van termijnverkopen:

• • Verkoop van inventaris van persoonlijke goederen,

• • Verkoop van persoonlijke goederen door een handelaar (een persoon die dit soort persoonlijke goederen regelmatig op afbetaling verkoopt of anderszins van de hand doet), tenzij de goederen worden gebruikt of geproduceerd in de landbouw,

• • Verkoop van timeshare en woonpercelen door handelaars, tenzij de koper verkiest een speciale renteheffing te betalen, en

• Verkoop van aandelen of effecten die op een gevestigde effectenmarkt worden verhandeld.

Voor dit soort transacties moet u de volledige winst op de verkoop opgeven in het jaar waarin deze plaatsvindt.

De belastingvoordelen benutten

Hoewel u bij verkoop op afbetaling een aantal jaren moet wachten om de volledige marktwaarde van het onroerend goed te ontvangen, bieden ze drie belangrijke belastingvoordelen:

1. Behandeling van vermogenswinsten op lange termijn. Bij een verkoop op afbetaling van onroerend goed wordt elke winst belast als fiscaal gunstige langetermijnwinst als u het onroerend goed langer dan een jaar in bezit hebt gehad. Onder de huidige belastingwetgeving is het maximale tarief voor vermogenswinst op lange termijn 15%, of 20% als u in de hoogste gewone belastingschijf van 39,6% valt. Zelfs als u ook onderworpen bent aan de 3,8% nettobeleggingsinkomstenbelasting (NIIT), is het maximale gecombineerde federale belastingtarief beperkt tot 23,8%.

2. Belastinguitstel. In plaats van belasting te betalen over de volledige winst in één jaar, is slechts een deel van uw winst belastbaar in het jaar van de verkoop. De rest is belastbaar in de jaren waarin de betalingen worden ontvangen.

Het belastbare deel van elke betaling is gebaseerd op de “brutowinstverhouding”. Om deze ratio te berekenen, deelt u de brutowinst uit de verkoop door de prijs.

Voorbeeld, in november 2017 verkoopt u een klein appartementencomplex dat u in 2005 hebt gekocht met een aangepaste fiscale basis van $ 600.000. De koper gaat ermee akkoord $ 1,5 miljoen te betalen in drie jaarlijkse termijnen van elk $ 500.000. Omdat uw brutowinst $ 900.000 bedraagt ($ 1,5 miljoen – $ 600.000), is het belastbare percentage van elke ontvangen termijn 60% ($ 900.000 / $ 1,5 miljoen). Wanneer u de verkoop rapporteert op uw belastingaangifte van 2017, moet u belasting betalen over slechts $ 300.000 van de winst (60% x $ 500.000). U wordt ook belast op $ 300.000 van de winst in 2018 en 2019.

3. Lagere belastingverplichting. Omdat uw winst uit een verkoop op afbetaling over meerdere jaren wordt uitgesmeerd, kunt u in elk van die jaren profiteren van het belastingtariefverschil. Laten we gemakshalve aannemen dat u een vijfjarige verkoop op afbetaling regelt waarbij $ 50.000 van de winst elk jaar tegen het 15%-tarief wordt belast in plaats van het 20%-tarief (als de volledige winst in het jaar van verkoop zou zijn belast). Als gevolg hiervan bespaart u elk jaar $ 2.500 ($ 50.000 x 5% verschil in belastingtarief) voor een totale besparing van $ 12.500 ($ 2.500 x 5 jaar). Deze tarieven kunnen in de toekomst echter veranderen als er belastinghervormingen worden doorgevoerd.

Navigatie van andere fiscale hindernissen

Waarschuwing: De belastingwetgeving bevat enkele verborgen “fiscale valstrikken” voor de onoplettende wanneer onroerend goed wordt verkocht op basis van verkoop op afbetaling. Ten eerste moet elke afschrijving die op het onroerend goed wordt toegepast, worden ingehaald als gewoon inkomen voor zover deze het bedrag overschrijdt dat is toegestaan volgens de lineaire methode. De aangepaste basis van het onroerend goed wordt verhoogd met het bedrag van de ingehouden inkomsten, waardoor de winst die in toekomstige jaren wordt gerealiseerd, wordt verlaagd.

Bovendien, als de verkoopprijs van uw onroerend goed (anders dan boerderij-eigendom of persoonlijke bezittingen) hoger is dan $ 150.000, moet rente worden betaald over de uitgestelde belasting voor zover uw uitstaande verplichtingen op afbetaling meer dan $ 5 miljoen bedragen.

Ten slotte is de verkoop van afschrijfbaar onroerend goed aan verbonden partijen verboden, tenzij u kunt aantonen dat belastingontwijking niet een hoofddoel van de verkoop was. Bovendien, als de verbonden partij het eigendom binnen twee jaar vervreemdt, hetzij door wederverkoop of op een andere manier, is de resterende belasting onmiddellijk verschuldigd.

Belangrijke opmerking: de definitie van een “verbonden partij” is niet beperkt tot directe familieleden, zoals uw echtgenoot/echtgenote, kinderen, kleinkinderen, broers en zussen en ouders. Het omvat ook een partnerschap of vennootschap waarin u een meerderheidsbelang hebt of een landgoed of trust waarmee u verbonden bent. Om negatieve belastingresultaten te voorkomen wanneer deals betrekking hebben op gerelateerde partijen, overweeg dan een clausule toe te voegen die bepaalt dat het onroerend goed niet binnen twee jaar kan worden vervreemd.

Bottom Line

Installment sales zijn niet geschikt voor elke vastgoedtransactie, maar voor geduldige verkopers die niet krap bij kas zitten, kan verkoop op afbetaling helpen een overeenkomst te voltooien. Uw belastingadviseur kan u helpen een winstgevende deal te sluiten met gunstige fiscale gevolgen.