Het verkopen van een huis met een gedeelde oprit: How to Clear the Roadblocks Ahead

We hebben allemaal geleerd hoe te delen als kinderen, maar dat concept heeft de neiging om gemakkelijker te werken met kleurpotloden en koekjes dan eigendom.

Neem een gedeelde oprit, bijvoorbeeld. Dit type setup, waarbij twee of meer mensen gezamenlijk eigenaar van een oprit, maar onderhandelen over het onderhoud en gebruik, kan opduiken in steden en voorsteden gelijk. Als de partijen het eens zijn, is een gedeelde oprit gewoon een extra eigenschap van uw huis. Niemand neemt de helft van de ander in beslag of blokkeert de toegang van de buurman met fout parkeren. Iedereen is een blije kampeerder.

Helaas, die burgerlijkheid hangt af van hoe goed je opschiet met je buren. Sommige bewoners hebben elkaar aangeklaagd over hoe een gedeelde oprit te navigeren. Anderen hebben misschien een aangename regeling totdat een van hen verhuist, waardoor de resterende huiseigenaar te beweren dat de gedeelde oprit is van hen alleen, omdat ze hebben gebruikt het langer, ongeacht wat een eigendomsonderzoek zegt.

“De volgende koper heel misschien loopt in een moeras,” zei Bryan Kasprisin, een top makelaar in Joliet, Illinois, die heeft verkocht verschillende eigenschappen met gedeelde opritten. Dus hoe kan een verkoper ervoor zorgen dat alles gladjes verloopt?

Praat over de positieve punten

Een gedeelde oprit kan een enkele ruimte zijn die zo breed is als een oprit voor één auto (ruwweg 9 tot 12 voet, hoewel sommige kleiner kunnen zijn) of een oprit voor twee auto’s (ruwweg 20 tot 24 voet). Ze kunnen ook de vorm hebben van een “Y”, een visgraat, of een vlag op een paal. De pluspunten van zo’n regeling komen misschien niet meteen in je op, maar er zijn voordelen aan een gedeelde oprit:

Gedeeld onderhoud:
Zolang een goede akte gelijke eigendom specificeert, kunnen alle eigenaren de kosten en arbeid dragen van het scheppen van show, het verwijderen van motorolievlekken, of het opnieuw afdichten van het beton of asfalt vanwege scheuren.

Gedeelde parkeergelegenheid:
In grootstedelijke gebieden zoals Brooklyn, New York, waar parkeren op een premie is, is een gedeelde oprit een “begeerde” functie, ongeacht het feit dat je het met iemand anders moet delen.

Leukere, veiligere straten:
Straten met woningen dicht bij elkaar kunnen overzichtelijker lijken en veiliger worden door “toegangspunten voor voertuigen”, zoals opritten, te verminderen, zei een stuurgroep over voorgestelde wegverbeteringen in Washtenaw County, Michigan. “Het delen of gezamenlijk gebruik van een oprit door twee of meer eigenaren van onroerend goed moet worden aangemoedigd,” zei het rapport van de commissie.

Aanpak typische koperszorgen over gedeelde opritten

Sommigen verwijzen naar een gedeelde oprit als een “gemeenschappelijke oprit,” maar het heeft een wettelijke definitie. Bijna alle gedeelde opritten zijn “aanhangende erfdienstbaarheden,” of rechten om “een beperkte vorm van eigendom of bezit van het eigendom van een ander individu uit te oefenen,” zeggen vastgoedadvocaten. Deze rechten hechten aan de eigendom van het land en gaan meestal over op de nieuwe eigenaar.

Een erfdienstbaarheid kan bepalen dat elke huiseigenaar een deel van de oprit bezit, maar het wettelijke recht heeft om de volledige ruimte te gebruiken om van en naar de garage te rijden, volgens Nolo.com, een toonaangevende juridische website sinds 2011. Andere keren, een huiseigenaar is eigenaar van de gehele oprit, en de erfdienstbaarheid verleent de buurman die de oprit deelt het recht om een deel ervan te gebruiken, zoals parkeren aan de ene kant of voor het bereiken van de garage.

Concerns die zich vaak voordoen met gedeelde opritten zijn onder meer:

• De ene buur blokkeert hoe de andere de garage, de voordeur, of zijn of haar auto kan bereiken.
• Kinderen laten fietsen of speelgoed achter op de oprit.
• Een buurman schept geen sneeuw of deelt niet in de kosten van reparaties.
• Buren bakenen hun oprit af met verf, palen of andere afscheidingen.
• Er is onzekerheid over de juridische aansprakelijkheid voor iemand die gewond raakt op de oprit.

Bekendmaken van de eigendomsrechten

Kasprisin zei dat hij altijd bekendmaakt wanneer een woning een gedeelde oprit heeft en vaak aan kopers moet uitleggen wat dit betekent. “Soms is het geen probleem voor de koper totdat we het een probleem maken door hen te laten weten dat dit is wat er zou kunnen gebeuren,” zei hij. “Het stoort een koper niet echt totdat ze erachter komen wat de aansprakelijkheid is of wat de problemen zijn die zich kunnen voordoen.”

Easements worden geregistreerd binnen het graafschap waar een eigendom zich bevindt, dus een titelrapport of een eigendomsonderzoek moet de eigendomsrechten van een potentiële koper schetsen. Einhorn, Barbarito, Frost & Botwinick, een Denville, New Jersey, advocatenkantoor dat vastgoedzaken behandelt, zegt dat huiseigenaren ook hun titelverzekeringspolis kunnen controleren op eventuele erfdienstbaarheden met betrekking tot het gebruik van of de toegang tot de oprit.

Er zijn echter buren die proberen meer rechten uit te oefenen dan ze zouden moeten doen wanneer ze leren dat ze iemand nieuw naast de deur hebben. Kasprisin kwam deze situatie tegen bij de verkoop van een victoriaans huis uit 1895 in Joliet, Illinois. De buurman nam het standpunt in dat hij eigenaar was van de oprit omdat hij langer in de straat had gewoond en vertelde de koper: “Zorg er gewoon voor dat je mensen niet op de oprit parkeren,” zei de agent.

Het bleek dat de eigendomslijn door het midden van de oprit liep, waardoor de koper het wettelijke recht had om de helft ervan te gebruiken, net als de verkoper had gedaan. Met de hulp van een vastgoedadvocaat stelden beide partijen een onderhoudsovereenkomst op waarin onderhoud, aansprakelijkheid en toegang werden geregeld. (Vanaf januari 2020 vereisen 21 staten dat een vastgoedadvocaat aanwezig is bij het sluiten, terwijl andere staten alleen een advocaat vereisen om bepaalde documenten voor te bereiden.)

“Een deel ervan was gewoon basale beleefdheid die volgens mij ongezegd moet blijven, beloven om niet in het midden te parkeren en je auto daar niet achter te laten op een zaterdagavond,” zei Kasprisin.

Onderhandel over de rechten of verdeel het indien nodig

Marshall, Roth & Gregory, een advocatenkantoor in Asheville, North Carolina, dat estate planning en vastgoedtransacties behandelt, zei dat makelaars alert moeten zijn op dergelijke “gedeelde toegangskwesties” voordat ze het onroerend goed op de lijst zetten, evenals voor het sluiten. Ongeacht hoe de gedeelde oprit eerder is gebruikt, moeten de eigenaren en gebruikers hun eigendomsgrenzen, verantwoordelijkheden en kosten vastleggen in een document zoals een Shared Driveway Agreement, zeggen deze advocaten.

Sommige kredietverstrekkers zullen geen leninggoedkeuring verlenen aan potentiële kopers die geïnteresseerd zijn in een woning met een gedeelde oprit zonder een dergelijk vastgelegd juridisch document, voegden ze eraan toe.

Een Shared Driveway Maintenance Agreement kan zo kort zijn als een paar alinea’s of minutieus gedetailleerd over meerdere pagina’s. Het zou moeten bevatten:

• een juridische beschrijving van de oprit (huur een landmeter in om het perceel te meten, gegevens vast te leggen en kadasteronderzoek te doen)
• hoe de partijen de oprit delen (type erfdienstbaarheid, bijvoorbeeld)
• specificaties over het delen van de kosten van onderhoud, het verwijderen van sneeuw en ijs, en andere verbeteringen
• bepalingen voor wanbetaling, zoals dat de ene partij het recht heeft om een pandrecht op de andere te plaatsen.

Als u echter een bijzonder gespannen relatie met uw buren hebt gehad over het gedeelde gebruik van de oprit, vindt u misschien dat het splitsen van de oprit de betere optie is voordat u verkoopt.

De scheidingslijn moet aan uw kant van het pand liggen en voldoende breedte bieden voor beide gebruikers, die een professionele landmeter kan meten. (Misschien wilt u van tevoren met uw buurman praten over uw plannen, zodat ze ook een landmeter kunnen inhuren). Sommige afscheidingen bestaan uit een hekwerk van kettingschakels dat in asfalt wordt aangebracht, kantstenen die bovenop bestaand beton worden gelegd of een smal verhoogd tuinbed van drukgeïmpregneerd hout.

Hoe een gedeelde oprit uw prijsstrategie beïnvloedt

Bij de verkoop van een huis met een gedeelde oprit zal uw makelaar vergelijkbare woningen gebruiken om de vraagprijs te helpen bepalen. Maar afhankelijk van hoe gebruikelijk gedeelde opritten zijn in uw omgeving, hoeft uw agent de prijs mogelijk niet aan te passen om te compenseren.

“Je moet het geval per geval bekijken, huis per huis,” zei Kasprisin. Als uw gedeelde oprit de enige is in een woonwijk waar iedereen zijn eigen oprit heeft, “gaat het de waarde een beetje beïnvloeden omdat het iets anders is.”

Hoewel, als een gedeelde oprit de norm is in uw buurt, is er geen behoefte aan een aanpassing, zoals bij het Victoriaanse huis dat Kasprisin verkocht. “Ik heb de oprit helemaal niet meegenomen in de prijsstrategie,” zei hij. “Als je in die buurt of in dat type huis wilt wonen, hoort dat er gewoon bij.”

Een koper kan ook vinden dat een gedeelde oprit niet veel van een ruil is voor een ander voordeel, voegde hij eraan toe. “Als ik een garage voor zeven auto’s heb, maar ik heb een gedeelde oprit, wil ik misschien niet de gedeelde oprit, maar wow, ik kan een garage voor zeven auto’s krijgen. Soms neem je het goede met het slechte.”

Een gedeelde oprit is misschien gebruikelijk voor sommige kopers, maar het hoeft geen barrière te worden om je huis te verkopen. “Het is gewoon duidelijk en duidelijke verwachtingen: ‘Dit is wat er moet gebeuren,’ zei Kasprisin. “Net als al het andere, als iedereen dat heeft, dan moeten ze OK zijn.”