Grondpacht is een belangrijk onderdeel van veel commerciële vastgoedovereenkomsten. Veel professionals in commercieel vastgoed komen echter zelden in aanraking met erfpacht en begrijpen deze slecht. In dit artikel zullen we wat licht werpen op hoe erfpacht werkt, uitleggen hoe typische erfpachtstructuren eruit zien, en we zullen ook een aantal veel voorkomende misvattingen over erfpacht uit de weg ruimen.
Wat is een erfpacht?
Vooreerst, wat is precies een erfpacht? Een erfpachtovereenkomst, vaak een pachtovereenkomst genoemd, is eenvoudigweg een pachtovereenkomst voor uitsluitend de grond. Gewoonlijk wordt grond voor een relatief lange periode (50-99 jaar) verhuurd aan een huurder die een gebouw op het terrein bouwt. Een erfpachtovereenkomst scheidt de eigendom van de grond van de eigendom van het gebouw en de verbeteringen die op de grond zijn gebouwd.
Waarom erfpacht zinvol is
Hoewel het in eerste instantie vreemd kan lijken voor een ontwikkelaar of huurder om een gebouw te bouwen op grond die eigendom is van iemand anders, zijn er goede redenen waarom erfpacht voordelig is voor alle betrokken partijen.
Het grootste voordeel voor huurders is misschien wel dat erfpacht toegang geeft tot goed gelegen grond die anders niet zou kunnen worden gekocht. Dit is de reden waarom erfpacht op grote schaal wordt gebruikt door veel grote retail huurders zoals McDonald’s, Chick-fil-a, en Starbucks. Een ander voordeel van een erfpachtcontract is dat de huurder niet met het geld hoeft te komen dat nodig is om de grond te kopen in een deal. Dit verlaagt het aanloopkapitaal dat nodig is voor een investering, waardoor geld vrijkomt voor andere doeleinden en ook het rendement verbetert.
Voor de landeigenaar biedt een erfpachtovereenkomst een stabiele inkomstenstroom, meestal van een kredietwaardige huurder, terwijl de landeigenaar toch eigenaar van de grond kan blijven. Gewoonlijk zijn in een erfpachtovereenkomst escalatieclausules en uitzettingsrechten ingebouwd, waardoor de grondeigenaar over de looptijd van de overeenkomst over voldoende huurverhogingen beschikt en in geval van wanbetaling over een verdere bescherming beschikt. Een ander voordeel voor landeigenaren is dat erfpachtovereenkomsten gewoonlijk een terugkoopclausule bevatten, waardoor de eigendom van de verbeteringen aan het einde van de huurovereenkomst aan de verhuurder wordt overgedragen.
Subordinated vs Unsubordinated Ground Leases
Subordinatie verwijst naar de prioriteit van vorderingen of eigendomsbelang in een goed. Wanneer een bouwlening of een permanente lening wordt gebruikt om verbeteringen te financieren, zal de senior leninggever een “eerste positie” eisen in de hiërarchie van vorderingen op het goed, dat als onderpand dient voor de lening. Als zodanig zal een senior of “eerste” kredietverstrekker eisen dat alle andere kredietverstrekkers of vorderingen op het onroerend goed worden achtergesteld bij zijn eerste belang.
Een achtergestelde erfpacht is eenvoudigweg een erfpachtovereenkomst waarbij de grondeigenaar ermee instemt een lagere prioriteit te krijgen in de hiërarchie van vorderingen op de eigendom van de grond. In wezen verpandt de grondeigenaar de grond als onderpand voor de lening op de verbeteringen, waardoor hij in feite een tweede of achtergestelde geldschieter op het project wordt.
Waarom zou een eigenaar zijn belang in een erfpachtovereenkomst achterstellen? Er zijn vele redenen waarom dit gunstig kan zijn. Een geval in het bijzonder zou zijn wanneer het schuldfinanciering vergemakkelijkt om een gebouw te bouwen dat waarde zal toevoegen aan aangrenzende eigendommen die ook eigendom zijn van de eigenaar van de erfpacht. Dit zou de grondeigenaar extra voordelen bieden buiten de transactie in kwestie. Een andere reden is dat de grondeigenaar in ruil daarvoor hogere leasebetalingen of anderszins gunstiger voorwaarden zou kunnen bedingen.
Anderzijds is een niet-achtergestelde erfpacht een erfpacht waarbij de grondeigenaar zijn eerste positie in de hiërarchie van vorderingen op het goed behoudt. In dit geval zou een geldschieter niet het recht hebben de grond terug te nemen in geval van wanprestatie van de pachter. Deze niet-achtergestelde positie wordt als veel veiliger beschouwd voor de grondeigenaar (superieur zelfs aan de hypotheek) en als zodanig gaat dit gewoonlijk gepaard met een lagere pachtprijs. Bij een niet-achtergestelde erfpacht zullen kredietverstrekkers terughoudender zijn met het verstrekken van een lening, maar zij zullen tijdens de acceptatie van de lening gewoonlijk gewoon rekening houden met de leasetermijnen bij het bepalen van het maximale leenbedrag voor het onroerend goed.
Waardebepaling erfpacht
De waardebepaling van erfpacht is niet anders dan de waardebepaling van elke andere lease- of cashflowstroom. Aangezien er een duidelijk gedefinieerde leaseperiode, leasepercentage, escalatieschema en eindwaarde is, kan een projectie van deze kasstromen worden gemaakt en vervolgens worden verdisconteerd om een contante waarde te bepalen.
De keuze van de disconteringsvoet zou grotendeels afhangen van hoe riskant deze toekomstige kasstromen zijn. Het risicoprofiel van een erfpachtovereenkomst wordt beïnvloed door de achterstelling, de kredietkwaliteit van de huurder, de toekomstige aantrekkelijkheid van de locatie, de kwaliteit en waarde van de verbeteringen, en eventuele andere relevante voorwaarden van de overeenkomst. Zoals bij alle huurovereenkomsten, is het altijd belangrijk om de huurovereenkomst grondig te lezen om een volledig inzicht te krijgen in wie verantwoordelijk is voor wat en wanneer. Deze leasevoorwaarden kunnen vervolgens worden gebruikt om een discounted cash flow-analyse te voltooien.
Conclusie
Grond leaseovereenkomsten zijn een belangrijk onderdeel van veel commerciële vastgoedtransacties. Een erfpachtovereenkomst heeft doorgaans een zeer lage opbrengst vanwege de rotsvaste inkomstenstroom. De inkomstenstroom uit een erfpachtovereenkomst wordt echter als zeer veilig beschouwd, vooral wanneer deze niet achtergesteld is en dus superieur aan zelfs de hypotheek. Hoewel er vaak een sterke voorkeur is om te bezitten in plaats van te huren, kunnen erfpachtovereenkomsten aantrekkelijke voordelen bieden aan ontwikkelaars en huurders, zonder de eigendom van de grond over te dragen.