De werkelijke kosten van een uitzetting

Kosten van uitzetting: Leer de kosten die worden gemaakt om iemand uit te zetten

Er zijn een paar redenen waarom een verhuurder een huurder wil uitzetten, maar de belangrijkste reden is omdat de huurder de huur niet betaalt. Volgens onderzoek van TransUnion zegt 84%* van de verhuurders dat betalingsproblemen hun grootste zorg zijn over nieuwe huurders.

Vaak vereist uitzetting een kennisgeving aan de huurder, het indienen van een rechtszaak tegen de huurder en het doorlopen van een langdurig uitzettingsproces waarvoor mogelijk een hoorzitting nodig is.

Als u denkt dat dit klinkt als een hoop tijd en moeite, hebt u gelijk. Het uitzettingsproces is zowel duur als tijdrovend, vooral als je bedenkt dat het zou kunnen worden voorkomen met een grondige screening van huurders voordat ze in het pand trekken.

Het proces van het uitzetten van een huurder

Voordat we antwoorden op wat het kost om iemand uit te zetten, laten we eens kijken naar een overzicht op hoog niveau van hoe het uitzettingsproces werkt. Na het ondertekenen van een huurovereenkomst, ontstaat er een probleem. Misschien wordt de huur niet betaald, wordt de huurovereenkomst geschonden, of overtreedt uw huurder de wet.

In de regel proberen u en uw huurder het probleem op te lossen voordat u een ontruimingsbevel stuurt, waarna u een bepaalde tijd moet wachten tot de huurder het probleem heeft opgelost. Deze wachttijd verschilt enorm tussen staten.

Als het probleem niet wordt opgelost, wordt een klacht bij de rechtbank ingediend. Zodra de datum van de rechtbank is verzonden, zal uw huurder een dagvaarding ontvangen waarop hij kan reageren met een antwoord of kan wachten op de hoorzitting. In de rechtbank zullen jullie beiden jullie versie van het verhaal beschrijven en wachten op de beslissing van de rechter.

Eén van de twee uitkomsten kan zich voordoen: u wint of de huurder wint. Als de huurder wint en blijft, kunt u worden verplicht om te betalen voor hun gerechtskosten en advocaatkosten.

Als u wint en de huurder wordt gedwongen te vertrekken, zal de rechter een gerechtelijk bevel uitvaardigen, ook bekend als een bevel tot ontruiming of een bevelschrift tot terugbetaling. Of uw huurder zal vrijwillig vertrekken, of een wetshandhaver kan worden verplicht om de huurder en zijn bezittingen te verwijderen. Op basis van de huurovereenkomst en de plaatselijke wetgeving kan uw huurder verantwoordelijk zijn voor het betalen van uw gerechtskosten, advocaatkosten, onbetaalde huur en/of schadevergoedingen en boetes.

DE KOSTENBREAK DOWN

De kosten gaan verder dan de kosten van de uitzetting zelf. Ze omvatten ook andere gerelateerde kosten die u misschien niet hebt ingecalculeerd. Onderhoudskosten, gederfde huur, gerechtskosten en andere juridische kosten maken allemaal deel uit van een uitzetting.

Uit gegevens van TransUnion SmartMove blijkt dat de totale kosten voor vastgoedbeheerders in verband met de uitzetting gemiddeld 3 500 dollar bedragen en dat het 3 tot 4 weken kan duren voordat de uitzettingsprocedure is afgerond.**

Laten we het eens uitsplitsen om te zien wat deze kosten inhouden:

Juridische kosten: In de meeste gevallen zult u een advocaat willen inhuren om uw huurder uit te zetten, vooral omdat de uitzettingsprocedure ingewikkeld kan zijn en het papierwerk honderd procent nauwkeurig moet zijn. Zelfs een verkeerd gespelde naam kan problemen en vertragingen veroorzaken. Advocaten rekenen meestal honderden dollars per uur en die uren kunnen snel optellen.

Hoeveel kost het om iemand uit te zetten in juridische kosten? Een onroerend goed of uitzetting advocaat kan ofwel een vast tarief of per uur in rekening brengen, en wat het kost om iemand uit te zetten hangt zowel af van de ervaring van uw advocaat als van de complexiteit van de zaak. De low-end gemiddelde kosten van uitzetting in juridische kosten is $ 500.

Gerechtskosten: De kosten voor het indienen van een vordering in de rechtbank varieert, maar elke staat rekent indieningskosten. Ontruimingen worden vaak aangevochten door de huurder. Betwiste uitzettingen vertegenwoordigd door de raad kan een anders eenvoudige ontruiming complexer maken. Ontdekking, moties en juryrechtspraak eisen kunnen de juridische kosten verhogen en het proces uitslepen, wat betekent verdere verloren huur en verspilde tijd.

Hoeveel kost het om iemand uit te zetten in gerechtelijke kosten? De kosten van uitzetting in termen van gerechtelijke kosten zal variëren afhankelijk van welke staat uw zaak plaatsvindt in, maar het nationale gemiddelde is $ 50. Houd in gedachten dat er ook kosten voor een sheriff kantoor om kennisgeving te dienen, dus zorg ervoor om deze ontruiming kosten ook onderzoeken.

Verloren huur: Samen met juridische kosten, verloren huur is een van de duurste kosten van een ontruiming. Tijdens de formele ontruimingsprocedure loopt de huur door, en ongeacht de uitkomst van de gerechtelijke procedure is het mogelijk dat u een onbetaalde huurschuld heeft. Als er schade is aan uw woning, zal de tijd die u kwijt bent aan het regelen van de noodzakelijke reparaties de tijd verlengen dat uw woning leeg staat en geen inkomsten oplevert. Om nog maar te zwijgen van de extra kosten van het omzetten van de eenheid – het voorbereiden van het voor verhuur, reclame, het tonen van het pand, enzovoort.

Hoeveel kost het om iemand uit te zetten in termen van gederfde huur? Op basis van de mediane huur en de gemiddelde 3 maanden ontruiming proces, uitzettingen kosten meestal 2.540 dollar als gevolg van leegstand – dat is geen klein getal voor beginnende verhuurders.

Vastgoed Turnover Costs: Er is meer geld verloren dan alleen huur wanneer rekening wordt gehouden met de kosten van uitzetting. Naast een directe klap op uw maandelijkse inkomen, zult u worden geconfronteerd met omslachtige omzet kosten. De aflossing van uw hypotheek en de aflossing van de VvE, die eerst door de huurder werden betaald, komen nu op uw schouders terecht. U zult waarschijnlijk advertentiekosten en beheervergoedingen moeten betalen, naast onderhoudsdiensten.

Hoeveel kost het om iemand uit te zetten in termen van omzet van onroerend goed? Het bedrag van uw maandelijkse hypotheekbetaling, of u al dan niet lid bent van een Vereniging van Eigenaren, en hoe u ervoor kiest om te adverteren, zijn slechts een paar factoren die bijdragen aan de kosten van het uitzetten van iemand. Gemiddeld kunnen de kosten voor het uitzetten van iemand oplopen tot $1,750.

Eigendomsschade: Op zijn minst kunnen er schoonmaakkosten zijn als u een externe dienst gebruikt om het pand schoon te maken. Een huurder die wordt uitgezet (en dus niet in staat om hun huur te innen) heeft weinig motivatie om het pand schoon te maken voordat ze het pand verlaten. Afhankelijk van de staatswetten kan het zijn dat persoonlijke bezittingen van een huurder moeten worden verwijderd en/of opgeslagen. In het geval van verlaten eigendommen kan het meer kosten om elektronica, grote voorwerpen en gevaarlijke materialen op de juiste manier te verwijderen.

Hoeveel kost het om iemand uit te zetten in eigendom schade? Dit getal is echt moeilijk vast te pinnen gezien de hoeveelheid variabelen. Hoe respectloos was de huurder? Hoe groot was de schade? Hoe duur waren de spullen? Waren ze verzekerd? Als je geluk hebt, heb je helemaal geen materiële schade, maar één uitzettingskost waar je op kan rekenen is het vervangen van sloten. Wees voorbereid om ongeveer $150 uit te geven aan een slotenmaker.

Financiële schade: Zelfs als u een financieel vonnis tegen de huurder wint, meldt de American Collectors Association slechts een succespercentage van 17% op de gemiddelde incasso (2010 Benchmarking Survey). Immers, als een huurder de huur niet kan betalen, is het niet erg realistisch om te verwachten dat u uw verliezen tijdig op hem zult kunnen verhalen.

DE TOTALE KOSTEN VAN ONTRUIMING

Uit de gegevens van TransUnion SmartMove blijkt dat de totale kosten in verband met ontruiming voor vastgoedbeheerders gemiddeld $ 3.500 bedragen en dat het 3 tot 4 weken kan duren voordat het ontruimingsproces is afgerond.**

Er zijn ook niet-monetaire kosten waarmee rekening moet worden gehouden, zoals de spanning en stress van een voortdurende juridische strijd. Tijd is geld, en hoe meer tijd u verspilt aan een uitzetting, hoe minder tijd u hebt om te besteden aan meer lucratieve inspanningen.

Uiteindelijk zijn de kosten van een uitzetting te hoog als u bedenkt dat u stappen kunt ondernemen om ze in de eerste plaats te helpen voorkomen. U kunt de kans op een huisuitzetting verkleinen met een huurbeleid en preventieve maatregelen. Zorgvuldige screening van huurders zal u helpen uw risico op wanbetalers en destructieve huurders te verminderen, en een huurovereenkomst waarin achterstallige kosten en betalingsbeleid specifiek worden beschreven, zal huurders motiveren om van huur een prioriteit te maken.

VOORKOM EVICTIES VOORDAT HET GEBEURT

Om ervoor te zorgen dat uw woning inkomsten blijft genereren, moet u kwaliteitshuurders hebben. Als een huurder achter is met zijn huur en u geld verliest, zult u hem waarschijnlijk snel willen vervangen door een huurder die zijn huur wel kan betalen. Wettelijke uitzettingen kunnen echter kostbaar en tijdrovend zijn, en het formele uitzettingsproces wordt geregeld door het huurrecht van uw staat. Hoewel grote vastgoedbeheerbedrijven vaak de middelen hebben om de kosten van een ontruiming op te vangen, is dit niet het geval voor veel onafhankelijke verhuurders.

Zoals Benjamin Franklin zei: “Een ons preventie is een pond genezing waard.” Een grondige screening van uw huurders, en het maken van het een consistent onderdeel van uw verhuurproces, kan u helpen voorkomen dat u later een huurder moet uitzetten. Het SmartMove-screeningpakket van $ 35 omvat een uitzettingsrapport en een volledig kredietrapport.

Wanneer u SmartMove-huurderscreening of een andere screeningdienst gebruikt, is het belangrijk om een uitzettingsrapport te bestellen als onderdeel van uw huurderscreeningpakket omdat eerdere uitzettingen zeer voorspellend zijn voor toekomstige uitzettingen. TransUnion’s analyse van bijna 200 eigendommen wees uit dat uitgezette bewoners bijna drie keer zoveel eerdere uitzettingen en huurgerelateerde inningsrecords hebben als niet-uitgezette bewoners.

TENANT SCREENING: A COST/BENEFIT ANALYSIS

De gemiddelde kosten van een uitzetting bedragen $ 3.500, terwijl het SmartMove huurderscreeningpakket slechts $ 35 kost. Met de wiskunde van de kosten-batenanalyse van het uitvoeren van een uitzettingsrapport, kunt u 10 huurders vooraf screenen voor dezelfde prijs van het uitzetten van één.

Zesenveertig procent van de verhuurders zegt dat een eerdere uitzettingsgeschiedenis een van hun grootste zorgen over nieuwe huurders is, en het uitvoeren van een uitzettingsrapport kan u de gemoedsrust geven die u nodig hebt om verder te gaan met uw volgende huurovereenkomst. Hopelijk hoeft u niet meer dan een paar kandidaten te screenen en zult u zich zeker voelen over de eerste paar huurders die u een antecedentenonderzoek laat doen – en met de innovatieve prijsstructuur van SmartMove, hoeft u nooit te betalen voor meer dan wat u nodig heeft. Geen abonnementsdienst; u betaalt gewoon voor een uitzettingsverslag van elke kandidaat wanneer dat nodig is.

Als u denkt aan de duizenden euro’s die u zou kunnen vermijden te moeten uitgeven aan een uitzetting, is een huurder screening service een verstandige investering. Met SmartMove kunt u zelfs de kosten doorberekenen aan de aanvrager, zodat deze voor de screening betaalt.

Er kan zich nog steeds een gelegenheid voordoen waarbij zelfs de meest zorgvuldige verhuurder een huurder uit huis moet zetten. Een geavanceerde screening van huurders is echter de beste manier om te voorkomen dat u in een ingewikkelde en kostbare situatie terechtkomt.

*2014 SmartMove-gebruikersonderzoek