De Costa-Hawkins Rental Housing Act is een wet van de staat Californië die bepaalde soorten residentiële verhuureenheden vrijstelt van huurcontroleverordeningen en verhuurders toestaat om het huurtarief op huurgecontroleerde verhuureenheden opnieuw vast te stellen wanneer deze leeg komen te staan of wanneer de laatste huurgecontroleerde huurder niet langer permanent in de eenheid verblijft (met inbegrip van wanneer zij verhuizen en onderhuurders achterlaten).
In 1995 wilde de Californische wetgever iets doen aan de groeiende ontevredenheid van verhuurders over het opleggen van lokale huurcontrolewetten in steden in heel Californië. Op dat moment waren er “gematigde” huurcontroleverordeningen, die huurstijgingen op bezette eenheden beperkten, en “strikte” huurcontroleverordeningen, die in feite de huurprijs van leegstaande eenheden op de open markt vaststelden.
Rentcontroleverordeningen waren lang beschouwd als een geldige uitoefening van de “politiemacht” van een stad om de gezondheid en veiligheid van hun inwoners te reguleren. (Zie Birkenfeld v. City of Berkeley (1976) 17 Cal. 3d 129.) In 1995 hadden vijf Californische steden (Berkeley, Santa Monica, Cotati, East Palo Alto en West Hollywood) een “strenge” verordening inzake huurcontrole (d.w.z. “controle op leegstand”). Toen een soortgelijke wetgeving dreigde voor San Francisco, ondernamen de wetgevers van de staat actie.
In februari 1995 werden twee woonwetten ingediend die uiteindelijk de Costa-Hawkins Rental Housing Act zouden worden. Statenlid Phil Hawkins introduceerde AB 1164. Het wetsvoorstel was in eerste instantie bedoeld om de huisvestingswetgeving te stroomlijnen en verouderde statuten te schrappen. Ondertussen introduceerde senator Jim Costa SB 1257, een wetsvoorstel van de senaat dat de eerste bepalingen bevatte van wat later de wet zou worden. (Met name zou het verhuurders toestaan om de initiële huurprijs voor nieuwe huurcontracten vast te stellen, en de initiële en alle latere huurprijzen voor huurcontracten in nieuwbouw en eengezinswoningen/condo’s).
Uiteindelijk werd Assembly Bill 1164 gewijzigd om veel van de taal van SB 1257 op te nemen, en samen met mede-auteur Jim Costa, werd het bekend als de Costa-Hawkins Rental Housing Act. (Zoals vastgesteld, stond Costa-Hawkins oorspronkelijk alleen leegstandscontrole tegen latere bewoners toe wanneer de huurovereenkomst onderverhuur verbood. Niet alle huurovereenkomsten hadden dergelijke bepalingen, zodat Costa-Hawkins het volgende jaar werd gewijzigd, via AB 3244 om de huurcontrolerechten te erkennen die onderhuurders reeds in 1996 kunnen hebben verworven, maar voor het overige de eis van een verbod op onderverhuring te schrappen.
Costa-Hawkins bracht naar voren wat de wetgever zag als een “gematigde aanpak om extreme leegstandscontroleverordeningen die de vrije markt onnodig en oneerlijk belemmeren ongedaan te maken”. Het nieuwe wetsvoorstel werd gezien als een instrument om het doel van de plaatselijke huurwetgeving – het bevorderen van veilige en betaalbare huisvesting voor huurders, terwijl ook de ontwikkeling van nieuwe huureenheden wordt gestimuleerd – te vergemakkelijken. De Costa-Hawkins Rental Housing Act (Cal. Civ., §1954.50, et seq.) verbood leegstandscontrole en stelde bepaalde soorten eenheden – b.v. nieuwbouw, afzonderlijke eenheden met afzonderlijk vervreemdbare titel, zoals eengezinswoningen en condo’s – vrij van huurcontrole.
Costa-Hawkins was grotendeels succesvol in het bereiken van zijn doelen, maar in 2001 werd duidelijk dat het geen rekening had gehouden met een “maas in de wet”. Omdat Costa-Hawkins vrijstelling verleent voor wooneenheden die “los van de eigendom van enige andere wooneenheid kunnen worden vervreemd”, kregen eigenaars van appartementsgebouwen vergunningen om de appartementen om te zetten in condominiums, maar voltooiden zij het proces in feite nooit. De gebouwen kregen het karakter van condominiums – eenheden die waren vrijgesteld van huurcontrole – maar werden in feite nog steeds bewoond door huurders, niet door eigenaars. In 2001 heeft de Californische wetgever de maas in de wet gedicht (zie S.B. 985) door te eisen dat een verkavelaar de condominium-eenheden daadwerkelijk verkoopt om de staatsrechtelijke bescherming tegen lokale huurverhogingsbeperkingen te verkrijgen.
Costa-Hawkins is geen toonbeeld van duidelijkheid, en er is weinig jurisprudentie om houvast te bieden, waardoor het een spannend slagveld wordt voor geschillen tussen huisbaas en huurder.