Canada vs. VS: welke huizenmarkt heeft het het slechtst? – Point2 News

Het kopen van een huis of het vinden van een huurhuis dat u zich kunt veroorloven wordt zowel in Canada als in de VS een steeds grotere uitdaging. In vergelijking met tien jaar geleden is het financieel steeds zwaarder om ten noorden en ten zuiden van de grens onderdak te vinden.

Maar zijn de huisvestingskosten in Canada of in Amerika overweldigender? Nadat beide landen hun eigen deel van economische problemen hebben ervaren, waar gaan hun huizenmarkten nu naartoe en wat betekent dat voor de gemiddelde Amerikaan en de gemiddelde Canadees op zoek naar een huis?

Om de evolutie van de twee huizenmarkten te vergelijken en hun huidige status te beoordelen, haalden onze analisten historische gegevens over markttrends en onderzochten ze cijfers van 2008 en 2018. Ze keken naar belangrijke metrics, waaronder de gemiddelde huizenprijs, huur, huiseigenarenpercentages, veranderingen in de mediane inkomens van de landen, en de ontwikkeling van de landen op de betaalbaarheidschaal voor een side-by-side vergelijking.

Hier volgen de belangrijkste bevindingen:

• De gemiddelde Canadees moet maar liefst 56% meer betalen om een huis te kopen, of 25% meer om er een te huren in vergelijking met tien jaar geleden, maar het mediane loon in Canada steeg slechts met 15%.
• De gemiddelde huizenprijs in de VS steeg in een veel langzamer tempo (24%), terwijl het mediane inkomen met 18% omhoog ging.
• Sinds 2008 verloor de Canadese dollar ongeveer 25% van zijn kracht ten opzichte van de Amerikaanse dollar, en ging van bijna perfecte pariteit naar een veel lagere wisselkoers.
• De betaalbaarheidscrisis verergerde in Canada, waar de huizenmarkt van “ernstig onbetaalbaar” naar “ernstig onbetaalbaar” ging, maar de Amerikaanse huizenmarkt bleef in de categorie “ernstig onbetaalbaar”.

Canada vs. VS: twee wereldleiders op een tweesprong

Acht jaar na het begin van het nieuwe millennium stortten de VS zich in een van de ergste economische crises uit hun geschiedenis na het uiteenspatten van de vastgoedzeepbel. Canada’s vastgoedzeepbel is nog niet geknald en het land heeft nog geen grote daling van de huizenprijzen gezien, maar de Canadese economie heeft zijn eigen deel van turbulentie ervaren na de crash van de olieprijs in 2014 en het uiteenspatten van de speculatieve zeepbel van China.

En nu, 10 jaar na de huizencrisis die de VS destabiliseerde, beweren sommige analisten dat Canada een vergelijkbaar scenario tegemoet gaat als het op koers blijft: de schuld van huishoudens bedraagt momenteel meer dan 100% van het bbp, volgens gegevens vrijgegeven door de Bank voor Internationale Betalingen, de gemiddelde huizenprijs steeg in tien jaar tijd met 56%, terwijl het mediane loon per huishouden in dezelfde periode slechts 15% steeg, en losse leningen nemen toe.

In de afgelopen zes jaar heeft de Canadese dollar 25% van zijn kracht verloren ten opzichte van de Amerikaanse dollar, en is van bijna perfecte pariteit naar een veel lagere wisselkoers gegaan. Daarom worden in deze studie de mediane lonen, de gemiddelde huizenprijzen en de gemiddelde huren in beide landen uitgedrukt in de valuta van het desbetreffende land, om vertekeningen en onnauwkeurigheden in de procentuele veranderingen te voorkomen.

Homeownership Rates in Canada Fall after 50 Years of Sustained Growth

Onderzoek naar huiseigenaarschap onthult de uitgebreide economische, sociale en psychologische voordelen die zijn verbonden aan het bezitten van een huis. En hoewel het de Amerikanen zijn die huiseigenaarschap beschouwen als een integraal onderdeel van de Amerikaanse Droom, hebben Canadezen even sterke aspiraties van huiseigenaren, evenals hogere eigendomspercentages.

In de VS bereikte het percentage huiseigenaren een piek tegen het einde van 2004, toen het percentage huiseigenaren zich vestigde op 69,2%, om vervolgens in 2007 te beginnen te dalen. In 2015 daalde het percentage huiseigenaren in de VS tot 62,9%, een niveau dat niet meer is gezien sinds 1965, toen net werd begonnen met het verzamelen van gegevens. Na drie jaar van herstel is het aandeel huiseigenaren in de VS momenteel vastgesteld op 64,2%.

In Canada steeg het percentage huiseigenaren in een gestaag tempo gedurende meer dan vier decennia en bereikte een all-time high van 69% in 2011, maar dat percentage daalde tot 67,8% na de economische neergang van 2014. Dit is de eerste keer dat het aandeel huiseigenaren in Canada in bijna een halve eeuw is gedaald.

Home Prices in Canada Increased Twice as Fast as in the US

En met gemiddelde huizenprijzen die ten noorden van de grens in een alarmerend tempo stijgen, is het geen wonder dat de gemiddelde Canadees zich niet langer gemakkelijk aan een hypotheek kan binden. Door een duizelingwekkende stijging van 56% sinds 2008 is de gemiddelde huizenprijs in Canada in slechts tien jaar tijd gestegen van $304.663 CAD naar $475.591 CAD.

In de VS is de stijging van de huizenprijzen meer binnen de perken gebleven. markt zijn de stijgingen meer beperkt gebleven: na een stijging van 24% ging de gemiddelde huizenprijs van 245.200 dollar in 2008 naar 303.200 dollar in 2018.

Het alternatief voor huiseigenaarschap, huren, is de afgelopen tien jaar zowel in Canada als in de VS in de lift gegaan. En dat geldt ook voor de gemiddelde huurprijs in beide landen. In Canada is het gemiddelde bedrag in tien jaar tijd met 25% gestegen, en in de VS was het een vergelijkbaar traject, met een stijging van 23% sinds 2008. Niet alle steden zijn echter gelijk geschapen.

Volgens RENTCafé.com liggen de gemiddelde huurprijzen in New York en San Francisco ver voor op alle andere Amerikaanse stedelijke centra: in Manhattan betalen huurders 4.119 dollar, en zelfs in Brooklyn worden ze geconfronteerd met gemiddelde huurprijzen van 2.801 dollar. Vier andere steden hebben een gemiddelde huurprijs van meer dan $3.000 USD: San Francisco, CA (3.590 USD), Boston, MA (3.379 USD), San Mateo, CA (3.234 USD), en Cambridge, MA (3.112 USD).

In Canada zijn het Vancouver en vooral Toronto die prat gaan op de hoogste huurprijzen, maar die liggen ver onder de hoogste huurprijzen in de V.S. – in beide steden schommelt de gemiddelde huur rond 2.000 CAD. En Vancouver vertoont geen tekenen van vertraging: de provinciale overheid stemde in met een maximaal toegestane huurverhoging van 4,5% voor 2019, wat de grootste huurverhoging is sinds 2004, toen het plafond werd vastgesteld op 4,6%.

Inkomensstijging geen match voor huizenprijsgroei in Canada

Hoewel de inkomens in Canada de afgelopen tien jaar ook stegen, werden ze gemakkelijk overtroffen door de groei van de huizenprijzen. De gemiddelde Canadees ziet de huizenprijzen momenteel 56% hoger liggen, maar heeft een inkomen dat slechts 15% hoger ligt.

Vergeleken we dat met de situatie in de V.S, waar het mediane inkomen per huishouden met 18% steeg, terwijl de huizenprijzen met 24% stegen.

Dus hoewel het waar is dat de gemiddelde huizenprijzen en huurprijzen in beide landen sneller stijgen dan de lonen, zijn de Canadezen duidelijk in het nadeel.

In verschillende Canadese markten doemt de nachtmerrie van de onbetaalbaarheid op

Nauw verbonden met de kwestie van het mediane loon, heeft de betaalbaarheid van huisvesting een grote invloed op de levensstandaard. En als we kijken naar de ontwikkeling van het mediaan veelvoud – de mediane huizenprijs gedeeld door het mediane huishoudinkomen – in de grootste steden van de VS en Canada, is het de levensstandaard van de Canadezen die het hardst wordt getroffen.

Terwijl in 2008 de nationale onbetaalbaarheidsratio in Canada werd vastgesteld op 4,9, waarmee het land in de categorie “ernstig onbetaalbaar” werd geplaatst, klom deze in 2018 tot 6,7, wat ver in het “ernstig onbetaalbare” uiteinde van het spectrum is. Zoals het nieuwste rapport van RBC ook aangeeft, “de Canadese betaalbaarheid van huisvesting bevindt zich nu op het slechtste niveau sinds 1990.”

De VS daarentegen bleven in de categorie “ernstig onbetaalbaar”, gaande van een ratio van 4,7 in 2008 tot 4,9 in 2018.

Volgens een eerdere Point2 Homes-studie varieert de betaalbaarheid van huisvesting in Canada en de VS enorm, van provincie tot provincie en staat tot staat, maar het zijn vooral individuele markten in beide landen die deze tarieven hoger en hoger duwen.

Dus wat zijn de belangrijkste markten die zo’n impact hebben op de nationale betaalbaarheid, waardoor eigenaars met een hypotheek en huurders gedwongen worden om meer en meer van hun inkomen uit te geven alleen maar om de huisvestingskosten te dekken? Vancouver, BC komt op de eerste plaats, met een onthutsende 17,3 op de betaalbaarheidsschaal, gevolgd door Manhattan, NY met 15,6. San Francisco, Los Angeles en Boston scoorden allemaal 10 en hoger; Canada heeft geen andere markten in de top 10, hoewel de huizenmarkten van Toronto en Mississauga op nr. 13 en 14 komen.

Gezien de aanzienlijke discrepantie tussen de ontwikkeling van de huizenprijzen en de lonen, kunnen de Canadezen een zware rit tegemoet gaan. Er zijn veel andere factoren, waaronder een toename van subprime leningen, die suggereren dat de Canadese huizenmarkt mogelijk hetzelfde pad volgt dat de Amerikanen een paar jaar geleden deden.

Momenteel is er een gezond debat tussen bullish marktanalisten, die beweren dat alles goed is in de Canadese residentiële vastgoedsector, en de bearish prognosticators, die een storm aan de horizon zien. De optimisten wijzen op een solide stijging van 2% van het BBP voor 2018 en een toegenomen verkoopactiviteit na een vrij zachte voorjaarsmarkt. Sommige stieren zeggen ook dat de stijgende populariteit van condominiums en andere meergezinswoningen in Canada, vooral door immigrantenkopers, zal fungeren als een buffer voor de krappe woningmarkt.

De pessimisten benadrukken echter vijf belangrijke factoren die suggereren dat de Canadese huizenprijzen de komende jaren waarschijnlijk een daling tegemoet gaan: hoge huizenprijs-inkomensratio’s, stijgende rentetarieven, ballonbetalingen van 5 jaar en aanpasbare rentehypotheken, onderdrukte economische activiteit in de V.S., China en Canada als gevolg van tarieven, en torenhoge waarderingen in enkele van Canada’s duurste stedelijke centra.

Hoewel de toekomstige richting van de Canadese huizenmarkt moeilijk te voorspellen is, lijdt het geen twijfel dat zowel huizenkopers als huurders ten noorden van de grens te maken hebben met strengere voorwaarden dan hun buren ten zuiden.

Bekijk de volledige infographic hier.

Expert Insights

Voor een deskundige kijk op de post-recessie evolutie van de vastgoedmarkten in Canada en de V.S., spraken wij met Wimal Rankaduwa, hoogleraar macro-economie aan de Prince Edward Island University. Lees zijn interview hieronder om enkele van de redenen te ontdekken voor het aanzienlijke verschil tussen de evolutie van de gemiddelde huizenprijs en het mediaan inkomen per huishouden in Canada, evenals enkele praktische stappen om dit verschil te minimaliseren:

In de afgelopen 10 jaar zijn de gemiddelde huizenprijzen in Canada met 56% gestegen, terwijl het mediane inkomen slechts met 15% is gestegen. Wat zijn de belangrijkste redenen voor het grote verschil tussen de ontwikkeling van de gemiddelde huizenprijs en het mediane inkomen per huishouden in Canada? Zou dit verschil het percentage huizenbezitters in de nabije toekomst nog verder kunnen doen dalen?

Uit het onderzoek is gebleken dat de escalatie van de huizenprijzen in deze periode een gevolg is van de aanhoudende kloof tussen de vraag naar en het aanbod van huisvesting, met name in verschillende grote stedelijke gebieden. De kloof is het gevolg van de snellere groei van de vraag in verhouding tot het aanbod van woningen in deze grootstedelijke gebieden. Het inkomen van de huishoudens is slechts een van de vele belangrijke factoren die verantwoordelijk zijn voor de hogere vraag en prijzen op de woningmarkt. Zoals uit de groeicijfers blijkt, kan de stijging van het gezinsinkomen alleen de toename van de vraag naar en de escalatie van de woningprijzen in deze periode niet volledig verklaren. Dit wijst erop dat er andere factoren zijn die belangrijker zijn om het gedrag van de huizenprijzen te verklaren. Onderzoekers hebben namelijk verschillende andere factoren gevonden die verantwoordelijk zijn voor de hogere prijzen, zoals de groei van de werkgelegenheid, de bevolkingsgroei, de relatief lage of gunstige hypotheekrente, en de toekomstverwachtingen voor het gedrag van de woningmarkt. De vraag van niet-ingezetenen en rijke immigranten blijkt in deze periode ook een steeds grotere rol te spelen bij het opdrijven van de prijzen in sommige grootstedelijke gebieden. De waargenomen variaties in de prijsbewegingen op de woningmarkten wijzen ook op het belang van andere regionale of lokale marktomstandigheden dan het mediane inkomen.

Het mediane inkomen van een huishouden zal naar verwachting in de nabije toekomst niet aanzienlijk stijgen, maar de woningmarkt kan wel gevoeliger zijn voor informatie en toekomstverwachtingen. De verwachting is dat de rente in de zeer nabije toekomst zal worden verhoogd, wat een negatief effect zal hebben op de vraag naar woningen. Dit kan ook besparingen aanmoedigen, maar de spaarquote van de huishoudens, die momenteel zeer laag is, zal op korte termijn wellicht niet veel veranderen. Dit kan echter ook een negatief effect hebben op het aanbod van woningen. Het is dus zeer onwaarschijnlijk dat de kloof tussen vraag en aanbod en de huizenprijzen op korte termijn aanzienlijk zullen dalen. Het is ook hoogst onwaarschijnlijk dat de betaalbaarheid van de huishoudens aanzienlijk zal verbeteren. Daarom is een aanzienlijke verbetering van het percentage huizenbezitters in de nabije toekomst niet mogelijk, en zal het waarschijnlijk blijven dalen.

Wat zijn volgens u enkele praktische stappen die moeten worden genomen om het verschil tussen de gemiddelde stijging van de huizenprijzen en de stijging van het mediane inkomen zo klein mogelijk te maken?

Het verhogen van het mediane inkomen van huishoudens en het zorgen voor betaalbare huisvesting kunnen beide worden beschouwd als economische langetermijndoelen. De escalatie van de huizenprijzen een halt toeroepen kan echter op middellange termijn mogelijk zijn. Dit vereist het inzicht dat de nationale gemiddelden regionale variaties maskeren en grotendeels de ervaring weerspiegelen van verschillende grootstedelijke gebieden waar de huizenprijzen in een korte periode drastisch zijn gestegen. Verscheidene gebiedsspecifieke factoren, zoals “house flipping”, een grotere vraag naar woningen door niet-ingezetenen en de bestaande regels en beperkingen inzake grondgebruik die de mogelijkheden voor een toename van het woningaanbod beperken, blijken verantwoordelijk te zijn voor de drastische prijsstijgingen op die woningmarkten. Om doeltreffend te zijn moeten beleidsinstrumenten of -strategieën om de escalatie van de huizenprijzen een halt toe te roepen, op deze factoren gericht zijn. Dus, het minimaliseren van het verschil moet zowel op nationaal als regionaal niveau worden aangepakt.

Methodologie

• Voor deze studie keken we naar belangrijke metrieken, zoals gemiddelde huizenprijs, gemiddelde huur, huizenbezitpercentages, mediane inkomen per huishouden, gemiddeld uurloon, en huisvestingsbetaalbaarheid, waarbij we cijfers van 2008 vergeleken met waarden in 2018.
• Andere belangrijke bronnen zijn onder meer: Forbes, Financial Times, CBS News, DailyHive, RBC, Demographia.