Are Condos a Good Investment?

We weten allemaal dat investeren in huurwoningen een geweldige manier kan zijn om inkomen te verdienen. Maar de aankoop van eengezinswoningen om te verhuren kan duur zijn, vooral voor beginners. Condo eenheden zijn meestal goedkoper. Is beleggen in appartementen een goed instapmoment voor een belegger?

Wat is een appartement?

Een condo, of condominium, is een privéwoning binnen een groter gebouw of gemeenschap. Het kan een herenhuis met meerdere verdiepingen zijn of een enkele eenheid in een hoogbouw met andere condo eenheden erboven en eronder.

Als een beleggingspand, kan een condo worden verhuurd aan huurders. Hierdoor kan het erg lijken op een appartement. Het verschil is eigendom. Individuen bezitten elk appartement. Maar appartementen worden verhuurd door iemand die eigenaar is van het hele gebouw.

Een eigenaar koopt een appartement en betaalt een maandelijkse huur (naast de aankoopprijs van het appartement zelf). Deze vergoeding dekt het onderhoud en het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes die worden gedeeld met andere eigenaren in de condo community.

Pros & Cons of Condo Investments

Moet u een Condo kopen als een beleggingspand?

Het hangt af van een aantal belangrijke dingen, zoals elke investering in onroerend goed.

Het belangrijkste zijn de locatie van het pand en de financiën. Hoe dan ook, de locatie van het appartement moet een wenselijke locatie zijn met een gekwalificeerde pool van huurders.

Daarnaast moet het rendement op de investering (ROI) van het specifieke pand in sync zijn met uw investeringsdoelen.

En als u zich zorgen maakt over problemen met het beheer van onroerend goed, kunt u gebruikmaken van diensten zoals Buildium, dat het beheer van onroerend goed stroomlijnt.

Condo’s vormen een deel van mijn onroerendgoedportefeuille, samen met eengezinswoningen. Dus ik zou zeggen dat, ja, een condo een goede investering kan zijn.

Hier zijn de voors en tegens om te overwegen.

Investeren in Condos Voors

Minder onderhoud om je zorgen over te maken

Een van de grootste voordelen van condobezit is dat andere mensen het onderhoud van de buitenkant van het pand voor u doen. Noch u, noch uw huurder draagt de verantwoordelijkheid om de sneeuw te ruimen of het gazon te maaien, bijvoorbeeld.

Als eigenaar van een appartement, hoeft u niet te budgetteren voor grote uitgaven zoals het vervangen van een dak. U bent eigenaar van de ruimte in het appartement, maar niet van de buitenstructuur van het gebouw. U hoeft zich dus alleen zorgen te maken over het onderhoud van de apparaten en systemen in uw woning.

De vereniging van eigenaren neemt de kosten en rompslomp van het onderhoud van het gebouw en het terrein voor haar rekening. (Maar er is geen harde en snelle regel van condo’s. Elke vereniging beslist waar de condo vereniging verantwoordelijk voor is en waar de eigenaars verantwoordelijk voor zijn. Dus lees de condo docs zorgvuldig voordat u koopt.)

Betaalbaarheid

Als een investering is het meestal minder duur om een condo te kopen dan een eengezinswoning of een herenhuis met vergelijkbare functies. U hebt dus minder contanten nodig om te beginnen.

Zorg er echter voor dat de maandelijkse huur die u kunt vragen al uw eigendomskosten kan dragen, inclusief de maandelijkse flatkosten. De aankoopprijs van een flat is lager omdat huizenkopers rekening houden met die terugkerende vaste condo vergoeding.

Voorzieningen

Een groot voordeel van condo wonen is de toegang tot hoogwaardige gemeenschappelijke voorzieningen. Er is vaak een club kamer, zwembad en fitnessruimte. Deze voorzieningen zijn zeer aantrekkelijk voor veel huurders, wat u helpt om uw unit verhuurd te houden. Woningen met aantrekkelijke voorzieningen zijn vaak erg in trek. Dat kan een snelle omzet betekenen wanneer een huurder verhuist. Korte leegstand is de beste vriend van een belegger als het gaat om het beheren van de cashflow.

Eigendomstrots

De meeste appartementen hebben een hoge bezettingsgraad. In de statuten staat vaak dat slechts een percentage van de eigenaren hun woning mag verhuren. Dit vertaalt zich in een trots gevoel van eigendom dat de gemeenschap en verantwoordelijke zorg voor het eigendom aanmoedigt. Eigenaars zorgen doorgaans beter voor hun eigendom en de gedeelde gemeenschapsmiddelen dan huurders dat doen. Dat vertaalt zich in een meer aantrekkelijke investering voor u.

Veiligheid

De meeste flatgebouwen hebben een verbeterde beveiliging. U hebt meestal een sleutel nodig om toegang te krijgen tot het gebouw voordat u bij de voordeur van uw unit komt. Elke unit is uitgerust met een intercom die bewoners kunnen gebruiken om goedgekeurde gasten en bezoekers “in te zoemen”. Deze extra beveiliging geeft bewoners een veiliger gevoel en houdt solicitors buiten – een aantrekkelijk kenmerk dat veel huurders een premie zullen betalen om te genieten.

Condo-regels kunnen de waarde van uw vastgoedbelegging behouden

Er zijn meestal meer regels te volgen als een eigenaar in een condo-community. U hebt toestemming nodig van de vereniging om wijzigingen aan te brengen in uw eenheid, binnen of buiten. De kans is groot dat u de kleur van uw voordeur niet kunt veranderen, bijvoorbeeld. Vaak is het bewoners verboden om zakelijke activiteiten te ontplooien vanuit een kantoor aan huis. Condo regels zijn waarschijnlijk strenger dan vergelijkbare woningen die niet als condo worden beschouwd. Dit helpt om ongewenste activiteiten te ontmoedigen die leiden tot waardevermindering van onroerend goed.

Condo-regels en voorschriften zijn vaak precies wat nodig is om een nette gemeenschap te houden die alle eigenaren ten goede komt. Uw huurder kan misschien geen kruiden in potten op de patio kweken, maar u hoeft zich ook geen zorgen te maken dat de patio van een buurman een opslagruimte voor troep wordt.

Ik investeer graag in huurwoningen met een bescheiden contributie van de condo of de vereniging van huiseigenaren (HOA). De vereniging fungeert als een politiemacht die voorkomt dat eigenaren hun eigendom verwaarlozen en slecht gedrag van bewoners ontmoedigt. Dit helpt de woningwaarden te behouden en maakt het pand aantrekkelijk, wat belangrijk is of ik nu nieuwe huurders zoek of het pand wil verkopen.

Investeren in Condos Cons

Buren die zich slecht gedragen

In elke gemeenschap heb je buren. Je kunt buren boven, naast en onder je hebben. Er is een goede kans dat u of uw huurder op een bepaald moment in uw eigendom een buur krijgt van wie u zou willen dat hij er niet was komen wonen. Als de buren ongewenst zijn om naast te wonen, kan het moeilijk zijn om uw huurder tevreden te houden. Dit kan resulteren in meer dan gewenste leegstand en een constant verloop van huurders.

En als eigenaar moet u waarschijnlijk persoonlijk omgaan met grieven met uw buren, wat frustrerend en tijdrovend kan zijn. Niet alle eigenaren zijn verantwoordelijk en attent.

In een van mijn appartementen ontdekte ik dat er waterschade was aan het plafond van de slaapkamerkast. De oorzaak bleek een airconditioner lek in de eenheid boven de mijne. De vereniging van huurders deed niets om me te helpen het probleem op te lossen. Ik moest de eigenaar voor de rechter slepen in een poging om mijn reparatiekosten vergoed te krijgen. Mijn loodgieter gaf me schriftelijke bevestiging dat de schade aan mijn eenheid werd veroorzaakt door hun airconditioner (die direct boven het duidelijke lek zit), maar ik verloor nog steeds in de rechtszaal. Hun loodgieter vriend sprak het voor de hand liggende tegen, en de rechtbank koos hun kant. Ik zat vast aan het betalen van de kosten van schimmel sanering en gipsplaten reparatie.

Toenemende condo vergoedingen en / of speciale beoordelingen

Condo vergoedingen gaan over het algemeen om de paar jaar omhoog met de kosten van de inflatie. In aanvulling op de maandelijkse kosten, kunt u getroffen worden met een dure eenmalige “speciale beoordeling.” Een aanslag is een extra vergoeding voor elke eigenaar voor een speciaal project, zoals het opnieuw bestraten van de parkeerplaats. Als u geen budget hebt voor stijgende kosten, kunt u in een positie terechtkomen waarin u zich de condo-kosten of speciale beoordeling niet kunt veroorloven.

Potentieel financieel wanbeheer

Condo’s worden bestuurd door een verenigingsraad, vaak inclusief eigenaren van condo’s in de gemeenschap die zich vrijwillig aanmelden of worden verkozen. Typisch, een groep investeerders is eigenaar van de condo gebouwen en huurt een property management bedrijf om de inning van condo vergoedingen te beheren en de gemeenschap te beheren. Staatsregeringen eisen dat condo’s wettelijke bestuursdocumenten opstellen en volgen, zoals statuten en oprichtingsakte. Maar er is nog steeds een risico dat de condo vereniging fondsen verkeerd beheert en zelfs insolvabel wordt.

Potentieel wanbeheer

Als de condo vereniging slecht werk levert bij het onderhouden van de gemeenschappelijke gronden, kan dit een slechte afspiegeling zijn van de hele gemeenschap. Als eigenaar vertrouwt u erop dat ze doen wat ze zeggen te gaan doen om de esthetiek en de waarde van uw eigendom te behouden. Hun inactiviteit om noodzakelijke upgrades uit te voeren en het gebouw en de gemeenschap correct te beheren, kan een negatieve invloed hebben op uw vastgoedwaardering op lange termijn en kwaliteitshuurders wegjagen van het willen huren van uw eenheid.

Condo-regels kunnen uw vrijheid beperken

De meeste condo-community’s beperken het aantal eenheden dat kan worden verhuurd. Als de limiet al is bereikt, kunt u uw woning niet verhuren. En de condo vereniging beperkt waarschijnlijk het aantal bewoners, de lengte van de huurovereenkomst, en andere beperkingen op uw gebruik van de condo. Dit beleid houdt het gemeenschapsgevoel in stand en voorkomt dat de woning een appartementencomplex wordt in plaats van een door de eigenaar bewoonde gemeenschap. Zorg ervoor dat u uw condo kunt verhuren voordat u koopt, en zorg ervoor dat u en uw huurders in staat zijn om te voldoen aan de condo-vereisten als gehuurd eigendom.

Verkopen kan langer duren

Er kan een kleinere pool van condo-kopers zijn dan kopers voor eengezinswoningen. Dus als het tijd is om te verkopen, kunt u kijken naar een langer aantal dagen op de markt. Maar nogmaals, het hangt allemaal af van de locatie. Condo’s in warme gebieden verkopen sneller dan huizen.

Dus, moet u een appartement kopen?

Lees alle documenten goed door voordat u een bod doet op een appartement. En praat met een paar buren. Zij zullen u vertellen hoe goed de condo vereniging de gemeenschap beheert en delen de binnenkant scoop over hoe het is om te leven in het gebouw.

En zoals met elk vastgoedbeleggingspand dat u overweegt, loop uw cijfers om ervoor te zorgen dat de huur de condo vergoeding dekt, evenals alle andere kosten die verband houden met het bezitten en beheren van een huurwoning.

Als u aan de veilige kant wilt blijven, maar toch uw voeten nat wilt maken in de vastgoedwereld, overweeg dan crowdfunding, dat als een veiligere investering wordt beschouwd. Crowdstreet, bijvoorbeeld, biedt directe toegang tot specifieke vastgoedinvesteringsmogelijkheden en heeft een brede selectie van zowel aandelen- als schuldinvesteringsdeals die zijn gekozen met strenge normen.