Dit is het tweede deel van een zevendelige serie over de Great Mall of the Great Plains. Lees deel één, drie, vier, vijf en zes.
Een luchtfoto van het land waar de Great Mall of the Great Plains uiteindelijk op zou komen te staan, 1991.
Als u Romeo en Julia hebt gelezen, herinnert u zich waarschijnlijk de klassieke regel: “Een winkelcentrum met een andere naam zou net zo zoet ruiken.” Dat is niet precies de zin, maar het lijkt er wel op. Hoe dan ook, ik moet aannemen dat iedereen in oktober 1992 aan die zin dacht toen Jordon Perlmutter & Co. aankondigde dat zij in een joint venture met collega-ontwikkelaars Petrie Dierman Kughn uit Washington D.C. in Olathe een outlet mall van 1.000.000 vierkante meter met één verdieping zouden bouwen. Zij waren van plan binnenkort nog eens 34 acres van de Olathe-Santa Fe Partnership te kopen. De bouw zou in de herfst van 1993 beginnen, en het winkelcentrum zou in het voorjaar van 1995 opengaan. Het winkelcentrum zou verkooppunten hebben voor grote warenhuizen, zeven tot negen winkelketens, discountwinkels, een foodcourt, en mogelijk ook een bioscoop. Er waren nog geen huurders getekend, maar de ontwikkelaars waren optimistisch.
En de naam van het winkelcentrum? “Southpark Plaza” was uit. Nu zou het (cue trompet fanfare) The Great Mall of the Great Plains worden.
In 1992, na een paar jaar met een trage economie, stroomden de Amerikaanse shoppers massaal naar outlet malls. Het Lawrence Riverfront Plaza Factory Outlet was in 1990 geopend en genoot genoeg succes dat een ander bedrijf begin jaren ’90 een outlet mall bouwde, eigenlijk net aan de overkant van de rivier. Overal in het land waren outlet malls een lichtpuntje in een verder troebele detailhandelssfeer. Reguliere winkelcentra in het algemeen werden beschouwd als overbevolkt, en het was destijds logisch voor de ontwikkelaars en Olathe om in te zetten op een outlet mall, ook al was het onconventioneel om er een zo dicht bij een dichtbevolkt gebied te bouwen.
In die tijd was er een ongeschreven regel genaamd de “gevoeligheidsbarrière” die outletcentra ontmoedigde om te bouwen binnen 40 mijl van plaatsen waar gewone warenhuizen bestonden, omdat de outlets dezelfde koopwaar mogelijk voor veel minder zouden verkopen. (Ze wilden je er tenminste voor laten rijden!) Maar ook al was het in die tijd onconventioneel, het lijkt erop dat de retailnorm aan het eroderen was, want terwijl de Great Mall werd gepitcht, overwogen de eigenaars van het noodlijdende Indian Springs Shopping Center in Kansas City, Kansas (op slechts 20 mijl afstand) om hun winkelcentrum om te bouwen tot een outlet mall. Dit verhoogde de druk op Olathe om snel te handelen en alles goedgekeurd te krijgen voor de ontwikkelaars.
De ontwikkelaars van de Great Mall vroegen deze keer 85 miljoen dollar aan industriële inkomstenobligaties (waardoor ze in aanmerking zouden komen voor belastingaftrek volgens de wet van Kansas), en aftrek van onroerendgoedbelasting voor een bedrag van 50% gedurende tien jaar. Zij zeiden dat de stimulansen voor de onroerendgoedbelasting hen zouden helpen huurders aan te trekken, en zij konden hun aanvullende financiering voor het project niet afronden totdat zij toezeggingen hadden van de helft van hun huurders.
Volgens een stadsrapport zou het winkelcentrum $2,7 miljoen per jaar aan onroerendgoedbelasting voor Olathe opleveren (zonder aftrek). Verwacht werd dat het jaarlijks 207 miljoen dollar aan detailhandel zou opleveren en werk zou bieden aan 1800 mensen. In andere plaatsen waren outlet malls populair bij toeristen, en vanaf het begin van de Great Mall lijkt het erop dat het binnenhalen van toeristen door alle partijen werd erkend als een essentieel onderdeel van de successtrategie van het winkelcentrum. Het rapport schatte dat de helft van de verkoop in het winkelcentrum zou gaan naar mensen die buiten Johnson County woonden, hoewel de ontwikkelaars de KC Star vertelden dat de 2 miljoen mensen in Kansas City alleen al genoeg business zou moeten genereren om het winkelcentrum in stand te houden.
In december stemde de gemeenteraad van Olathe unaniem in met de goedkeuring van de 85 miljoen dollar aan industriële inkomstenobligaties en de kwijtschelding van de onroerendgoedbelasting. Er was echter een addertje onder het gras. De gemeenteraad nam een prestatieovereenkomst op, waarin stond dat als het winkelcentrum er niet in zou slagen een bepaald bedrag aan omzetbelastinginkomsten te genereren, de stad de korting op de onroerendgoedbelasting zou mogen beëindigen of verminderen. Ze eisten ook dat de ontwikkelaars het winkelcentrum in 1996 openden, anders zouden ze minstens een jaar van de korting verliezen.
Enkele burgers, journalisten en ambtenaren van omliggende steden bekritiseerden de belastingprikkels in verschillende mate, zeggende dat ze de bewoners bedrogen door de hoeveelheid geld te verlagen die naar openbare diensten had kunnen gaan. Ook werd aangevoerd dat bestaande detailhandelaren in Olathe, die de volledige onroerendgoedbelasting betaalden, nu op een oneerlijk nadeel zouden stuiten wanneer zij met het winkelcentrum moesten concurreren. De kritiek van een handvol ambtenaren van omliggende steden was dat dit betekende dat ze waarschijnlijk ook zouden moeten beginnen met het aanbieden van meer fiscale prikkels om bedrijven te trekken, en er was lichte bezorgdheid dat ze omzetbelastinginkomsten zouden verliezen als Olatheans meer in hun eigen stad zouden gaan winkelen (wat voor Olathe het belangrijkste punt van het winkelcentrum was).
Voorstanders wezen er echter op dat de bewoners er helemaal niet van zouden profiteren als het winkelcentrum niet gebouwd zou worden. In de KC Star werd Charley Vogt van de Kamer van Koophandel van Olathe geciteerd: “50% van iets is een stuk beter dan 100% van niets.” Veel Olatheans waren ook blij, want als de kortingen een winkelcentrum veilig stelden, en het winkelcentrum voor de stad rendabel was, zou de belastingdruk voor huiseigenaren dalen. Niemand minder dan de burgemeester van Olathe, Jacob F. Ruf, woog mee in de zaak en schreef naar de KC Star om het besluit te verdedigen en enkele optimistische cijfers te geven. Hij zei dat de stad Olathe de investering in het winkelcentrum zorgvuldig had overwogen en geloofde dat het goed zou zijn voor Olathe, Johnson County en de hele agglomeratie.
De volgende maand (januari 1993) meldde de KC Star dat vertegenwoordigers van Kansas besprekingen voerden over herzieningen van de verlagingsprocedures. De voor de gehele staat geldende heffing voor scholen stelde “belastingplichtigen” (zoals steden) in staat belastingvoordelen te verlenen zonder dat dit gevolgen had voor hun plaatselijke scholen, omdat het geld elders in de staat zou worden opgemaakt. Wetgevers hoopten dat te veranderen om de verantwoordingsplicht te herstellen en de zaken in Kansas eerlijker te maken.
Diezelfde maand besprak de Aetna Life Insurance Co, die eigenaar was van het Indian Springs Shopping Center, de uitbreiding van hun winkelcentrum en de herdefiniëring ervan als een outletcentrum met de naam The Great Plains Marketplace. De burgemeester van Kansas City, Kansas, Joe Steineger, verklaarde uitdrukkelijk dat zij het project vóór de Great Mall van Olathe wilden laten starten, omdat het gebied waarschijnlijk geen twee outlet malls zou kunnen onderhouden. De wedloop tussen Indian Springs en de Great Mall zou het hele jaar 1993 voortduren.
Het is duidelijk dat de Great Mall vanaf het prille begin voor opschudding zorgde. Het winkelcentrum was niet zonder enige controverse, maar stadsambtenaren vonden het het risico waard. Miljoenen dollars verlieten Olathe elk jaar omdat inwoners naar andere steden trokken om te winkelen. Het winkelcentrum zou de jaarlijkse omzetbelasting met 50% verhogen, van $4 miljoen tot $6 miljoen. Dergelijke inkomsten zouden de overwegend residentiële stad helpen de onroerendgoedbelasting voor huiseigenaren te verlagen en Olathe een nog aantrekkelijker plaats om te wonen maken. Bovendien hoopten veel stadsambtenaren dat de Great Mall Olathe een identiteit zou geven en het een bestemming zou maken voor mensen in de omgeving van Kansas City en daarbuiten.
In januari 1994 gaven de ontwikkelaars van de Great Mall een gedeeltelijke huurderslijst vrij van de winkeliers die ze hadden weten te bemachtigen. De belangrijkste waren SuperSports USA, Linens N Things, Marshalls, Service Merchandise, en Fun Factory (een speelhal). Onder de kleinere winkels bevonden zich Ballard Sports Outlet, Benetton Outlet, Book Warehouse, Claire’s Boutique Outlet, Famous Footwear en No Nonsense Outlet. En omdat het geen winkelcentrum zou zijn zonder fast food en snoep, zou het winkelcentrum ook een Mr. Bulky winkel, Auntie Anne’s Pretzels, Blue Chip Cookies, Rocky Mountain Chocolate Factory, en Sbarro bevatten. Veel van deze winkels waren nieuw voor Kansas City, waardoor de vrees werd weggenomen dat het winkelcentrum reeds bestaande bedrijven zou kannibaliseren.
Naast de gedeeltelijke huurderslijst kondigden de ontwikkelaars aan dat het nieuwste plan voor het winkelcentrum inhield dat het 1,2 miljoen vierkante voet groot zou worden (evenveel als het nabijgelegen Oak Park Mall, dat zijn Nordstrom-winkel nog niet had toegevoegd) en 175 winkels zou tellen. Men verwachtte dat er nu ongeveer 1900 mensen zouden werken, en hopelijk zou het nog steeds de eerder genoemde $207 miljoen omzet per jaar halen.
Twee dagen later kondigde de Aetna Life Insurance Co. aan dat ze hun plannen om het Indian Springs Shopping Center te herontwikkelen lieten vallen.
Tegen de zomer was de bouw van het knooppunt bij 151st St en I-35 begonnen, en op het terrein van het winkelcentrum waren straat-, riolerings-, en waterleidingprojecten aan de gang. Na enige herbestemming, werd grading gepland voor de herfst, en het winkelcentrum werd verwacht te openen anderhalf jaar later in het voorjaar van 1996. De totale bouwkosten voor het winkelcentrum werden geraamd op 85 miljoen dollar.
Het knooppunt werd in november voltooid, zeven maanden eerder dan gepland. Verwacht werd dat het knooppunt een economische poort zou openen voor Olathe, net als het knooppunt bij 119th en I-35, niet alleen voor het winkelcentrum, maar voor allerlei andere economische mogelijkheden. Het maakte ook het Olathe Medical Center veel toegankelijker. Een van mijn favoriete dingen die ik vond tijdens mijn onderzoek naar de Great Mall stond in een artikel van de KC Star van 30 november, geschreven door John C. Patterson, over de viering van de opening van het knooppunt: “Twee schoolbussen vol met bedrijfsleiders en verschillende regeringsambtenaren reden dinsdag over het knooppunt in 151st Street om de officiële opening van de 28,5 miljoen dollar kostende afrit te vieren. Over een feestje gesproken!
Dank u voor het lezen van deze geschiedenis van de Great Mall of the Great Plains. Ik hoop dat u het net zo leuk vond om te lezen als ik het vond om het te onderzoeken en te schrijven. Ik wil graag alle journalisten van de Kansas City Star, de Kansas City Business Journal en The Olathe News bedanken van wier harde werk ik heb geput. Ik wil ook iedereen bedanken die foto’s en/of anekdotes heeft geleverd. Speciale dank gaat uit naar Bryan voor zijn onderzoekstips en zijn ontelbare uren die hij met mij in winkelcentra heeft doorgebracht. En tenslotte, dank aan alle mensen die het winkelcentrum mogelijk hebben gemaakt, en iedereen die er heeft gewerkt en gewinkeld en het heeft gemaakt tot wat het was tijdens zijn veel te korte bestaan. Als u herinneringen heeft aan het winkelcentrum die u wilt delen, laat dan een reactie achter, of stuur me een email op [email protected]. En als u foto’s van het winkelcentrum heeft die u wilt delen, stuur ze dan alstublieft naar mij toe!
-Mike Keller, Johnson County Library