3 grootste fouten die u kunt maken met huurder verlaten Rentals

Abandoned verhuur kan verhuurders in verwarring brengen over hoe verder te gaan, en de regels voor wat u wel en niet kunt doen variëren per staat.
Op een bepaald moment in uw tijd als verhuurder, zult u worden geconfronteerd met een lege of halflege eenheid, zich afvragend waar uw huurder is.
Misschien is het omdat u de huurder een ontruimingsbevel hebt gestuurd en u denkt dat ze ’s nachts zijn verhuisd om verdere actie te voorkomen. Of, een andere mogelijkheid is dat de huurder gewoon uit de huurovereenkomst en het huurpand wilde en het gewoon verbrak.

Wij kwamen onlangs een vastgoedbeheerder uit de NYC-regio tegen die een zeer interessant verhaal had.
Zijn voormalige huurder overleed en haar zoon nam de huurovereenkomst over. De zoon overleed en de vraag die Cory zich stelde was: “Wat doe ik met de as van mijn voormalige huurder?”
Luister naar Cory die zijn verhaal vertelt en Steve bespreekt vervolgens wat u moet weten over achtergelaten onroerend goed.

Als u een vraag hebt met betrekking tot het zijn van een verhuurder of huurder, horen we het graag.
We behandelen uw vragen in de wekelijkse podcast, laat hieronder een voicemail achter.

U kunt zich abonneren op onze podcast “RentPrep for Landlords” om op de hoogte te blijven van verhalen van verhuurders en opleidingen.
Inschrijven: iTunes | Android | Google Play | Stitcher | TuneIn | RSS
Maar om terug te komen op het onderwerp …
U heeft nu een woning waarvan u denkt dat het een verlaten huurwoning is. Echter, handelen alsof de huurder allang weg is kan een kostbare fout voor u zijn. Als het gaat om verlaten huurwoningen, moet u de 3 grootste fouten vermijden die verhuurders kunnen maken om dingen legaal te houden bij het terugvorderen van uw huurwoning.

Fout # 1: Ervan uitgaan dat het is verlaten wanneer dat niet het geval is

Soms is het duidelijk wanneer een huurder een woning verlaat, zoals wanneer ze ’s nachts verhuizen en u een briefje achterlaten en een woning vol met afval. Andere keren kan het moeilijk zijn om te zeggen of de huurder de huuraccommodatie heeft verlaten. In hun haast om een huuraccommodatie te verhuren en van een slechte huurder af te komen, kunnen sommige verhuurders de fout maken om aan te nemen dat de woning is verlaten, terwijl dat in feite niet het geval is.
Als u niet zeker weet of de huurder de woning echt heeft verlaten, zoek dan het antwoord op de volgende vragen:

• Is de huurder achter met het betalen van de huur? In veel staten wordt een huurwoning niet als verlaten beschouwd als de huur betaald wordt.
• Zijn de nutsvoorzieningen afgesloten? Een snel telefoontje naar het nutsbedrijf zal u deze informatie verschaffen, maar dit kan ook een toeval zijn voor niet-betaling en niet noodzakelijkerwijs verlaten.
• Is er iets achtergelaten in de huuraccommodatie, zoals meubels of kleding? Als er waardevolle spullen zijn achtergelaten, is het minder waarschijnlijk dat het verlaten is dan wanneer u vuilnis of rottend voedsel vindt.
• Hebben de buren iets opvallends opgemerkt? Als anderen getuige waren van een verhuiswagen bij het pand de andere dag, of de huurder vertelde hen dat ze vertrokken, het helpt om andere bewijzen van verlatenheid te staven.
• Is er een adreswijziging ingediend bij het postkantoor? Een snel bezoek aan het plaatselijke postkantoor zal u helpen dit uit te zoeken.
• Wat zeggen de noodcontacten van de huurder? U moet contact opnemen met de noodcontacten van de huurder om te zien of ze enig inzicht bieden in de afwezigheid van de huurder.

Geen enkele factor is doorslaggevend-in plaats daarvan moet u verschillende dingen overwegen voordat u kunt concluderen dat het pand is verlaten. Het is een dunne lijn tussen een huurder die een woning verlaat en gewoon weg zijn voor een tijdje. Ongebruikelijke omstandigheden, zoals een lange vakantie of zakenreis, een verblijf in het ziekenhuis of zelfs een gevangenisstraf, kunnen de indruk wekken dat de huurder de woning heeft verlaten, terwijl hij wettelijk gezien nog steeds in het bezit is, zolang hij de huurvoorwaarden niet heeft geschonden.

Fout #2. Het weggooien van persoonlijke bezittingen

Wanneer huurders in haast vertrekken, of dat nu is vanwege een uitzettingsprocedure of om een andere reden, laten ze vaak persoonlijke bezittingen achter. Zelfs als u hebt vastgesteld dat de verhuureenheid inderdaad is verlaten, moet u nog steeds wat tijd en moeite steken in het afhandelen van de bezittingen van de huurder. Nieuwe verhuurders kunnen de achtergelaten eigendommen ten onrechte als hun eigendom beschouwen en ze houden of proberen ze te verkopen om wat verloren inkomsten terug te verdienen. Dit is echter illegaal, tenzij het op de juiste manier gebeurt.
Hoewel verschillende staten verschillende eisen hebben, moet een verhuurder in het algemeen de persoonlijke bezittingen van de huurder een tijdlang opslaan en redelijke zorg betrachten om ze veilig te bewaren tegen schade of diefstal. Hoewel dit vreemd lijkt – zorgen voor de achtergelaten rommel van een voormalige huurder – zijn de wetten heel duidelijk dat de verhuurder ten minste voor een bepaalde tijd verantwoordelijk is voor die bezittingen.
Hier zijn enkele voorbeelden uit staten in het hele land over het omgaan met de persoonlijke bezittingen van een huurder die zijn achtergelaten:

• Californië vereist verhuurders om de bezittingen te verplaatsen en veilig op te slaan, vervolgens een kennisgeving af te geven aan de voormalige huurder, indien mogelijk, evenals aan alle contacten die hij zou kunnen hebben, waarin een termijn van 18 dagen wordt gegeven waarbinnen de huurder de bezittingen moet opeisen. De huurder moet de verhuurder de redelijke kosten van de opslag betalen alvorens het eigendom terug te eisen. Als het eigendom niet wordt opgeëist en het is minder dan 300 dollar waard, kan de verhuurder het houden of het van de hand doen. Als het meer dan $300 waard is, moet het eigendom openbaar worden verkocht.
• De huisbaas van Kansas moet de bezittingen 30 dagen bewaren en ten minste 15 dagen voor de verkoop of vervreemding proberen de huurder op de hoogte te brengen. In tegenstelling tot de meeste andere staten die vereisen dat de kennisgeving per post wordt verstuurd of persoonlijk wordt afgeleverd, vereist de wet van Kansas dat verhuurders de kennisgeving in de plaatselijke krant publiceren. Na 7 dagen na de publicatie moet de huisbaas een kopie van de gepubliceerde kennisgeving naar het laatst bekende adres van de huurder sturen. Alle opbrengsten van een verkoop gaan naar de verhuurder.
• Volgens de wet van Noord-Carolina moeten verhuurders verlaten goederen gedurende 10 dagen opslaan in een opslagplaats van de provincie, waarna de verhuurder de goederen mag verkopen, houden, schenken of zich ervan ontdoen. Als de huisbaas ervoor kiest de achtergelaten goederen te verkopen, moet hij ten minste 7 dagen van tevoren een schriftelijke kennisgeving sturen naar het laatst bekende adres van de huurder. De opbrengst gaat eerst naar de verhuurder om eventuele resterende kosten van de huurder te compenseren en het saldo gaat naar de county.

Fout #3.

Fout 3. Het niet documenteren van het proces

Zelfs als ze al uw basis hebben gedekt door te oordelen dat de huurwoning is verlaten en ze alle bezittingen van de voormalige huurder naar behoren hebben verwijderd, maken veel verhuurders de fout om het proces van het terugkrijgen van een verlaten huurwoning niet te documenteren. Als u de verkeerde beslissing neemt en wordt geconfronteerd met een onrechtmatige uitsluitingsclaim van de huurder, moet u in de rechtbank bewijs aan uw kant hebben om aan te tonen waarom u de beslissing nam die u deed.
Hier zijn enkele dingen die u moet doen om uw ontdekkingsproces goed te documenteren bij het terugkrijgen van een verlaten huurwoning:

• Maak foto’s van de woning, inclusief gevallen waarin het lijkt alsof de huurder het heeft verlaten, zoals rottend voedsel in de koelkast, gebrek aan meubels, verlaten huisdieren, onverzorgd gazon, enzovoort.
• Noteer de namen, tijden en data van gesprekken met buren of de noodcontacten van de huurder, samen met een samenvatting van het gesprek.
• Verzamel alle documenten die u van de nutsbedrijven krijgt over afsluitingen.
• Bewaar kopieën van alle officiële kennisgevingen die u naar de huurder op het laatst bekende adres of naar de werkplek van de huurder stuurt om uw pogingen tot communicatie te tonen.
• Documenteer de kosten voor verhuizing en opslag van achtergebleven bezittingen met behulp van bonnetjes of facturen.

Abandoned Apartment Key

Als uw appartement is verlaten maar er geen sleutel te vinden is, zult u de sloten zo snel mogelijk willen laten vervangen. Kwikset maakt sloten die gemakkelijk opnieuw kunnen worden ingesteld met Smart Key-technologie. Zorg ervoor dat u de volledige controle over het appartement terugkrijgt voordat u de sloten opnieuw insteekt.

Het laatste woord

In het algemeen is het zo dat wanneer een huurder een huurwoning verlaat, hij niet van plan is om terug te keren, maar er zijn te veel gevallen geweest waarin een gretige of onwetende verhuurder te snel en buiten de wet om heeft gehandeld en deze kritieke fouten heeft gemaakt. Raadpleeg bij twijfel een advocaat die gespecialiseerd is in huurrechtenkwesties en zorg ervoor dat u zo te werk gaat dat de tijd dat de woning leeg staat tot een minimum wordt beperkt, zonder afbreuk te doen aan de naleving van de wetten van uw staat.
Heb je ooit een huurder gehad die je huurwoning verliet? Welke stappen heeft u ondernomen om ervoor te zorgen dat u aan alle wettelijke vereisten voldeed? Deel dit artikel en laat ons uw mening weten in het commentaarveld hieronder.

Volgende stappen:

U gaat waarschijnlijk binnenkort op zoek naar een nieuwe huurder.
Nu is het perfecte moment om u in te lezen over het screeningsproces van huurders.
Op deze manier beschikt u over betere gegevens om beslissingen te nemen als het gaat om uw volgende huurder.