3. Transactie met gesplitste behandeling: Gedeelte §121 (Woning) en een gedeelte §1031 (Gebruikt in een bedrijf of aangehouden voor beleggingsdoeleinden)
- Een gesplitste behandelingstransactie heeft betrekking op een onroerend goed dat gedeeltelijk wordt gebruikt als hoofdverblijfplaats en gedeeltelijk in een bedrijf of aangehouden voor beleggingsdoeleinden;
- De belastingplichtige en zijn belastingadviseur moeten het gedeelte dat wordt gebruikt als hoofdverblijfplaats toewijzen voor belastinguitsluiting krachtens §121 en het resterende gedeelte dat in aanmerking komt voor §1031-uitstel;
- De belastingplichtige kan de verkoopopbrengst direct ontvangen bij het sluiten van de transactie voor de toewijzing van de hoofdverblijfplaats;
- De belastingplichtige moet een QI hebben voor het §1031-ruilgedeelte van de transactie (d.w.z. het gedeelte dat wordt toegewezen aan bedrijfs- of investeringsdoeleinden);
- De belastingplichtige moet een QI hebben voor het §1031-ruilgedeelte van de transactie.De QI ontvangt het deel van de verkoopopbrengst voor het bedrijfs- of investeringsgedeelte en de QI verwerft gelijksoortig vervangend onroerend goed overeenkomstig de §1031-uitwisselingsregels en -vereisten. De belastingplichtige moet voldoen aan alle andere vereisten die nodig zijn voor een §1031-ruil.
Een voorbeeld: De verkoop van een pand met vier wooneenheden (fourplex)
De belastingplichtige is eigenaar van een fourplex waarin hij de afgelopen vier jaar drie eenheden heeft gehuurd (§1031) en waarin hij de afgelopen vier jaar ook in de resterende eenheid als hoofdverblijfplaats heeft gewoond (§121) (hij voldoet aan de eis van §121 om ten minste twee van de afgelopen vijf jaar als hoofdverblijfplaats te hebben gebruikt). Het pand wordt verkocht aan een koper en de belastingplichtige ontvangt het deel van de verkoop dat wordt toegerekend aan de hoofdverblijfplaats (§121) en laat een QI aanstellen om de netto-opbrengst van de verkoop van de drie verhuureenheden te houden om over te gaan tot een 1031-ruil tegen een soortgelijk vervangend pand.
4. Transactie met gesplitste behandeling: Gedeelte §121 (woning) en een gedeelte §1031 (boerderij of ranch)
- Een transactie met gesplitste behandeling heeft betrekking op een onroerend goed dat gedeeltelijk wordt gebruikt als hoofdverblijfplaats en gedeeltelijk voor een boerderij of ranch;
- De belastingplichtige en zijn belastingadviseur moeten het gedeelte dat wordt gebruikt als hoofdverblijfplaats toewijzen voor belastinguitsluiting krachtens §121 en het resterende boerderij/ranch-gedeelte dat in aanmerking komt voor §1031-uitstel;
- De belastingplichtige kan de verkoopopbrengst rechtstreeks ontvangen bij het afsluiten van de hoofdverblijfplaats-toewijzing van de transactie;
- De belastingplichtige moet een QI hebben voor het §1031-ruilgedeelte van de transactie (d.w.z.De QI ontvangt het deel van de verkoopopbrengst van het boerderij- of ranchgedeelte en de QI verwerft gelijksoortig vervangend onroerend goed overeenkomstig de §1031-uitwisselingsregels en -vereisten. De belastingplichtige moet voldoen aan alle andere vereisten die nodig zijn voor een §1031-ruil.
Een voorbeeld: De verkoop van een 100-Acre Ranch met de toewijzing van een primaire woning op vijf Acres
De belastingplichtige is de afgelopen vier jaar eigenaar geweest van een 100-acre werkende ranch en heeft in de ranchwoning op het terrein gewoond. Het door de provincie toegestane minimumaantal acres voor een hoofdverblijfplaats is vijf acres. Het onroerend goed wordt verkocht aan een koper en de belastingplichtige ontvangt het deel van de verkoop dat wordt toegerekend aan het hoofdverblijfplaatsgedeelte, hoofdverblijfplaats en vijf acres land (§121) en laat een QI aanstellen om de netto-opbrengst van de verkoop van het ranch/landgedeelte, 95 acres, te houden met een 1031-ruil tegen een soortgelijk vervangend onroerend goed.
5. Verhuurde eigendom omzetten in hoofdverblijfplaats (§1031 omgezet in §121)
In dit scenario moet de belastingbetaler het onroerend goed aanhouden dat is verworven als vervangend onroerend goed in een §1031-ruil met de bedoeling het aanvankelijk aan te houden voor zakelijke of beleggingsdoeleinden. Idealiter moet de belastingbetaler feiten/omstandigheden en documentatie hebben om de intentie om het vastgoed na de § 1031-ruil voor bedrijfsdoeleinden of investeringsdoeleinden te gebruiken, te onderbouwen. Er is ook een minimale houdperiode van vijf jaar na de ruil. De belastingbetaler moet het ook gedurende ten minste twee van de vijf jaar als hoofdverblijfplaats gebruiken om in aanmerking te komen voor §121 belastingvrijstelling. De §121-uitsluiting wordt verminderd met een verhouding van de tijd dat het onroerend goed werd gebruikt als hoofdverblijfplaats ten opzichte van de tijd dat het onroerend goed werd gebruikt voor een bedrijf of investering. En ten slotte worden alle afschrijvingen die zijn gedaan gedurende de tijd dat het onroerend goed werd gebruikt voor een bedrijf of werd aangehouden voor investering, uitgesloten.
Een voorbeeld: Een belastingplichtige voert een §1031-ruil uit in een vervangend onroerend goed dat hij aanvankelijk voor investeringen wil aanhouden en het onroerend goed wordt drie jaar verhuurd. De intentie van de belastingbetaler verandert in de toekomst en hij besluit na drie jaar huur het voormalige huurpand te betrekken en het pand nog vijf jaar als hoofdverblijfplaats te bewonen. De totale eigendom bedraagt acht jaar (wat meer is dan de minimale bezitsperiode van vijf jaar bij het omzetten van een huurwoning in een hoofdverblijfplaats). In dit scenario komt de belastingbetaler in aanmerking voor 5/8e van de §121 belastinguitsluiting, aangezien hij slechts vijf van de afgelopen acht jaar in het pand heeft gewoond en de afschrijving die tijdens de huurperiode van drie jaar is ingehouden, niet in aanmerking komt voor belastinguitsluiting.
6. Hoofdverblijfplaats omzetten in een huurwoning (§121 omzetten in §1031)
Revenue Procedure 2005-14 biedt richtlijnen voor de gelijktijdige toepassing van §121 en §1031 als een belastingbetaler een hoofdverblijfplaats heeft omgezet in een huurwoning. In dit scenario moet de belastingplichtige voldoen aan de vereisten van §121 en twee van de afgelopen vijf jaar in het pand hebben gewoond voordat de belastingplichtige het hoofdverblijf in een huurwoning omzet. De belastingbetaler kan vermogenswinstbelasting uitsluiten tot de drempelbedragen van §121 ($250.000 alleenstaand; $500.000 gehuwd) – en een belastinguitgestelde uitwisseling volgens §1031 uitvoeren naar een vervangend onroerend goed dat wordt aangehouden voor investering of dat wordt gebruikt in een bedrijf. De belastingbetaler kan profiteren van zowel belastinguitsluiting krachtens §121 als belastinguitstel krachtens §1031 op het resterende deel van de verkoop en boven de §121-drempeluitsluitingsbedragen.
7. Toewijzingen en beperkingen krachtens de Housing Assistance Tax Act van 2008
De Housing Assistance Act van 2008 heeft veel kwesties aangepakt met betrekking tot §121-uitsluiting van winst op de verkoop van een primaire woning, waaronder de scheiding van de tijd dat een woning wordt gehouden in gekwalificeerde en niet-gekwalificeerde houdperioden. Sectie 121 belastinguitsluiting moet worden verdeeld tussen de periode dat de woning werd gebruikt als beleggingspand en de periode dat de woning werd gebruikt als hoofdverblijfplaats. Sectie 121 uitsluiting van winst is niet van toepassing op een winst in verband met een niet-gekwalificeerde holdingperiode (wanneer het onroerend goed niet werd gebruikt als hoofdverblijfplaats.)
De classificatie van de holdingperiode als gekwalificeerd of niet-gekwalificeerd is belangrijk. Onder de Housing Assistance Act van 2008 wordt elke periode die geen gekwalificeerde houdperiode is, gedefinieerd als een niet-gekwalificeerde houdperiode. Een gekwalificeerde houdperiode wordt als volgt gedefinieerd:
- Elke periode waarin de belastingplichtige het onroerend goed als zijn of haar hoofdverblijfplaats gebruikte; of
- Elk deel van de periode van vijf jaar volgend op het gebruik van het onroerend goed door de belastingplichtige als hoofdverblijfplaats als het onroerend goed binnen die periode van vijf jaar wordt verkocht.
De gekwalificeerde bezitsperiode omvat de tijd dat het onroerend goed als hoofdverblijfplaats wordt gebruikt door de belastingplichtige, de echtgenoot van de belastingplichtige of de voormalige echtgenoot van de belastingplichtige. (Zie: Sec. 121(b)(4)(C)(i))
In het algemeen zijn de toewijzingsregels alleen van toepassing op perioden voorafgaand aan de omzetting in een hoofdverblijfplaats en niet op perioden na de omzetting uit een hoofdverblijfplaats Bijgevolg, als een alleenstaande belastingplichtige een hoofdverblijfplaats omzet in een huurwoning en er nooit meer intrekt, en anders voldoet aan de vereiste van twee op vijf jaar onder §121, komt de belastingplichtige in aanmerking voor de volledige uitsluiting van $250.000 wanneer de huurwoning wordt verkocht. Deze regel is van toepassing op perioden van niet-gekwalificeerd gebruik binnen de terugblikperiode van vijf jaar van §121 na de laatste datum waarop het onroerend goed als hoofdverblijfplaats werd gebruikt. Als een belastingbetaler het onroerend goed in het eerste en tweede jaar als hoofdverblijfplaats gebruikt, het vervolgens in het derde en vierde jaar verhuurt en het in het vijfde jaar als hoofdverblijfplaats gebruikt, zijn de toewijzingsregels van toepassing en komt slechts drie vijfde (drie van de vijf jaren) van de winst in aanmerking voor de belastingvrijstelling krachtens §121.
Elke belastingbetaler wordt dringend verzocht advies in te winnen bij een belastingadviseur om zijn specifieke situatie en de toepassing van de belastingregels te beoordelen.