2018. június 25-től néhány változtatást eszközöltünk a jelzáloghitel-jóváhagyásunk módjában. A Power Buyer ProcessTM-ről bővebben olvashat.
A főiskolai költségek Amerikában tovább emelkednek. A Student Loan Hero szerint az amerikaiak jelenleg több mint 1,48 billió dollárnyi diákhitellel tartoznak, és a 2016-os évfolyam átlagos végzőse 37 172 dollárnyi főiskolai adóssággal rendelkezik.
Míg ez természetesen nem ideális, az adósságának nem kell az egyéb életcéljai útjába állnia. Az olyan nagy jelzáloghitel-befektetők, mint a Freddie Mac és az FHA olyan irányelveket vezettek be, amelyek lehetővé teszik a főiskolai adóssággal rendelkező emberek számára, hogy felelősségteljesen jussanak otthonfinanszírozáshoz, miközben kifizetik a diákhitelüket. Elvégre azért mentél végig az iskolán, hogy olyan munkát szerezz, amely az életedben felmerülő szükségleteket és igényeket fedezi.
Az adósság-bevételi arány (DTI) megértése
Mielőtt belemennénk abba, hogy mi változik, beszéljünk egy kicsit arról, hogy miért fontos.
Amikor bármelyik jelzáloghitelező, beleértve a Quicken Loans-t, meghatározza, hogy mennyit engedhetsz meg magadnak, két dolgot vizsgálnak: a teljes minősített jövedelmedet és az adósságodat. Ez a két tétel együttesen egy nagyon fontos arányt alkot, amelyet adósság/jövedelem vagy DTI néven ismerünk.
A legegyszerűbb formában a DTI az Ön minimális havi adósságfizetését a teljes havi jövedelméhez viszonyítja. Minél alacsonyabb ez a szám, annál több pénzt kaphat kölcsön. Nézzünk egy gyors példát.
Ön havonta 4000 dollárt keres. Van egy 300 dolláros autófizetése, egy 600 dolláros diákhitel-fizetése, 400 dolláros minimális hitelkártya-törlesztése és egy 200 dolláros személyi kölcsön-fizetése.
A fenti példában a teljes DTI 37,5% (1500 dollár/4000 dollár). Ez nem egy szigorú szabály, mert attól függ, hogy milyen hitelt szeretne felvenni, de egy jó irányvonal az, hogy a DTI ne legyen magasabb 43%-nál, hogy a legjobb esélye legyen a jóváhagyásra.
Ezt szem előtt tartva, hogyan számolják ki a minimális diákhitel-törlesztést? Ez attól függ, hogy ki a jelzáloghitel befektetője. További információt adunk arról, hogy mit kell tudnia a többi befektetőtől származó hitelekről később ebben a bejegyzésben, de most érintsük meg a Freddie Macet és az FHA-t, mert az iránymutatásaik nemrégiben megváltoztak.
Új diákhitel-irányelvek a Freddie Mac és az FHA számára
A Freddie Mac és az FHA nemrégiben megváltoztatta, hogy a diákhiteleket hogyan veszik figyelembe a minősítő DTI-ben. Nézzük át, mit jelentenek ezek a változások, kezdve a Freddie Mac.
Freddie Mac
Ha Ön hagyományos hitelt kap a Freddie Mac-től, és van diákhitele, itt van, hogyan veszik figyelembe a DTI-ben. Ha a hitele halasztásban vagy fizetési haladékban van, a minősített törlesztőrészlet a következők közül a nagyobbik:
- a hiteljelentésben feltüntetett tényleges törlesztőrészlet
- az eredeti vagy a fennálló hitelegyenleg 1%-a, havonta, attól függően, hogy melyik a nagyobb
Ha a hitel törlesztésben van, a minősített törlesztőrészlet meghatározásához a következők közül a nagyobbik összeget használják.
- A hiteltartozáson feltüntetett fizetés
- 0.Az eredeti vagy a fennálló hitelegyenleg 5%-a havonta, attól függően, hogy melyik a nagyobb
Ha Önnek 20 000 $ hitelegyenlege lenne a diákhitelén, akkor a feltételezett havi fizetése 100 $ lenne a DTI céljaira (.005×$20,000).
Most vessünk egy gyors pillantást az FHA-ra.
FHA
Az FHA-hitelek minősítésének változásai akkor érvényesek, amikor a diákhitelek halasztásban vagy elhalasztásban vannak. Az ilyen hitelekkel rendelkező ügyfeleknek feltételezett törlesztésük van, amely a következők közül a nagyobb:
- a fennálló hitelegyenleg 1%-a havonta
- a tényleges fizetés, amint azt a hitelkártyán jelentették
- 10$ havonta
Ha a hitel törlesztése folyamatban van, az irányelvek ugyanazok, kivéve, hogy a kimutatáson szereplő fizetés használható, ha dokumentáció szerezhető be, amely szerint a havi fizetés növekedni fog, és a hitel a jelenlegi fizetéssel teljes egészében visszafizetésre kerül.
Hogyan kezelik más jelzálogbefektetők a diákhiteleket?
Most, hogy tudjuk, hogyan kezelik a dolgokat a Fannie Mae és az FHA esetében, mi történik, ha más jelzálogbefektetővel rendelkezik? Ez egy nagyszerű kérdés. Fussunk át gyorsan ezeken.
Fannie Mae
A Fannie Mae több alternatívát is kínál a hitelezőknek a diákhitel-törlesztések kiszámítására. Az alábbiakban fontossági sorrendben soroltam fel őket.
- A hiteljelentésben szereplő tényleges fizetés.
- Ha a fizetés nulla vagy nem szerepel, a meglévő hitelegyenleg 1%-a, havonta.
- Sok esetben, ha ez nem működik az ügyfél számára, használhatjuk a kimutatásban szereplő fizetést. Csak annak kell megfelelnie a diákhitel teljes visszafizetésének a diákhitel futamidejének végéig.
Végül, ha Ön olyan törlesztési tervben van, amely jövedelemalapú, akkor lehet, hogy 0 dolláros befizetéssel is jogosult lehet, ha fel tudja mutatni a fizetési terv dokumentációját. Ha ez a helyzet, a diákhitel törlesztőrészleteit nem kell figyelembe venni a DTI-ben.
USDA
A USDA-hitelek esetében a diákhiteleket ugyanúgy kezelik, mint az FHA-hitelek esetében, az alábbiak kivételével. Ha a hitel halasztásban vagy fizetési haladékban van, a DTI kiszámításához használt szám a nagyobbik:
- a fennálló hitelegyenleg 1%-a, havonta
- 10$ havonta
VA
Ha a diákhitel halasztásban van, és a törlesztés nem kezdődik a következő 12 hónapban, nem kell figyelembe venni a DTI-ben.
Ha a törlesztés a következő 12 hónapban kezdődik, és a hitel halasztott, az Ön DTI-számítása a meglévő hitelegyenleg 5%-a osztva 12-vel. Nehéz lehet ezt felfogni, ezért nézzük meg egy példával:
Ha 30 000 dollárnyi diákhitel-tartozása van, akkor a DTI-be számított minimális havi törlesztőrészlete 125 dollár (.05×30 000 dollár/12).
Ha a kérelem benyújtásakor már törlesztési periódusban van, akkor a DTI-jét a következők közül a nagyobbik értékkel számítják ki:
- a fennálló egyenleg 5%-a osztva 12-vel
- a hiteljelentésben szereplő törlesztő részlet
.