A szerzőről: G. Brian Davis ingatlanbefektető és a SparkRental.com társalapítója, ahol ingyenes passzív jövedelemképző videókat kínál új befektetőknek, egy szolgáltatást a bérleti díj levonására a bérlő fizetéséből, valamint egy bérbeadói alkalmazást. Az elmúlt 15 év során befektetési ingatlanok tucatjai voltak a tulajdonában, és ma már szívesen tanít másokat arra, hogyan fektessenek be ingatlanba, és hogyan szerezzenek passzív jövedelmet.
Nézett már valaha házfelújító műsorokat, és fantáziált arról, hogy két hét alatt 50 000 dollárt kereshet?
A valóságshow kifejezés itt csak részben alkalmazható.
Igen, a házakat flipelő ingatlanbefektetők, vagyis a house flipperek, viszonylag rövid idő alatt busás nyereségre tehetnek szert. De a házcsere rengeteg munkával jár – sokkal többel, mint amilyennek a valóságshow-sztárok beállítják.
Ami a kockázatról nem mond semmit. Igen, lehet keresni 50 000 dollárt egy ház eladásával. De pénzt is veszíthet, ha előbb nem fogja fel, hogyan kell házat flipelni, és nem ugrik, mielőtt keresgélne.
Itt van nyolc lépés, hogy biztosan megértse, hogyan kell házat flipelni, mielőtt több tízezer dollárt fektetne be, és sikeres legyen a vállalkozásában.
- Először is, mi az a house flipping? Nekem való?
- 1. lépés: Kutasson fel egy sor ingatlanpiacot
- 2. lépés: Állítson fel költségvetést és üzleti tervet
- 3. lépés: Állítsd össze a finanszírozást, mielőtt szükséged lenne rá!
- 4. lépés: Kezdje el a kapcsolatépítést a vállalkozókkal
- 5. lépés: Találj egy házat, amit eladhatsz
- 6. lépés: Vedd meg a házat
- 7. lépés: Felújítás
- 8. lépés: Add el!
- Néhány utolsó gondolat a házak átruházásáról
Először is, mi az a house flipping? Nekem való?
A házak átruházása azt jelenti, hogy megveszünk egy ingatlant, felújítjuk, és nyereségért eladjuk.
A house flipperek olyan otthonokat vesznek, amelyeket a legtöbb lakásvásárló nem tud vagy nem akar felújítani, és olyan szintre fejlesztik őket, hogy megfeleljenek a vásárlói igényeknek. Ne feledje, hogy az átlagos lakásvásárló olyan otthont szeretne, amely beköltözésre kész.
A házak átruházásának alapjairól és az ingatlanbefektetés más fajtáiról részletesebb magyarázatot a Mi a ház átruházása című cikkünkben talál.
Ha már teljesen megértetted, hogy mi is az a house flipping, találd ki, hogy ez neked való-e, és hogy készen állsz-e arra, hogy belevágj.
Biztos vagy benne, hogy készen állsz arra, hogy megtanuld, hogyan kezdj el házakat flancolni? Olvasson tovább.
1. lépés: Kutasson fel egy sor ingatlanpiacot
Nem minden piac alkalmas a házak eladására. Ha van 15 000 dollárod, amiből dolgozhatsz, valószínűleg nem akarod olyan piacokon kezdeni a házforgató karrieredet, ahol a házak 800 000 dollárnál kezdődnek.
Ezt a szakadékot még a befektetési célú ingatlanhitelek és a finanszírozás sem fogja áthidalni!
Minél kevesebb készpénzzel tudsz dolgozni, annál alacsonyabb lesz azoknak a házaknak az ára, amelyekbe valószínűleg megengedheted magadnak, hogy befektess. A befektetési ingatlan finanszírozás fedezheti a vásárlás nagy részét, de még mindig hatalmas a különbség egy 50.000 dolláros ingatlanra fizetett 20%-os előleg és egy 500.000 dolláros ingatlanra fizetett 20%-os előleg között.
Hány készpénzzel kell dolgoznia? Milyen piacokon engedheted meg magadnak, hogy az első otthonodat flipeld?
Néhány ingatlanbefektető a környékeket egy “osztály” szerinti rangsor szerint említi, A-tól D-ig. Az A osztályú városrészek a leggazdagabb lakáspiacok, amelyeket magasabb jövedelmű szakemberek laknak. Egy lépcsőfokkal lejjebb vannak a B osztályú városrészek, amelyek szilárd középosztálybeliek.
A C osztályú városrészek határozottan munkás, munkásosztálybeli hangulatúak. A ranglétra alján a D osztályú városrészek állnak, amelyek a legalacsonyabb jövedelműeket szolgálják ki.
Míg egyes befektetők a D osztályú városrészek házainak eladására szakosodtak, ezek további kockázatokkal is járnak. (Volt már, hogy betörtek az ingatlanokba, és nem is egyszer.) A biztosítási díjak magasabbak lesznek egyes alacsony jövedelmű városrészekben, a vételárhoz képest. És sok alacsony jövedelmű környéken Ön valószínűleg inkább egy befektető-társának (bérbeadónak) adja el a házat, mint egy lakástulajdonosnak.
A másik ingatlanbefektetőnek történő eladás gyakran alacsonyabb árrést jelent, de potenciálisan simább értékesítési folyamatot. A befektetők gyorsan el tudnak számolni, tudják, hogy mit keresnek, és tudják, hogy hogyan vásároljanak zökkenőmentesen.
Figyeljen arra, hogy első üzletéhez B vagy C osztályú ingatlant célozzon meg – szilárd középosztálybeli, illetve stabil munkásosztálybeli környékeket. (Higgye el valaki, aki rengeteg pénzt veszített az alacsony kategóriájú, D osztályú környékeken.)
Végső megjegyzésként, ha a szülővárosa felháborítóan drága, fontolja meg, hogy 45 perctől egy óráig terjedő területeken fektet be.
2. lépés: Állítson fel költségvetést és üzleti tervet
Az ingatlanbefektetők vállalkozók – üzletet csinálnak, és szükségük van egy üzleti tervre.
Nem kell, hogy díszes, ellenszenves vállalati szakzsargonnal túlzsúfolt legyen. De tartalmaznia kell egy költségvetést, egy ütemtervet és a projekt terjedelmét.
Mennyit kell befektetnie? Mennyit akarsz tartalékolni? Van-e elég pénze arra, hogy fedezze a felújítási kiadásokat, amíg a hitelezője vissza nem téríti a kölcsönt?
Milyen terjedelemben érzi jól magát? Általában azt javasoljuk, hogy az első egy-két házfelújításnál kozmetikai frissítésekkel kezdjen: konyha- és fürdőszoba-frissítések, új padlóburkolat, új festés és új berendezési tárgyak.
A szerkezeti problémákat kerülje el, mint a pestist. Kerülje a mechanikai problémákat – ezek engedélyek beszerzésével járnak, amivel nem szeretne bajlódni az első házcsereügyleténél.
Igen, az árrés szűkebb lesz. De a projekt sokkal gyorsabban fog haladni, kisebb lesz a kockázata, és kevesebbe fog kerülni.
Itt van egy részletesebb áttekintés arról, hogyan kell elkészíteni egy házcsere üzleti tervet, hogy segítsünk a kidolgozásában.
3. lépés: Állítsd össze a finanszírozást, mielőtt szükséged lenne rá!
Az utolsó hely, ahol lenni akarsz, az a “Nagyszerű, az ajánlatomat jóváhagyták… de hogyan fogom előteremteni a pénzt?!”
Mielőtt ajánlatot tennél, győződj meg róla, hogy van egy hiteleződ, aki finanszírozni tudja az üzletedet. Ami egy jó pillanat megemlíteni, hogy a LendingHome a vételár akár 90%-át is finanszírozza a házakat átütő befektetők számára, és a felújítási költségek 100%-át.
A házak átütemezéséhez nyújtott áthidaló hitelek árazásának összehasonlításakor különösen ügyeljen a díjakra. A kamatlábak minden áthidaló hitel esetében magasak lesznek a hosszú távú hagyományos lakástulajdonosi jelzáloghitelekhez képest, de valójában kevésbé számítanak. A legtöbb esetben csak néhány részletet kell majd fizetnie, így a kamatlábaknak kisebb hatása van a házak átütemezésének teljes költségére, mint a díjaknak.
4. lépés: Kezdje el a kapcsolatépítést a vállalkozókkal
Az első átütemezés megvásárlása előtt is el kell kezdenie a kapcsolatépítést a vállalkozókkal. Akkor akarja elkezdeni az árajánlatok beszerzését, amikor az ingatlan már szerződés alatt van, vagy még azelőtt.
A ház flipjének megtanulásának része a vállalkozók hálózatának kiépítése: generálkivitelezők, villanyszerelők, tetőfedők, vízvezeték-szerelők, festők, HVAC-szakemberek. Ismerjen meg néhány olcsóbb, jól képzett ezermestert is.
Hacsak nem maga végzi a munkát, a házfelújítási üzlet fele egyszerűen a hálózat kiépítése. A vállalkozók hihetetlenül fontos részét képezik ennek a hálózatnak, egy kiváló ingatlanügynökkel és lakásellenőrrel együtt.
5. lépés: Találj egy házat, amit eladhatsz
A házak eladásának másik fontos része, hogy megtanuld, hogyan találj jó üzleteket. Ez azt jelenti, hogy nem csak a piaci érték alatt kell vásárolni, hanem elég széles árréssel ahhoz, hogy fedezze a sok kiadást: a két körös zárási költségeket, a felújítás során felmerülő hordozási költségeket, az ingatlanügynöki díjakat, és persze az Ön idejének és munkájának költségeit.
Egy csomó stratégia létezik arra, hogy a piaci érték alatti üzleteket találjon a flipelendő házakra. Dolgozhatsz egy ingatlanügynökkel, hogy a piacon belüli ajánlatokat találj, dolgozhatsz nagykereskedőkkel, hogy a piacon kívüli ajánlatokat találj, építhetsz egy direkt postai marketingkampányt, és így tovább.
A jó ajánlatok megtalálása a házak átveréséhez egy hatalmas téma önmagában, de kezdd itt, hogy bemutassuk, hogyan találj házakat az átveréshez.
A jó üzlet megtalálásának egy része, mint egy ház átverő, egyszerűen türelem. Az ajánlatok megtalálása egy számjáték. Ha az üzletkeresési stratégiád a direkt levelezés körül forog, lehet, hogy 500 levelet kell kiküldened, 50 ingatlant kell körbejárnod, és 20 ingatlanra kell ajánlatot tenned, mielőtt egyet elfogadnak olyan áron, ami számodra értelmes.
Bármilyen csábító is a kompromisszum, tartson ki a házcsere üzleti terve mellett! Ha a számok nem felelnek meg a minimumnak, vagy a projekt terjedelme nagyobb, mint amivel megbarátkozol, keresgélj tovább.
6. lépés: Vedd meg a házat
Megkapta a szerződést? Nagyszerű!
Most mi van?
Tipikusan a befektetési ingatlanok hitelezői sokkal gyorsabban mozognak, mint a lakástulajdonos hitelezők, de a folyamat így is időt vesz igénybe. A LendingHome-nál például az adatai megadásával kezdheti a folyamatot, és ők ezt követően többféle hitellehetőséget és kamatforgatókönyvet kínálnak, amelyek közül választhat.
Következő lépésként fontolja meg egy lakásellenőr felbérlését. Az otthonvizsgálatok több órát vesznek igénybe, és hihetetlenül átfogóak.
Míg a tapasztaltabb házfelvásárlók olyan otthonokat kereshetnek, amelyek teljes felújításra szorulnak, kezdetben érdemes megmaradni a kozmetikai javításoknál és frissítéseknél, ahogyan azt korábban tárgyaltuk. Győződjön meg arról, hogy az ingatlan szerkezetileg szilárd, és hogy a gépészeti rendszerek jól működnek.
Mihelyt megbizonyosodott arról, hogy az ingatlanban nem várnak kellemetlen meglepetések, járja végig több vállalkozóval. Kérjen több árajánlatot, és szerezzen egyfajta képet az árajánlatot adó különböző vállalkozók megközelítésbeli különbségeiről.
Válasszon egy vállalkozót, és ütemezze be őket, hogy még aznap elkezdjék a munkát, amikor az ingatlanra telepszik.
7. lépés: Felújítás
Mihelyt megállapodtál, itt az ideje elkezdeni a munkát!
Az első naptól kezdve dolgozol. Minden egyes hónap, ami eltelik, kamatot és egyéb járulékos költségeket fizetsz: közüzemi díjakat, adókat, biztosítást és minden egyéb költséget, ami az adott ingatlan birtoklásával jár.
Más szóval, elveszett pénz! Minél gyorsabban befejezi a felújítási projektet, annál gyorsabban tudja eladni az ingatlant és visszafizetni a kölcsönt. És annál gyorsabban juthatsz a fizetésedhez.
A lakások sikeres eladása sok szempontból a hatékonyság gyakorlása. Sok vállalkozó azt fogja mondani, hogy “Ó, persze, egy hét alatt be tudjuk fejezni ezt a projektet!”. Aztán egy hónappal később még mindig a gipszkartonnal babrálnak.
Ugyanez vonatkozik a projekt árazására is. Túl sok vállalkozó próbálja a projekt árát a házfelújítás felénél megemelni.
Egy újabb ok arra, hogy jól válassza meg a vállalkozóit. Ha még soha nem dolgozott vállalkozóval, hívjon fel minél több referenciát és korábbi ügyfelet.
8. lépés: Add el!
A házak átruházásának utolsó lépése általában a legegyszerűbb – az eladás!
Ezt nagyrészt az ingatlanügynököd intézi, ezért győződj meg róla, hogy a piacodhoz értő ingatlanügynököt alkalmazol. Nem minden ingatlanügynök egyforma, és sokan részmunkaidősök vagy generalisták, akik nem szakértői az adott piacnak.
Az árképzésben támaszkodhat ingatlanügynöke szakértelmére. Ideális esetben már az ingatlanra vonatkozó szerződés megkötése előtt ki kellene kérnie a véleményét a javítás utáni értékről (ARV).
De végső soron Ön a felelős a megfelelő árazásért; az Ön profitja függ ettől. Győződjön meg róla, hogy megértette az ingatlanok árazásának alapjait, mielőtt megvásárolja az első befektetési ingatlanát, hogy megfordítsa. Íme öt kulcsfontosságú árképzési stratégia a házcserék számára egy profi házcserétől.
Amikor sok új befektető elkezdi megtanulni, hogyan kell házat cserélni, tévesen azt feltételezi, hogy ingatlanügynöki engedélyt kell szereznie. És biztos, hogy ezzel 3-3,5%-ot megspórolhatsz a listázó ügynök díján, de ez más módon kerül neked. A tanfolyam és az engedélyezési vizsga elvégzése időbe és pénzbe kerül. Sok esetben az is pénzbe kerül, hogy csatlakozzon egy brókercsapathoz.
Az első néhány házcsereügyletnél kezdje azzal, hogy egy szakértő helyi ingatlanügynökkel dolgozik. Ha úgy dönt, hogy szereti a házak flipelését, bármikor befektetheti az időt és a pénzt, hogy megszerezze az ingatlanügynöki engedélyt.
Néhány utolsó gondolat a házak átruházásáról
A házak átruházásának megtanulása és az első üzletkötés stresszes lehet. Támaszkodjon más szakértőkre, a hitelezőjétől kezdve a vállalkozókon át a lakásfelügyelőjéig és az ingatlanügynökéig. Ha kétségei vannak, kérjen ki egy második, majd egy harmadik véleményt is.
A házak eladása csapatsport – soha ne hagyja abba a szakmai hálózatépítést.
Végül pedig támaszkodjon az Ön előtt járó tapasztalt házfelújítók tanácsaira. Tanulj az ő hibáikból, hogy ne neked kelljen elkövetned őket. Íme néhány tanács egy tapasztalt házfelújítótól, hogy segítsen az indulásban.
De ami a legfontosabb, csak kezdje el megtenni ezeket a lépéseket! A kutatás és a felkészülés segít elkerülni a hibákat, de a cselekvés az, ami sikeres eredményeket hoz, és nyereséget hoz.
Disclaimer: A fentiek csak tájékoztató jellegűek, és nem tekinthetők adó-, megtakarítási, pénzügyi vagy jogi tanácsadásnak. Kérjük, forduljon adótanácsadójához. Az itt bemutatott számítások és információk csak illusztrációs célokat szolgálnak. A fent felsorolt harmadik felek csak bemutató célokat szolgálnak, és nem állnak kapcsolatban a LendingHome-mal. Az ebben a bejegyzésben kifejtett nézetek és vélemények a hivatkozott személyek tulajdonát képezik. NMLS ID: 1125207 Feltételek, Adatvédelem & Közzétételek. Szerzői jog LendingHome Corporation 2019.