Squatter’s Rights in California

Squatting is when a person finds an abandoned or vacant property and moves in without discussing it with the property owner. Úgy hangzik, mint a betörés – kivéve, hogy néha legális.

Ki számít lakásfoglalónak Kaliforniában?

A lakásfoglaló az, aki elhagyott, lakatlan vagy elárverezett épületben vagy földterületen vesz lakást. Ezt törvényes engedély nélkül teszi. A személy nem tulajdonosa vagy bérlője az általa elfoglalt ingatlannak, hanem általában a tulajdonos tudta nélkül tartózkodik ott. Ennek ellenére az Egyesült Államokban tulajdonképpen gyakori és legális a házfoglalások.

Isn’t That Trespassing?

A lakásfoglalások nem feltétlenül jelentenek birtokháborítást. Míg a birtokháborítás bűncselekmény, addig a lakásfoglalások általában polgári jellegűek. Mégis, a lakásfoglalást büntetendő magatartásként lehet kezelni, ha az ingatlan tulajdonosa vagy bérbeadója megállapította, hogy a szóban forgó személy nemkívánatos.

A következőket tartsa szem előtt.

1. A lakásfoglalók vagy birtokháborítók hamisan állíthatják, hogy joguk van az ingatlanhoz. Ezt úgy tehetik meg, hogy hamis vagy csalárd papírokat vagy bizonyítékokat mutatnak be a tulajdonosnak vagy a bűnüldöző szerveknek. Ez jogellenes. Kaliforniában azonban a birtokháborítót nem lehet eltávolítani, ha egyáltalán meggyőző dokumentumokat nyújt be.
2. Még ha a birtokháborítóknak általában vannak is jogaik, akkor is letartóztathatják őket birtokháborítóként, ha nem teljesítik a hátrányos birtoklás követelményeit.
3. Néhány hajléktalan ember kihasználja a birtokháborítási jogokat, hogy bérleti díj vagy jelzálog megfizetése nélkül tulajdonjogot szerezzen egy ingatlanon.

Vannak kivételek a szabály alól:

• Ha valaki szépít (virágokat ültet, törmeléket távolít el, vagy javításokat végez) egy lakatlan vagy elhagyott lakó- vagy ipari ingatlanon, akkor esetleg elkerülheti a birtokháborításért való felelősségre vonást.
• Vészhelyzet esetén, aki engedély nélkül lép be az ingatlanba, mentesülhet a birtokháborítás alól.
• Az ingatlan nem lehet használatban vagy már elfoglalt ahhoz, hogy a birtokháborítók birtokháborítási igényt indíthassanak.

Mi a helyzet a birtokháborítással érintett bérlőkkel?

A birtokháborítással érintett bérlők (más néven türelmi bérlők) olyan bérlők, akik a bérleti szerződés lejárta után az ingatlanban maradnak. Ha a bérlő úgy dönt, hogy marad, akkor felelős azért, hogy továbbra is a meglévő bérleti díjat és feltételeket fizesse. Ha a bérbeadó úgy dönt, továbbra is elfogadhatja a bérleti díjat anélkül, hogy aggódnia kellene a bérlet jogszerűsége miatt.

Ha azonban a bérlő a kiköltözésre (vagy felmondásra) felszólítást követően sem távozik, akkor jogellenes visszatartás miatt perbe fogható. A visszatartott bérlő nem hivatkozhat hátrányos birtoklásra, ha már felszólították, hogy távozzon; ilyenkor büntetendő birtokháborításnak minősül.

Ha a bérbeadó továbbra is elfogadja a bérleti díjat, akkor a bérlő “tetszés szerinti bérlő” lesz. A bérbeadó bármikor, értesítés nélkül kilakoltathatja a bérlőt, mivel a bérlő a bérbeadó akaratából tartózkodik az ingatlanon.

A káros birtoklás megértése Kaliforniában

A házfoglaló egy bizonyos ideig való tartózkodás után követelhet jogot egy ingatlanra. Kaliforniában csak 5 év folyamatos használat vagy fenntartás szükséges ahhoz, hogy a birtokháborító a hátrányos birtoklásra hivatkozhasson (CCP § 318, 325).

Ha a birtokháborító a hátrányos birtoklásra hivatkozik, jogszerűen szerezheti meg az ingatlan tulajdonjogát. Ekkor a birtokháborítónak törvényes engedélye van arra, hogy az ingatlanon maradjon, és már nem minősül bűncselekményt elkövető birtokháborítónak.

Az Egyesült Államokban öt különböző jogi követelménynek kell teljesülnie ahhoz, hogy a hátrányos birtoklásra vonatkozó igényt érvényesíthessék. A birtokbavétel feltétele, hogy:

1. Hostile
2. Actual
3. Open & Notorious
4. Exclusive
5. Continuous

Hostile Claim

Az “ellenséges” nem mindig jelent erőszakot vagy agressziót. Jogi értelemben az “ellenséges” kifejezésnek három definíciója lehet.

1. Egyszerű megszállás. Ezt a szabályt követi ma a legtöbb állam, és az “ellenséges” fogalmát csak a föld elfoglalásaként határozza meg. A birtokháborítónak még csak nem is kell tudnia, hogy a földterület bárkihez is tartozik.
2. A birtokháborítás tudatossága. Ez a szabály megköveteli, hogy a birtokháborító tisztában legyen azzal, hogy az ingatlan használata birtokháborításnak minősül (vagyis tudja, hogy nincs törvényes joga ott tartózkodni).
3. Jóhiszemű tévedés. Néhány állam követi ezt a szabályt. Ez megköveteli, hogy a birtokháborító ártatlanul tévedett, amikor először is elfoglalta az ingatlant. Lehet, hogy hibás okiratuk vagy érvénytelen papírjaik vannak. Ez azt jelenti, hogy “jóhiszeműen” foglalták el az ingatlant, és nem voltak tisztában az ingatlan aktuális jogi helyzetével.

Tényleges birtoklás

A tényleges birtoklás megköveteli, hogy a birtokháborító ténylegesen birtokolja az ingatlant. Fizikailag jelen kell lennie, és úgy kell kezelnie, mintha ő lenne a tulajdonos. Ez bizonyítható az ingatlan karbantartására, javítására vagy a helyiségek szépítésére tett erőfeszítések dokumentálásával. A kertépítés, mint már említettük, tényleges birtoklásnak minősül.

Nyílt & Notórius birtoklás

A “nyílt & notórius” egyszerűen azt jelenti, hogy a birtokháborító nem próbálja elrejteni az ingatlan elfoglalását. Bárki számára nyilvánvalónak kell lennie, hogy ott foglal helyet (beleértve bármelyik ingatlantulajdonost, aki ésszerű erőfeszítést tesz a nyomozás érdekében).

Kizárólagos birtoklás

Az e követelménynek való megfeleléshez a foglalónak kell az egyetlen személynek lennie, aki a földet birtokolja. Nem oszthatja meg a birtoklást vagy a foglalást idegenekkel, más bérlőkkel, más földfoglalókkal vagy a tulajdonossal.

Folyamatos birtoklás

A földfoglalónak bizonyítania kell, hogy megszakítás nélküli ideig lakott az ingatlanban. Ez azt jelenti, hogy nem hagyhatja el az ingatlant, nem térhet vissza rá később, majd nem állíthatja, hogy az ingatlant a teljes időtartam alatt birtokolta. Kaliforniában a birtokháborítóknak legalább öt éven keresztül folyamatosan lakniuk kell az ingatlant, vagy fenn kell tartaniuk azt.

Color of Title

Egyes államokban vannak intézkedések a “tulajdonjog színezetére” vonatkozóan. Ez a kifejezés azt jelenti, hogy valaki az előírt dokumentáció egy vagy több darabja nélkül szerzett tulajdonjogot egy ingatlanon. Ez azt is jelentheti, hogy a házfoglaló úgy véli, hogy joga van ott tartózkodni. Kalifornia azonban nem ismeri el a “tulajdonjog színezetére” vonatkozó állításokat, kivéve, ha azok kényszerítő erejűek és nagyon konkrétak a helyzetre vonatkozóan.

A földfoglalóknak ingatlanadót kell fizetniük Kaliforniában?

Egyes államokban a földfoglalóknak nem kell ingatlanadót fizetniük ahhoz, hogy hátrányos birtoklásra hivatkozhassanak. Kaliforniában ez nem így van. Ahhoz, hogy bármilyen ingatlan tulajdonjogát megszerezze, a birtokfoglalónak kell fizetnie az ingatlan fenntartásához szükséges adókat, díjakat és számlákat. Ha nem fizetett, akkor jogszerűen kilakoltatható, és nincs jogalapja arra, hogy hátrányos birtoklási igényt nyújtson be.

Mindig győződjön meg arról, hogy fizeti-e a saját ingatlanadóját. Ez segíthet elkerülni a hátrányos birtoklási igényeket.

Hogyan lehet megszabadulni a házfoglalóktól Kaliforniában

Kaliforniában elég sokféleképpen lehet kezelni a házfoglalókat. Kalifornia egyértelműen a földesúr vagy a földtulajdonos javára dolgozik (amennyiben nem hagyták el az ingatlant, vagy nem mulasztották el annak fenntartását).

Először is, az ingatlannak kezdetben üresnek kell lennie. Ha valaki más aktívan lakik az ingatlanon, akkor a házfoglaló bűncselekményt követhet el. A kaliforniai törvények nagyon különösek ezzel kapcsolatban.

Az első lépés azonban, amit megtehet, hogy eltávolítsa a lakásfoglalókat az ingatlanából, hogy fizet nekik, hogy távozzanak. Ez nem az ideális megoldás, és ez érthető is. Ha a házfoglalók beleegyeznek, és ki tudja fizetni őket, hogy távozzanak, akkor hosszú távon értékes időt, valamint pénzt takaríthat meg. Jó ötlet ezt megkísérelni, mielőtt hosszadalmas jogi csatározásba bocsátkozna.

Ha a földtulajdonos cselekvőképtelensége megszűnik, akár nagykorúvá válás, épelméjűségének visszanyerése vagy jogi cselekvőképességének visszanyerése révén, öt éve van arra, hogy visszaszerezze a földjét. Ez azt jelenti, hogy ha egy földfoglaló egy fogyatékkal élő személy földjét használja, akkor meghosszabbodik az az időszak, amely után hátrányos birtoklás iránti igényt nyújthat be.

A másik módja annak, hogy a földfoglalóktól megtagadják a hátrányos birtoklás iránti igényt, az, hogy bérbe adják nekik az ingatlant, vagy más módon írásos engedélyt adnak nekik arra, hogy ott tartózkodjanak. Ez eloszlathatja a birtokháborítási igényüket, de jelentősen megnehezíti a megszabadulást tőlük.

Ha mindezen módszereket kipróbálta, és nem váltak be, a következő lépés a kilakoltatási felszólítás benyújtása.

Az első dolog, amit tennie kell, hogy 3 napos felszólítást küld a lakásfoglalónak. Ha nem távozik, miután ez a három nap letelt, akkor törvénytelen foglalási pert indíthat a bíróságon (győződjön meg róla, hogy ügyvédet fogad, vagy jogi tanácsot kér, amikor ezt teszi).

Ha megkapják a törvénytelen foglalási felszólítást, és nem válaszolnak, akkor visszaszerezheti az ingatlan birtoklását, és eltávolíttathatja a házfoglalót. Ha válaszolnak, 20 napon belül meghallgatást tűznek ki.

Ha a lakásfoglaló nem tart igényt az ingatlanára hátrányos védelem alatt, a bíró az Ön javára dönthet. Ezt az ítéletet bemutathatja a helyi seriffnek (nem a rendőrségnek), és a seriff 5 napos értesítést tesz közzé. Ezt követően, ha a birtokháborító továbbra is az Ön ingatlanán tartózkodik, erőszakkal eltávolítható.

Tippek a birtokháborítókkal szembeni védelemhez Kaliforniában

• Rendszeresen ellenőrizze az ingatlant.
• biztosítsa az ingatlant (győződjön meg róla, hogy minden bejárat, ajtó és ablak zárva vagy elzárva van).
• Tegyen ki “Behatolni tilos” táblákat, különösen, ha az ingatlan jelenleg üresen áll.
• A lehető leghamarabb kézbesítsen írásbeli értesítéseket, amint észleli, hogy házfoglalók vannak jelen.
• Az ingatlan bérbeadását ajánlja fel a házfoglalóknak.
• Hívja a seriffet (nem a helyi rendőrséget), hogy távolítsa el a házfoglalókat az ingatlanból, ha azok nem hajlandók távozni.
• Béreljen ügyvédet arra az esetre, ha pert kell indítania a házfoglalók eltávolítása érdekében.

A házfoglalóknak különböző jogaik vannak a különböző államokban. Győződjön meg róla, hogy a California Civ. Proc. §§318, 325, 328 további információkért.