A bérlők két osztálya van San Franciscóban: azok, akiket az 1979-es bérleti rendelet véd, és azok, akiket nem. Az 1979 júniusa előtti épületekben lakó bérlők többsége védelmet élvez a hatalmas bérleti díjemelésekkel és az alaptalan kilakoltatásokkal szemben.
A San Franciscó-i Bérlők Szakszervezeténél dolgozó barátaink segítségével azonosítottunk hat olyan jogot, amelyekről talán nem is tudsz. Az alábbi tippek közül több csak a bérleti díjrendelet hatálya alá tartozó lakásokra vonatkozik, és furcsa módon még az illegális egységekre is. A bürokrácia bizarr fordulata, hogy néha jobban védve lehetsz, ha illegális lakásban élsz, mint egy 1979 után épült, piaci árú lakásban.
Mielőtt belevágnánk a jogi dolgokba, tisztázzunk néhány dolgot: A bérleti rendelet bűvös száma 1979. június 13. Ha az Ön épületére ezen időpont előtt adták ki a használatbavételi engedélyt, gratulálok, a rendelet védi Önt (néhány apró kivételtől eltekintve).
Ha a papírokat 1979. június 13-a után adták ki, részvétünk. Nincs lakbérellenőrzésed, és szinte bármilyen okból kilakoltathatnak – mert az épület eladó, mert kedd van, mert a főbérlőnek nagyon kiábrándító burritója volt. Ez nem jelenti azt, hogy így is lesz – San Franciscóban rengeteg törvény segíti a bérlők védelmét -, ez csak azt jelenti, hogy a főbérlőnek könnyebb kilakoltatást kezdeményeznie. És a bérleti díjrendelet védelmével rendelkező barátaidat azonban csak indokolt esetben lehet kilakoltatni, ami erre a 16 forgatókönyvre korlátozódik.
És most, minden további nélkül, a mocsok, amiért idejöttél:
1. Ha az egységed illegális – ha a bérbeadód engedélyek nélkül hozta létre -, a bérlőtörvény még mindig alkalmazható. A legtöbb esetben a bérleti díjrendelet védi Önt, még akkor is, ha az egységet 1979 után hozták létre. Ez azért van így, mert az illegális egységek definíció szerint nem rendelkeznek lakhatási engedéllyel. Lakhatási engedély nélkül a bérbeadók nem hivatkozhatnak arra, hogy az egységet 1979 után hozták létre, és így mentesül a bérleti díjrendelet alól. Önt is ugyanúgy megilleti a kilakoltatási védelem, mint bármely bérlőt, aki a bérleti díjrendelet hatálya alá tartozik.
2. Még ha a bérbeadója ragaszkodik is a kauciójához, az technikailag az Öné, ami azt jelenti, hogy joga van a bérleti jogviszonya alatt felhalmozódó kamatra. Ha legalább egy éve laksz a lakásban (és amíg nem támogatott lakásban élsz), jogosult vagy erre a kamatra, amikor kiköltözöl. Ezt a San Franciscó-i közigazgatási törvénykönyv 49.2. szakasza mondja ki. Ez mindenkire vonatkozik, nem csak azokra a választottakra, akik a Rent Ordinance védelmét élvezik.
3. Ha a lakásodnak nagyszerű kilátása van, amelyet a teljes csomag részeként hirdettek – pl. kilátás a Golden Gate-re, a vízre, az égboltra -, az olyan előny, amely nagyban növeli a bérleti díjat. Ha új építkezés jön, és elzárja az ígért kilátást, kérheti, hogy csökkentsék a bérleti díjat. Ehhez egy szolgáltatáscsökkentési kérelmet kell benyújtania a bérleti díjbizottsághoz. (Sajnálom, piaci árú bérlők, ez a stratégia nem fog működni, mivel a bérbeadójuk szinte bármilyen okból megemelheti a bérleti díjat.)
4. Tegyük fel, hogy jogos okból – vagyis a lakásuk az 1979-es bérleti rendelet hatálya alá tartozik – kilakoltatják önöket, mert például a tulajdonos beköltözik, vagy azt tervezi, hogy kivonja a lakást a forgalomból. A tulajdonosnak általában körülbelül 5200 dollárt kell kifizetnie minden egyes bérlő után. Ez az összeg magasabb is lehet, egyes esetekben meghaladhatja a hat számjegyű összeget. (Ez a kilakoltatás okától függően változik, és minden márciusban emelkedik.) Ugyanez vonatkozik az illegális egységekre is.
Megjegyzendő azonban, hogy a tulajdonos beköltözése az Ellis-törvénytől eltérő forgatókönyv. A Rent Board további információkat nyújt az Ellis Act költözési kifizetésekről.
5. A bérleti díjrendelet értelmében, ha a tulajdonosok kilakoltatják Önt, hogy beköltözhessenek az egységbe, akkor három hónapon belül be kell költözniük, és a kilakoltatástól számított legalább három évig ott kell lakniuk. Ha a három év letelte előtt kiköltöznek, kötelesek a lakást a régi bérleti díjjal (plusz a bérleti díjrendelet szerint megengedett emelésekkel) visszaadni Önnek.
Ha az Ellis Act alapján lakoltatják ki, ugyanez a védelem illeti meg Önt, de tízéves időtartamra – bár az eredeti bérleti díjat csak öt évre kell felajánlani. Ha az Ön egységét új lakástulajdonosoknak adták el, akkor az Ellis Act őket is köti. Ha a tízéves időszakon belül elköltöznek, és úgy döntenek, hogy bérbe adják a lakásukat, kötelesek először Önnek felajánlani azt. A rossz hír az, hogy Önnek (vagy jó szamaritánus volt szomszédainak) nagyjából magának kell elvégeznie a saját nyomozómunkáját. A tulajdonosoknak értesíteniük kellene a lakbértanácsot az újbóli bérbeadási szándékukról, de ezt a lépést valahogy hajlamosak kihagyni.
6. Ha tűz, árvíz vagy más természeti katasztrófa miatt kell kiköltöznie, akkor a javítás után visszaköltözhet a lakásba, ugyanazon a bérleti díjon, amelyet a javítások előtt fizetett, plusz a lakbértanács által engedélyezett emelések, például a szokásos éves bérleti díjemelés után. (Bocsánat, piaci bérlők, itt sincs szerencsétek.)
7. Azok, akik a bérleti díjrendelet védelme alatt állnak, csak ezekben az esetekben lakoltathatók ki.
Szeretne többet megtudni? A bérlők egyesülete remek kiindulópont, és (némi türelmes ásással és az agresszívan fészkelődő listák tolerálásával) a bérleti díjrendelet fejezetenkénti idézeteit is megtalálod a bérleti díjbizottság honlapján.