A kaliforniai törvények értelmében, amint a hitelező ítéletet kap a bíróságtól, a helyi seriffet utasíthatja, hogy lefoglalja az ítéletet önként meg nem fizető adós vagyonát. Így az ítéletet hozó hitelező lefoglalhatja a bankszámlákat, brókerszámlákat, béreket és általában az adós tulajdonában lévő szinte bármilyen vagyontárgyat. Nem ritka, hogy az ítéletet hozó adós megdöbbenésére tapasztalja, hogy a bankszámláját teljesen kiürítették az ítélet sikeres meglepetésszerű végrehajtása miatt, vagy hogy a munkáltatóját lefoglalással értesítik, amely arra kötelezi a munkáltatót, hogy vonja le minden fizetés egy bizonyos részét, és továbbítsa azt az ítéletet hozó hitelezőnek.
Az ítélet végrehajtása azonban messze a leggyakrabban az ítéletet hozó adós teljes vagy részleges tulajdonában lévő ingatlanok ellen irányul. Az ítéletet hozó hitelezőnek a törvény szerint lehetősége van arra, hogy az ítéletet abban a megyében jegyeztesse be, ahol az adósnak ingatlana van (a bejegyzett dokumentumot ítéletkivonatnak nevezik), és ezt követően adásvételi végzést nyújtson be, amelyben a megye seriffje szó szerint nyilvános árverésen értékesíti az ingatlant, a bevételt pedig a hitelezőnek adja. Bár az eljárás elhúzódik, gyakran három-hat hónapig tart, végül az adós kénytelen átadni az ingatlan tulajdonjogát a legmagasabb ajánlatot tevőnek, és az adós elveszíti az esetlegesen megszerzett saját tőkéjét. (Az olvasónak érdemes elolvasnia a Csődről szóló webes cikket az adósok védelmének e formájáról.)
Az adós otthona azonban különleges védelmet élvez a kaliforniai törvények szerint, és attól függően, hogy az adós egyedülálló vagy háztartásfő, az adósnak lehetősége van arra, hogy az otthona egy bizonyos értékhatárig lefoglalástól mentes maradjon. Jelenleg a Homestead rendelkezésre álló szintje egyedülálló személy esetében ötvenezer dollár, hetvenötezer dollár, ha családi egység tagja, és százhuszonötezer dollár, ha az ott lakó személy vagy házastárs hatvanöt éves vagy idősebb, fogyatékkal élő, vagy tizenötezer dollár vagy annál kevesebb bruttó éves jövedelemmel rendelkező, ötvenöt éves vagy idősebb. (Ezeket a szinteket időnként módosítják, ezért mindig ellenőrizze a legfrissebb törvényt a Polgári perrendtartás 704.730. szakaszában). Így egy háztartásfő akár hetvenötezer dollárnyi lakástőkét is megtarthat anélkül, hogy az ítéletet hozó hitelező sikeres letiltási végzést tudna kézbesíteni a lakásra. (“Saját tőke” alatt az ingatlan értéke értendő, amely meghaladja az ingatlanra már bejegyzett jelzálogjogot vagy vagyonkezelői szerződést; így ha az Ön otthona háromszázezer dollárt ér, és van egy kétszázezer dolláros első vagyonkezelői szerződése, valamint egy hatvanezer dolláros második vagyonkezelői szerződése, amely kifizetetlenül maradt, akkor az Ön “saját tőkéje” negyvenezer dollár.)
A kaliforniai törvény indoklása szerint a családi ház létfontosságú a család további egészséges működéséhez, és hacsak nem egy nagyon drága, nagy tőkével rendelkező házról van szó, a bíróságok utasítást kapnak arra, hogy megvédjék ezt a vagyontárgyat, hogy az adósnak legalább legyen otthona a család vagy saját maga számára.
Amennyiben a hitelező el kívánja foglalni a lakást, a hitelezőt terheli annak bizonyítása, hogy a lakásban lévő saját tőke meghaladja a végrehajtás alóli mentességre engedélyezett határértéket, és a felsőbíróságon meghallgatásokat tartanak, ahol a hitelezők szakértőket hívnak be tanúskodni, hogy megpróbálják megállapítani a magas szintű saját tőkét, az adósok pedig saját szakértőikkel vitatják azt az állítást, hogy a saját tőkéjük ekkora. Gyakorlatilag a bíróság általában az adósnak kedvez a családi ház védelmében, és hacsak a hitelező nem bizonyítja meggyőző bizonyítékokkal, hogy a házban a törvényben megengedett határértéket meghaladóan nagy a saját tőke, a bíróság nem engedélyezi a ház kényszerértékesítését.
Az otthonra vonatkozó végrehajtás elleni védelemnek ezt a típusát a végrehajtás alóli törvényi mentességnek nevezik, és automatikusan vonatkozik minden, otthontulajdonnal rendelkező kaliforniai adósra. Nem kell semmilyen dokumentumot benyújtani a megyei anyakönyvvezetőhöz ahhoz, hogy az embernek jogában álljon a Kaliforniában a törvényes otthonra való jogosultságra hivatkozni, ha egy hitelező megpróbálná eladni az otthonát. Azonban a megyei jegyzőnél egy formanyomtatvány rögzítésével az ember ehelyett rendelkezhet az úgynevezett bejelentett lakóhelyi mentességgel, amely a rögzített lakóhelyi nyilatkozatban leírt otthonra vonatkozik. A Declared Homestead nyilvántartásba vételének vannak bizonyos előnyei, amelyeket ez a cikk ismertet.
Kritikusan fontos hangsúlyozni, hogy sem a Declared Homestead, sem a Statutory Homestead nem tudja megállítani a biztosított hitelezők, például a jelzálogjog vagy a Deed of Trust birtokosainak végrehajtási jogait. A Homestead-jogok csak azon hitelezők lehetőségeit korlátozzák, akik nem biztosított hitelezők, hanem ehelyett ítéletekkel rendelkeznek, és ítéletüket az ingatlannal szemben kívánják végrehajtani.
A KIJELENTETT HOMESTEAD-KIVÉTEL LEHETŐSÉGEI
A törvényes Homestead és a bejelentett Homestead egyaránt megtiltja az ítéletet hozó hitelezőnek a családi ház kényszerértékesítésének végrehajtását, és mindkét esetben ugyanazok a megengedett saját tőke küszöbértékei. Mindkettőnél ugyanaz a bírósági meghallgatásra vonatkozó követelmény, ha az ítéletet hozó hitelező meg akarja dönteni az állítólagos homestead mentességgel kapcsolatos védekezést, és mindkettőnél a hitelezőre hárul az állítólagos homestead mentesség megdöntésének terhe.
A deklarált homestead előnyei azonban nem csekélyek:
- A deklarált homestead tulajdonosa megválaszthatja, hogy több lakóhely közül melyiket védi. Statutory vagy Declared Homestead esetén csak egy lehet védett, de a Statutory Homestead esetén automatikusan az a hely, ahol a Writ kézbesítésekor tartózkodik, az a homestead alkalmazandó.
- A Declared Homestead által biztosított védelem továbbra is az adott lakóhelyre vonatkozik, még akkor is, ha a tulajdonos elköltözik. (A törvényes homestead esetében, ha a tulajdonos a végzés kézbesítésekor nem teszi lakóhellyé, a homestead elveszhet.)
- A homesteaddel rendelkező otthon önkéntes eladásából származó bevételre ugyanaz a védelem vonatkozik, mint magára a lakásban lévő tőkére. Ha ehelyett nem jegyezték be a Declared Homestead-et, az automatikus homestead-védelem elveszhet a ház önkéntes eladásakor, és az önkéntes eladásból származó bevétel a hitelezőkhöz kerül.
- Ha bejegyezték a Declared Homestead-et, a törvény egyértelmű, hogy az eladásból származó bevétel az engedélyezett saját tőke dollárhatáráig felhasználható egy másik ház megvásárlására. A törvény nem egyértelmű, hogy ugyanez a kedvezmény vonatkozik-e a Statutory Homesteadre.
- És amint az új otthont megvásárolták, a Declared Homestead automatikusan védi a második otthont, azaz a homestead automatikusan átkerül az új otthonba.
Vö. a kaliforniai polgári perrendtartás 704.730. szakaszát és a kapcsolódó jogszabályokat.
A HOMESTEAD BEJEGYZÉSE
A homestead bejegyzése egyszerű és olcsó. Egyszerűen csak be kell nyújtani a szabványos formanyomtatványt, végrehajtva és közjegyző által hitelesítve, a megyei nyilvántartóhoz abban a megyében, ahol az ingatlan található. (Az ilyen iktatást a jegyzőnél “Recording”-nak nevezik.) A nyomtatvány beszerezhető a legtöbb ügyvédi irodában, bármely címtársaságnál és számos írószerboltban. A közjegyzői hitelesítés és a rögzítés költsége általában kevesebb mint húsz dollár. A jegyzői iroda megtalálható a telefonkönyvben, San Franciscóban pedig a városházán.
Alternatívaként igénybe lehet venni egy Homestead Filing Service szolgáltatásait, akik elvégzik Ön helyett ezt az egyszerű feladatot, és az általuk felszámítható díj Kaliforniában huszonöt dollárban van korlátozva, plusz a közjegyzői és a rögzítési díjak. A telefonkönyvben és az interneten számos ilyen szolgáltatás szerepel a “homestead” alatt.”
A bejelentett homestead gyakran nem vonatkozik az otthon ellen már végrehajtott végzésre, így a kulcs az, hogy az ember a homesteadot még azelőtt nyújtsa be, hogy az ítéletet az otthona ellen rögzítenék. Tekintettel a nyilvántartásba vétel csekély költségeire és az ezzel járó előnyökre, kevés ok látszik arra, hogy ne használja ki teljes mértékben a Statutory Homestead-nek Declared Homestead-dé történő átalakításából származó előnyöket. Ugyanakkor emlékeztetni kell arra, hogy akár fel van jegyezve, akár nincs, a homestead alapvető védelme érvényesül, így ha az Ön otthonát megpróbálják lefoglalási végzéssel végrehajtani, azonnal forduljon jogi tanácsadóhoz. Jó esély van arra, hogy otthona megmenthető.