A piaci ciklusok négy fázisának megértése javítja befektetési stratégiáját.
A 2007-es ingatlanpiaci összeomlás óta a legtöbb piacon drámai fellendülést láthattunk. Sok szakértő szerint az ingatlanpiac egy buborék, amely hamarosan kipukkad; úgy tűnik, azt kiáltják: “Vevő vigyázz!”. A szakértők azzal érvelnek, hogy mivel az ingatlanpiaci ciklusok jellemzően nyolc évig tartanak, és az egymást követő árnövekedés kilencedik évében vagyunk, a korrekció már régóta esedékes. A kamatlábak 2008 decembere óta 2,25 százalékkal emelkedtek, és sokan elgondolkodhatnak azon, hogy vége a bulinak. Valóban ez a helyzet? És hogyan hozhatja meg a saját megalapozott döntését?
Ha megértjük a piaci ciklusokat, jobb érzékünk lesz ahhoz, hogy mit tegyünk a jelenlegi eszközökkel, és hogy vásároljunk-e még vagy sem. A bölcs befektetés most segíthet Önnek és nekem maximalizálni a hozamot, és elkerülni, hogy víz alá kerüljünk, mint sokan 2006-2007-ben. Ássuk bele magunkat az ingatlanpiaci ciklusba, és tanuljuk meg felmérni, hogy az adott piac hol tart a ciklusban, és milyen stratégiákat érdemes alkalmazni a ciklus egyes fázisaiban.
Négy fázis
Az ingatlanpiaci ciklus négy fázisból áll. Az első az Expansion, vagyis az a fázis, amely során a legtöbb növekedés történik. Ezután következik az Egyensúly vagy a lassulás és a stabilizálódás időszaka. A harmadik fázis természetesen a hanyatlás vagy az a fázis, amikor az értékek elkerülhetetlenül csökkennek, néha kicsit, néha nagyon. Az utolsó fázis pedig az Abszorpció vagy az a fázis, amikor az ingatlanértékek kezdenek visszapattanni, és megkezdődik a fellendülés, de a növekedés még mindig lassú.
Nézzük meg részletesebben az egyes piaci ciklusfázisokat. Az alábbiakban kitérek arra, hogyan lehet jobban felismerni az egyes fázisok kezdetét, és adok egy-két stratégiát az egyes fázisok során.
1. fázis: A bővülő piac azonosítása
A bővülő ingatlanpiacok jellemzően olyan területek, ahol népesség- és munkahely-növekedés tapasztalható. A kedvező adókedvezmények, kormányzati kezdeményezések, a munkához való jogot biztosító politikák és az alacsony vagy egyáltalán nem létező állami jövedelemadó gazdasági előnyökhöz vezethetnek. Például, ha egy piacon megfelelőek a feltételek, a vállalatok nagyobb valószínűséggel költöznek egy piacra vagy terjeszkednek ott. A gyárbővítések és más infrastrukturális fejlesztések munkahelyeket teremtenek. A több munkahely népességnövekedést eredményez, ami több építési engedélyhez, új lakóparkokhoz, új utakhoz, iskolákhoz és bevásárlóközpontokhoz vezet. Kialakul egy “növekedési pálya”, ahol a város bizonyos területei fellendülnek.
A terjeszkedési fázisban a belvároshoz közelebb eső kívánatos helyeken és a régebbi, építészeti vagy történelmi jelentőségű házakkal rendelkező területeken felújítás és dzsentrifikáció történhet. A lakásállomány szűkössé válhat. Több lesz a vevő, mint az eladó, és az eladók több ajánlatot látnak, az árak gyakran a listaárnál magasabbak lesznek. A készlet nem ül a piacon túl sokáig a bővülés során. Gyakran az ingatlanok napokon vagy akár órákon belül elkelnek. Az árak a bővülés során emelkednek, és a felértékelődés erős. Végül, a fejlesztők dollárjelekkel a szemükben gyakran túlépítenek, mivel megpróbálnak bekapcsolódni az akcióba.
Mozgások a bővülés alatt
A bővülési fázis korai része az új lakások és a spec házak építésének, valamint a flipek készítésének ideje. A terjeszkedés későbbi szakaszában azt javaslom, hogy adjuk el vagy lehetőleg cseréljük el azokat az ingatlanokat, amelyeket a hanyatlás vagy az abszorpció során alacsonyan vásároltunk. Ezután ezzel a pénzzel a kezében vásároljon más piacokon, amelyek jobb cash flow-val és nagyobb térrel rendelkeznek az árak emelkedéséhez.
2. fázis: Az egyensúlyban lévő piac azonosítása
Az egyensúlyi fázis korai szakaszában sok új készlet kerül a piacra, mivel az emberek érzik, hogy a dolgok lassulnak, és azon dolgoznak, hogy készpénzre váltsanak. Kevesebb a vásárló, mivel a vállalatok terjeszkedése és a munkahelyek növekedése lelassult, mire az egyensúlyi állapot elérkezik. Az ingatlanhirdetések öregedni kezdenek, és 90-120 napig vagy tovább maradnak a piacon. Az árak csökkenni kezdenek, és az eladók több engedményt tesznek, mivel a piac inkább a vevőknek, mint az eladóknak kezd kedvezni. Az egyensúly idején az építők ösztönzőket kínálnak, és elkezdik csökkenteni az árakat. Az új bevásárlóközpontok üresen állnak, és a lakóparkok elkezdenek ösztönzőket kínálni.
Az egyensúlyi állapot idején végrehajtandó lépések
Ne legyen mohó. Ha el akarja adni, és jó saját tőkével rendelkezik, akkor most van itt az ideje az eladásnak. Lehet, hogy 10 százalékkal a piaci érték alatt kell eladnia, hogy biztosítsa, hogy még azelőtt kiszálljon, mielőtt az emberek áradata, akik elkerülhetetlenül meglovagolják a piacot a hanyatlásba. Azok számára, akik növelni akarják a tulajdonukat, az egyensúlyi állapot az az idő, amikor a piacon kívüli ingatlanokat kell megvásárolni a bajba jutott eladóktól, ahol még mindig értelmes árazást kaphat.
3. fázis: A hanyatló piac azonosítása
A hanyatló piac felismerésének egyik legbiztosabb módja a hanyatló piac felismerésének a foglalkoztatási trendek figyelése. Hanyatlás esetén nő a munkanélküliség, nehezebb munkát találni, a vállalatok csökkentik a létszámukat. Az iskolák akár tanárokat is elbocsáthatnak, mivel az emberek elköltöznek a városból más piacokra. A hanyatlás biztos jelei végül nyilvánvalóvá válnak. A csak félig beépített telkek a kertvárosi részeken elburjánzhatnak és benőhetnek, mivel a fejlesztők nem fizetnek és elárverezik a telkeket. A hanyatlás utolsó szakaszában az ingatlanárak jelentősen csökkennek, és az elárverezési készlet megugrik. A hanyatlásban a készlet hosszú ideig állhat. Az ajánlatok nagyon alacsonyak, és van lehetőség az alkudozásra. A helyi önkormányzatok megpróbálhatják beindítani a piacot azzal, hogy fejlesztési zónákat és egyéb fejlesztési ösztönzőket vezetnek be.
Mozgások a hanyatlás idején
Ha egy korábbi piaci fázisban adta el, és nem fektetett be újra egy másik piacon, akkor készpénzzel rendelkezhet. Ha igen, a hanyatlás az idő a meredeken diszkontált ingatlanok, különösen az A és B+ eszközök megvásárlására. A magasabb kategóriájú ingatlanok értékelődnek fel a legjobban, amikor a fellendülés bekövetkezik, és a hanyatlás a legjobb alkalom arra, hogy ezeket a gyöngyszemeket olyan áron szerezzük meg, amely pénzforgalmat eredményez egy csökkenő piac alatt. A B- és C kategóriás eszközöket hagyja békén a felszívódási fázisig. A hanyatlás során lakóparkokat is kereshet. Csak győződjön meg róla, hogy van elég bérleti kereslet, és hogy a népességfogyás nem folytatódik a kiválasztott piacon, ha ezt teszi.
4. fázis: Abszorpciós piac azonosítása
Az abszorpció akkor kezdődik, amikor az árak csökkenése megáll. A felpattanás sok befektető számára csak akkor válik nyilvánvalóvá, amikor az elárverezési készlet újra versenyképessé kezd válni. Az abszorpció során visszatérhetnek a többszörös ajánlatok, mivel a nagy REITS és a fedezeti alapok elkezdenek versenyezni a készletért. Az árak emelkednek, mivel a piaci feltételek ismét az eladóknak kezdenek kedvezni. Az abszorpció látja, hogy a munkahelyek kezdenek visszatérni és a munkanélküliség enyhül. Jó módja annak, hogy az abszorpciót úgy nézzük, mintha a kora tavasz lenne. Lehet, hogy még mindig hó van a földön, de olvad, a hőmérséklet melegszik, de még mindig egy kicsit korai a rövidnadrághoz és a szandálhoz.
Az abszorpció során végrehajtandó lépések
Az abszorpció az az idő, amikor nagyszerű cash flow ingatlanokat vásárolhat, ahogy csak tud, mivel az A és B+ készlet túl drágává válik a cash flow-hoz. Koncentráljon a C+ és B- otthonokra, amelyek magas hozamot biztosítanak. Ragaszkodj a szilárd szomszédságokhoz. Ha az abszorpció alatt növeli a portfólióját, akkor gyakran jól fog cash flow-zni, és később, az elkövetkező bővülési fázisban a felértékelődésből is kap egy bumpot.
Ne feledje, hogy minden ingatlan helyi, és hogy jellemzően a piaci ciklus mind a négy fázisában vannak piacok valahol az egész országban. Hallottad már a mondást: “Helyszín, helyszín, helyszín”! Valójában arról van szó, hogy alacsonyan vásároljunk és magasan adjunk el. Ha megtanulja azonosítani a piaci ciklus fázisait, és mindegyikben megteszi a megfelelő lépéseket, az ingatlanpiaci sikere szárnyalni fog.