Kanada vs. USA: Melyik lakáspiacon rosszabb a helyzet? – Point2 News

A lakásvásárlás vagy a megfizethető albérlet megtalálása egyre nagyobb kihívást jelent mind Kanadában, mind az USA-ban. 10 évvel ezelőtthöz képest egyre nagyobb anyagi terhet jelent a lakhatás biztosítása a határtól északra és délre is.

De vajon Kanadában vagy Amerikában nyomasztóbbak a lakhatási költségek? Miután mindkét ország megtapasztalta a maga gazdasági problémáit, merre tart most a lakáspiacuk, és mit jelent ez az átlagos amerikai és az átlagos kanadai lakáskereső számára?

A két lakáspiac fejlődésének összehasonlításához és jelenlegi állapotuk felméréséhez elemzőink a piaci trendekre vonatkozó történelmi adatokat vontak ki, és a 2008-as és 2018-as számokat vizsgálták. Az egymás melletti összehasonlításhoz olyan kulcsfontosságú mérőszámokat vizsgáltak, mint az átlagos lakásárak, a bérleti díjak, a lakástulajdonosi arányok, az országok mediánjövedelmének változása, valamint az országok alakulása a megfizethetőségi skálán.

Itt vannak a főbb megállapítások:

• A kanadaiaknak átlagosan 56%-kal többet kell kiadniuk egy lakás megvásárlásáért, illetve 25%-kal többet egy lakás bérléséért, mint tíz évvel ezelőtt, de a kanadai mediánbér csak 15%-kal emelkedett.
• Az Egyesült Államokban az átlagos lakásár sokkal lassabban nőtt (24%-kal), míg a mediánjövedelem 18%-kal emelkedett.
• 2008 óta a kanadai dollár körülbelül 25%-ot veszített erejéből az amerikai dollárhoz képest, a szinte tökéletes paritásról sokkal alacsonyabb árfolyamra váltott.
• A megfizethetőségi válság Kanadában súlyosbodott, ahol a lakáspiac a “súlyosan megfizethetetlen” kategóriából a “súlyosan megfizethetetlen” kategóriába került, de az amerikai lakáspiac a “súlyosan megfizethetetlen” kategóriában maradt.

Kanada vs. USA: Két világvezető a válaszúton

Az új évezred nyolcadik évében az Egyesült Államok az ingatlanbuborék kipukkanását követően történetének egyik legsúlyosabb gazdasági válságába menetelt. Kanadában az ingatlanbuborék még nem pukkant ki, és az országban még nem volt tapasztalható a lakásárak jelentős csökkenése, de a kanadai gazdaság is megtapasztalta a maga turbulenciáit a 2014-es olajárzuhanást és a kínai spekulációs buborék kipukkadását követően.

És most, 10 évvel az Egyesült Államokat destabilizáló ingatlanválság után, egyes elemzők azt állítják, hogy Kanada hasonló forgatókönyvvel néz szembe, ha nem változik: a Nemzetközi Fizetések Bankja által közzétett adatok szerint a háztartások adóssága jelenleg meghaladja a GDP 100%-át, az átlagos lakásárak tíz év alatt 56%-kal emelkedtek, miközben az egy háztartásra jutó mediánbér ugyanebben az időszakban csak 15%-kal nőtt, és a laza hitelezés egyre nő.

A kanadai dollár az elmúlt hat évben 25%-ot veszített erejéből az amerikai dollárhoz képest, a szinte tökéletes paritásból egy sokkal alacsonyabb árfolyamra került. Ezért ebben a tanulmányban a mediánbéreket, az átlagos lakásárakat és az átlagos bérleti díjakat mindkét országban az adott ország pénznemében fejezzük ki, hogy elkerüljük a százalékos változások torzulásait és pontatlanságait.

A lakástulajdonlás aránya Kanadában 50 év tartós növekedés után csökken

A lakástulajdonlással kapcsolatos kutatások feltárják az otthon birtoklásával járó kiterjedt gazdasági, társadalmi és pszichológiai előnyöket. És bár az amerikaiak azok, akik az amerikai álom szerves részének tekintik a lakástulajdonlást, a kanadaiak hasonlóan erős törekvésekkel rendelkeznek a lakástulajdonosok, valamint magasabb a tulajdonosi arányuk.

Az Egyesült Államokban a lakástulajdonlási arány 2004 vége felé érte el csúcspontját, amikor a lakástulajdonosok aránya 69,2%-on állapodott meg, hogy aztán 2007-ben csökkenni kezdjen. 2015-re az Egyesült Államokban a lakástulajdonosok aránya 62,9%-ra esett vissza, amire 1965 óta nem volt példa, amikor az adatgyűjtés éppen csak elkezdődött. Három évnyi fellendülés után a lakástulajdonosok aránya az Egyesült Államokban jelenleg 64,2%-on áll.

Kanadában a lakástulajdonosi arány több mint négy évtizeden keresztül folyamatosan emelkedett, 2011-ben elérte a 69%-os csúcsot, de a 2014-es gazdasági visszaesést követően ez az arány 67,8%-ra csökkent. Közel fél évszázad óta ez az első alkalom, hogy Kanadában csökkent a lakástulajdonosok aránya.

A lakásárak Kanadában kétszer olyan gyorsan emelkedtek, mint az Egyesült Államokban

És mivel az átlagos lakásárak riasztó ütemben emelkednek a határtól északra, nem csoda, hogy az átlagos kanadaiak már nem tudják könnyen elkötelezni magukat egy jelzáloghitel mellett. A 2008 óta bekövetkezett elképesztő, 56%-os ugrásnak köszönhetően a kanadai átlagos lakásár mindössze tíz év alatt 304 663 CAD dollárról 475 591 CAD dollárra emelkedett.

Az USA. piac növekedése visszafogottabb volt: 24%-os emelkedés után az átlagos lakásár a 2008-as 245 200 dollárról 2018-ra 303 200 dollárra emelkedett.

A lakástulajdon alternatívája, a bérlés az elmúlt évtizedben mind Kanadában, mind az USA-ban emelkedett. Ahogyan az átlagos bérleti díj is mindkét országban. Kanadában az átlagos összeg tíz év alatt 25%-kal emelkedett, az Egyesült Államokban pedig hasonlóan alakult, 2008 óta 23%-os növekedést könyvelhetett el. Azonban nem minden város egyenlő.

A RENTCafé.com szerint az átlagos bérleti díjak New Yorkban és San Franciscóban messze megelőzik az összes többi amerikai városközpontot: Manhattanben 4 119 USD-t fizetnek a bérlők, és még Brooklynban is 2 801 USD átlagos bérleti díjjal kell szembenézniük. Négy másik város átlagbérleti díja 3000 USD felett van: San Francisco, CA ($3,590 USD), Boston, MA ($3,379 USD), San Mateo, CA ($3,234 USD), és Cambridge, MA ($3,112 USD).

Kanadában Vancouver és különösen Toronto büszkélkedhet a legmagasabb bérleti díjakkal, de ezek jóval az amerikai legmagasabb bérleti díjak alatt vannak – mindkét városban az átlagos bérleti díj $2,000 CAD körül mozog. És Vancouver nem mutatja a lassulás jeleit: a tartományi kormány 2019-re 4,5%-os maximálisan megengedett bérleti díjemelésben állapodott meg, ami a legnagyobb bérleti díjemelés 2004 óta, amikor a felső határt 4,6%-ban határozták meg.

A jövedelemnövekedés nem felel meg az ingatlanárak növekedésének Kanadában

A jövedelmek ugyan Kanadában is emelkedtek az elmúlt évtizedben, de az ingatlanárak növekedése könnyen felülmúlta őket. Az átlagos kanadai jelenleg 56%-kal magasabb lakásárakkal néz szembe, de jövedelme csak 15%-kal nagyobb.

Versenyezzük meg ezt az amerikai helyzettel, ahol az egy háztartásra jutó medián jövedelem 18%-kal nőtt, miközben a lakásárak 24%-kal emelkedtek.

Szóval, bár igaz, hogy az átlagos lakásárak és bérleti díjak mindkét országban gyorsabban nőnek, mint a bérek, a kanadaiak egyértelműen hátrányban vannak.

Sok kanadai piacon a megfizethetetlenség rémálma fenyeget

A mediánbér kérdéséhez szorosan kapcsolódik, hogy a lakhatás megfizethetősége nagy hatással van az életszínvonalra. És ha megnézzük a mediánszorzó – a medián lakásár és a háztartás mediánjövedelme hányadosa – alakulását az Egyesült Államok és Kanada legnagyobb városaiban, akkor a kanadaiak életszínvonalát érinti a legsúlyosabban.

Míg 2008-ban az országos megfizethetetlenségi arány Kanadában 4,9 volt, ami az országot a “súlyosan megfizethetetlen” kategóriába sorolta, addig 2018-ban 6,7-re emelkedett, ami messze a “súlyosan megfizethetetlen” végét jelenti. Ahogy az RBC legfrissebb jelentése is rámutat: “A kanadai lakhatás megfizethetősége 1990 óta a legrosszabb szinten van.”

Az Egyesült Államok ezzel szemben továbbra is a “súlyosan megfizethetetlen” kategóriában maradt, a 2008-as 4,7-es arányról 2018-ra 4,9-re emelkedett.

A Point2 Homes egy korábbi tanulmánya szerint a lakhatás megfizethetősége Kanadában és az Egyesült Államokban nagyon eltérő, tartományról tartományra és államról államra, de mindkét országban leginkább az egyes piacok azok, amelyek egyre magasabbra és magasabbra tolják ezeket az arányokat.

Melyek tehát azok a fő piacok, amelyek ilyen hatást gyakorolnak az országos megfizethetőségre, arra kényszerítve a jelzáloghitellel rendelkező tulajdonosokat és a bérlőket, hogy jövedelmük egyre nagyobb részét költsék csak a lakhatási költségek fedezésére? Az első helyen Vancouver, BC áll, a megfizethetőségi skálán megdöbbentő 17,3-as értékkel, majd Manhattan, New York következik 15,6-os értékkel. San Francisco, Los Angeles és Boston mind 10 vagy annál magasabb pontszámot ért el; Kanadában nincs más piac a top 10-ben, bár Toronto és Mississauga lakáspiacai a 13. és 14. helyen állnak.

A lakásárak és a bérek alakulása közötti jelentős eltérés miatt a kanadaiaknak kemény út állhat előttük. Számos más tényező, többek között a másodlagos hitelezés növekedése is arra utal, hogy a kanadai lakáspiac ugyanazt az utat követheti, mint az amerikaiak néhány évvel ezelőtt.

Pillanatnyilag egészséges vita folyik a bullish piaci elemzők között, akik azt állítják, hogy minden rendben van a kanadai lakóingatlanpiacon, és a bearish előrejelzők között, akik vihart látnak a horizonton. Az optimisták a 2018-as évre vonatkozóan a GDP 2%-os növekedésére és a meglehetősen lágy tavaszi piac után megnövekedett értékesítési aktivitásra mutatnak rá. Egyes bikák azt is mondják, hogy a társasházak és más többlakásos lakások növekvő népszerűsége Kanadában, különösen a bevándorló vásárlók körében, tompítóként fog hatni a szűkös lakáspiacon.

A pesszimisták azonban öt fontos tényezőt emelnek ki, amelyek arra utalnak, hogy a kanadai lakásárak valószínűleg csökkenéssel néznek szembe az elkövetkező években: magas lakásár/jövedelem arány, emelkedő kamatok, 5 éves ballonos kifizetések és változó kamatozású jelzáloghitelek, elnyomott gazdasági tevékenység az USA-ban, Kínában és Kanadában a vámok miatt, valamint az egekbe szökő értékelések Kanada néhány legdrágább városi központjában.

Míg a kanadai lakáspiac jövőbeli irányát nehéz megjósolni, kétségtelen, hogy mind a lakásvásárlók, mind a bérlők a határtól északra szigorúbb feltételekkel néznek szembe, mint déli szomszédaik.

A teljes infografikát itt tekintheti meg.

Expert Insights

A kanadai és amerikai ingatlanpiacok recesszió utáni alakulásáról szakértői véleményt kaphat, Wimal Rankaduwával, a Prince Edward Island Egyetem makroökonómia professzorával beszélgettünk. Olvassa el az alábbi interjúját, hogy megtudja, mi az oka annak, hogy Kanadában jelentős különbség van az átlagos lakásárak és az egy háztartásra jutó medián jövedelem alakulása között, valamint néhány gyakorlati lépést is megtudjon e különbség minimalizálására:

Az elmúlt 10 évben Kanadában az átlagos lakásárak 56%-kal emelkedtek, míg a medián jövedelem csak 15%-kal nőtt. Melyek a fő okok, amelyek az átlagos lakásárak és a háztartásonkénti mediánjövedelem alakulása közötti jelentős különbséget magyarázzák Kanadában? Ez a különbség a közeljövőben tovább csökkentheti a lakástulajdonosi arányt?

A kutatás kimutatta, hogy a lakásárak emelkedése ebben az időszakban a lakások iránti kereslet és a kínálat közötti tartós szakadék következménye volt, különösen több nagyvárosi területen. A szakadék abból adódott, hogy ezekben a nagyvárosi térségekben a lakáskínálathoz képest gyorsabban nőtt a kereslet. A háztartások jövedelme csak egy a lakáspiaci kereslet és árak emelkedéséért felelős számos fő tényező közül. Amint a növekedési ráták jelzik, a háztartások jövedelmének növekedése önmagában nem magyarázza teljes mértékben a kereslet növekedését vagy a lakásárak emelkedését ebben az időszakban. Ez rávilágít arra a tényre, hogy vannak más tényezők, amelyek fontosabbak a lakásárak viselkedésének magyarázatában. A kutatók ugyanis több más tényezőt is találtak, amelyek felelősek a magasabb árakért, mint például a foglalkoztatási lehetőségek növekedése, a népességnövekedés, a viszonylag alacsony vagy kedvező jelzáloghitel-kamatlábak és a lakáspiaci viselkedésre vonatkozó jövőbeli várakozások. A nem rezidensek és a tehetős bevándorlók kereslete is egyre fontosabbnak bizonyult abban, hogy ebben az időszakban egyes nagyvárosi területeken magasabbra hajtotta az árakat. Az árak lakáspiacokon belüli mozgásában megfigyelt eltérések rávilágítanak a mediánjövedelemtől eltérő regionális vagy helyi piaci feltételek fontosságára is.

A háztartások mediánjövedelme a közeljövőben várhatóan nem fog jelentősen emelkedni, a lakáspiac azonban érzékenyebben reagálhat az információkra és a jövőbeli várakozásokra. A közeljövőben kamatemelésre lehet számítani, ami negatív hatással lesz a lakáskeresletre. Ez szintén ösztönözheti a megtakarításokat, de a háztartások megtakarítási rátája, amely jelenleg nagyon alacsony, rövid távon nem változik jelentősen. Ez azonban negatív hatással lehet a lakáskínálatra is. Nagyon valószínűtlen tehát, hogy a kereslet és a kínálat közötti különbség és a lakásárak rövid távon jelentősen csökkenjenek. Az is nagyon valószínűtlen, hogy a háztartások megfizethetősége jelentősen javulni fog. Ezért a lakástulajdonlási ráta jelentős javulása a közeljövőben nem lehetséges, és valószínűleg tovább fog csökkenni.”

Mit gondol, milyen gyakorlati lépéseket kell tenni annak érdekében, hogy minimalizáljuk az átlagos lakásárak és a mediánjövedelem növekedése közötti különbséget?

A háztartások mediánjövedelmének növelése és a megfizethető lakhatás biztosítása egyaránt hosszú távú gazdasági célnak tekinthető. A lakásárak eszkalációjának megállítása azonban középtávon lehetséges lehet. Ehhez meg kell érteni, hogy az országos átlagok elfedik a regionális eltéréseket, és nagyrészt több olyan nagyvárosi terület tapasztalatait tükrözik, ahol a lakásárak rövid idő alatt drasztikusan megemelkedtek. Számos területspecifikus tényező, mint például a “house flipping”, a nem rezidensek nagyobb kereslete a lakások iránt, valamint a földhasználatra vonatkozó meglévő szabályok és korlátozások, amelyek korlátozzák a lakáskínálat növekedésének lehetőségét, felelősnek bizonyultak a drasztikus árnövekedésért ezeken a lakáspiacokon. Ahhoz, hogy hatékony legyen, a lakásárak emelkedésének megállítását célzó politikai eszközöknek vagy stratégiáknak ezekre a tényezőkre kell összpontosítaniuk. A különbség minimalizálásával tehát mind országos, mind regionális szinten foglalkozni kell.

Módszertan

• Ezért a tanulmányért olyan kulcsfontosságú mérőszámokat vizsgáltunk, mint az átlagos lakásár, az átlagos bérleti díj, a lakástulajdonosi arány, a háztartásonkénti mediánjövedelem, az átlagos órabér és a lakhatás megfizethetősége, összehasonlítva a 2008-as számokat a 2018-as értékekkel.
• A további fontos források a következők: Forbes, Financial Times, CBS News, DailyHive, RBC, Demographia.