Mi a kényszerértékesítés?
A kényszerértékesítés – más néven distressed sale – akkor fordul elő, amikor egy ingatlant, részvényt vagy más eszközt gyorsan el kell adni. A kényszerértékesítés gyakran pénzügyi veszteséggel jár az eladó számára, aki gazdasági kényszer miatt kénytelen alacsonyabb árat elfogadni. Az ilyen eszközökből származó bevételt leggyakrabban adósságok vagy orvosi költségek kifizetésére vagy egyéb vészhelyzetekre fordítják.
Főbb tudnivalók
- Kényszerértékesítésre akkor kerül sor, amikor az eladónak sürgősen el kell adnia egy eszközt, gyakran adósságok vagy orvosi költségek kifizetése vagy egyéb vészhelyzetek miatt.
- A short sale a kényszerértékesítés egy formája, amikor a lakástulajdonos megpróbálja eladni az ingatlanát annak ellenére, hogy a jelenlegi piaci érték a hitelezőnek járó összeg alatt van.
- A kényszerértékesítés gyakran pénzügyi veszteséget eredményez az eladó számára, mivel a vevők rájönnek, hogy az eladó siet a pénzszerzéshez, és alacsonyabb árat fog ajánlani.
- Az ingatlan elárverezés vagy kényszerértékesítés útján történő megvásárlása azt jelentheti, hogy az ingatlan rossz állapotban van.
Hogyan működik a kényszerértékesítés
A jelzáloghitelesek, akik már nem tudják teljesíteni a jelzáloggal terhelt ingatlanuk törlesztőrészleteit, dönthetnek úgy, hogy a jelzálog törlesztése érdekében eladják ingatlanukat. Példaként említhetjük a válást, az elárverezést és az elköltözést.
A lakástulajdonos általi rövidre szabott eladás is tekinthető kényszerértékesítésnek. Itt a lakástulajdonos megpróbálja eladni az ingatlanát annak ellenére, hogy annak jelenlegi piaci értéke alacsonyabb, mint a hitelezőjének járó összeg. Ez akkor fordulhat elő, ha a lakástulajdonos kénytelen elköltözni otthonából, és nem tudja megvárni, hogy az ingatlan piaci értéke helyreálljon. A lakástulajdonosnak például új munkahelye van, amely azonnali költözést tesz szükségessé. Válás esetén a ház eladására kényszerülhet a felek között felosztandó vagyontárgyak likvidálása érdekében. A hitelezőnek általában bele kell egyeznie a kényszerértékesítésbe, mielőtt az eljárást folytathatná, mivel egy ilyen ügylet megszünteti a jelzálogot biztosító biztosítékot.
Hogyan vezethet a kényszerértékesítés nettó veszteséghez
Ha a kényszerértékesítés egy olyan ingatlanra irányul, mint például egy antik vagy gyűjteményes műtárgy, az eladó dönthet úgy, hogy a tárgy értékénél alacsonyabb ajánlatokat fogad el. Az eladó kérhet ajánlatokat a tárgy meghirdetésével, vagy ehelyett felajánlhatja a tárgyat egy zálogháznak.
Ha a tárgy eladója egy zálogházzal üzletel, valószínűleg a tárgy értéke alatti ajánlatokat fog kapni. A zálogkölcsönző azért tesz alacsony ajánlatot, mert szándékában áll a tárgyat magasabb áron továbbértékesíteni és nyereséget termelni. Még ha egy tárgyat magasabb értéken értékelnek is fel, a zálogkölcsönző akkor is keresi a módját, hogy nyereséget érjen el.
Az eladónak a piaci érték alatti ajánlat elfogadásával járó ellentételezés az azonnali készpénz, amelyet az eladás biztosít.
Vannak olyan esetek, amikor a potenciális vevők kihasználhatják azokat a körülményeket, amelyek miatt az eladó kénytelen volt kényszerértékesítést lebonyolítani. A vevő tisztában lehet azzal, hogy az eladónak azonnali szüksége van az ügylet lebonyolítására és a kifizetésre. Ez az ingatlan értékénél lényegesen alacsonyabb ajánlatokhoz vezethet.
Különleges megfontolások
Ha egy eszközt kényszerértékesítéssel értékesítenek, az eszköz értékelése mesterségesnek minősül, mivel azt nem valódi versenypiaci körülmények között értékesítették. Ingatlanok esetében például az eladási ár nem használható összehasonlítási alapként az eszköz valódi értékének megállapításához.
Válsághelyzetben lévő ingatlan megvásárlása
A válsághelyzetben lévő ingatlan megvásárlása azt jelenti, hogy jó eséllyel a piaci érték alatti áron vásárolhatja meg azt. Vannak azonban hátrányai is. Ha az eladó sietett az eladással, nem valószínű, hogy bármilyen javítást végzett a házon, hogy növelje az eladási árat. Az új tulajdonosoknak esetleg jelentős összeget kell költeniük, hogy az ingatlant a kívánt állapotba hozzák.