Kiválhat a részletre történő értékesítés kezeléséből?
Az ingatlan részletre történő értékesítése esetén kiválhat a részletre történő értékesítés bejelentése alól, ha az értékesítés évében a teljes nyereség után adót fizet. Miért tenné ezt? Ennek több oka is lehet.
Elképzelhető például, hogy 2017-ben alacsonyabb adókulcsokat fog fizetni, mint 2018-ban vagy 2019-ben. Ebben az esetben előfordulhat, hogy inkább a 2017. évi adóbevallásában fizeti meg a teljes esedékes adóösszeget.
Vagy esetleg vannak tőkeveszteségei vagy felfüggesztett passzív veszteségei, amelyek beszámítják a részletfizetéses értékesítésből származó nyereség adóját. Ezért előnyös lehet, ha a teljes nyereséget az eladás évében jelenti be, ahelyett, hogy időben elosztaná.
Nem tudja, hogyan jelentse be az eladást? Adótanácsadója kiszámíthatja a halmozott adókötelezettségét részletfizetéses eladás bejelentésével és anélkül. Ezután rendelkezni fog a szükséges információkkal ahhoz, hogy megalapozott döntést hozhasson a 2017-es adóbevallásában.
A részletre történő értékesítés minősítése
A részletre történő értékesítésnél a vevő idővel fizet az eladónak, ahelyett, hogy egy összegben adná át a záráskor. A vevőnek az eladó felé történő jövőbeli fizetésekre vonatkozó kötelezettségét egy vagyonkezelői okirat, jegyzet, telekszerződés, jelzálog vagy más tartozást igazoló okirat rögzítheti.
Az adótörvénykönyv szerint a részletvásárlás lehetővé teszi az eladó számára, hogy az eladásból származó nyereség után fizetendő adót elhalassza, és az adókötelezettség több évre történő elosztásával esetleg csökkentse a teljes adókötelezettséget. Így ez egy népszerű adótervezési technika az ingatlantulajdonosok számára.
Hogy az adótörvény szerint részletfizetéses értékesítésnek minősüljön, legalább egy kifizetést kell kapnia az eladás évét követően. Ha például októberben eladja az ingatlant, és októberben, novemberben és decemberben összesen három havi kifizetést kap, akkor nem jogosult a részletfizetéses értékesítés bejelentésére. Ezzel szemben, ha úgy intézi, hogy csak két kifizetést kapjon – mondjuk az egyiket 2017 decemberében, a másikat pedig 2018 januárjában -, akkor jogosult.
Másrészt, ha ez megfelel az Ön igényeinek, a 2017. évi adóbevallás benyújtásakor “kiválaszthatja” a részletfizetéses értékesítés kezelését. (Lásd “Ki kell-e választania a részletfizetéses értékesítés kezelését?” a jobb oldalon.) Vegye figyelembe azt is, hogy a részletfizetéses értékesítés szabályai csak a nyereségre vonatkoznak, a veszteségre nem.
A kizárások megértése
A következő típusú ügyletek nem jogosultak a részletfizetéses értékesítés bejelentésére:
-
- személyi vagyontárgyak készletének értékesítése,
-
- személyi vagyontárgyak kereskedő általi értékesítése (olyan személy, aki rendszeresen értékesít vagy más módon rendelkezik ilyen típusú személyes vagyontárgyakkal részletfizetéses alapon), kivéve, ha az ingatlant mezőgazdasági tevékenységben használják vagy állítják elő,
-
- részvények és lakótelkek kereskedők általi értékesítése, kivéve, ha a vevő úgy dönt, hogy külön kamatterhet fizet, és
- részvények vagy értékpapírok értékesítése, amelyekkel elismert értékpapírpiacon kereskednek.
Ezeknél az ügylettípusoknál az értékesítésből származó teljes nyereséget abban az évben kell jelentenie, amelyben az értékesítés megtörtént.
Az adózási előnyök kihasználása
Noha a részletekben történő értékesítés esetén több évet kell várnia arra, hogy az ingatlan teljes valós piaci értékét megkapja, három kulcsfontosságú adóelőnyt kínál:
1. Hosszú távú tőkenyereség-kezelés. Az ingatlan részletfizetéssel történő eladásakor minden nyereség adókedvezményes hosszú távú nyereségként adózik, ha az ingatlan egy évnél hosszabb ideje az Ön tulajdonában van. A jelenlegi adótörvények szerint a hosszú távú tőkenyereség maximális mértéke 15%, illetve 20%, ha Ön a 39,6%-os legmagasabb rendes jövedelemadó-kategóriába tartozik. Még akkor is, ha Önt a 3,8%-os nettó befektetési jövedelemadó (NIIT) is terheli, a maximális együttes szövetségi adókulcs 23,8%-ra korlátozódik.
2. Adóhalasztás. Ahelyett, hogy a teljes nyereség után egy évben fizetne adót, a nyereségnek csak egy része adóköteles az eladás évében. A fennmaradó rész a kifizetések beérkezésének éveiben adóköteles.
Az egyes kifizetések adóköteles része a “bruttó nyereséghányad” alapján kerül megállapításra. Ennek az aránynak a kiszámításához ossza el az eladásból származó bruttó nyereséget az árral.
Egy példa: 2017 novemberében Ön elad egy kis lakóházat, amelyet 2005-ben vásárolt 600 000 dolláros korrigált adóalapon. A vevő vállalja, hogy 1,5 millió dollárt fizet három, egyenként 500 000 dolláros éves részletben. Mivel az Ön bruttó nyeresége 900 000 $ (1,5 millió $ – 600 000 $), az egyes kapott részletek adóköteles aránya 60% (900 000 $ / 1,5 millió $). Amikor a 2017-es adóbevallásában bejelenti az eladást, a nyereségből csak 300 000 $ után kell adót fizetnie (60% x 500 000 $). 2018-ban és 2019-ben is 300 000 $ nyereség után kell adóznia.
3. Alacsonyabb adókötelezettség. Mivel a részletekben történő eladásból származó nyereség több évre oszlik el, az egyes években részesülhet az adókulcskülönbözetből. Az egyszerűség kedvéért tegyük fel, hogy ötéves részletfizetéses értékesítést szervez, ahol a nyereségből 50 000 $ minden évben 15%-os adókulccsal adózik a 20%-os adókulcs helyett (ha a teljes nyereséget az értékesítés évében adóztatták volna). Ennek eredményeként Ön minden évben 2 500 USD-t (50 000 USD x 5%-os adókulcs-különbözet) takarít meg, ami összesen 12 500 USD megtakarítást jelent (2 500 USD x 5 év). Ezek az adókulcsok azonban a jövőben változhatnak, ha adóreformok lépnek életbe.
Az egyéb adózási akadályok leküzdése
Vigyázat! Az adótörvény tartalmaz néhány rejtett “adócsapdát” az óvatlanok számára, amikor az ingatlant részletfizetési alapon adják el. Először is, az ingatlanra igényelt értékcsökkenést rendes jövedelemként kell visszaigényelni, amennyiben az meghaladja a lineáris módszer szerint megengedett összeget. Az ingatlan korrigált alapját megnövelik a visszaigényelt jövedelem összegével, ezáltal csökkentve a következő években realizált nyereséget.
Ezeken túlmenően, ha az Ön ingatlanának (a mezőgazdasági vagy személyes ingatlanok kivételével) eladási ára meghaladja a 150 000 USD-t, kamatot kell fizetni a halasztott adó után, amennyiben a fennálló részletfizetési kötelezettsége meghaladja az 5 millió USD-t.
Végül az értékcsökkenthető ingatlanok kapcsolt feleknek történő értékesítése tilos, kivéve ha bizonyítani tudja, hogy az adókikerülés nem volt az értékesítés fő célja. Továbbá, ha a kapcsolt fél két éven belül elidegeníti az ingatlant, akár továbbértékesítéssel, akár más módon, a fennmaradó adó azonnal esedékes.
Fontos megjegyzés: A “kapcsolt fél” meghatározása nem korlátozódik a közvetlen családtagokra, például a házastársra, gyermekekre, unokákra, testvérekre és szülőkre. Ide tartozik az olyan partnerség vagy vállalat is, amelyben Ön ellenőrző részesedéssel rendelkezik, vagy olyan ingatlan vagy tröszt, amellyel kapcsolatban áll. A negatív adózási eredmények elkerülése érdekében, ha az ügyletekben kapcsolt felek vesznek részt, fontolja meg egy olyan záradék hozzáadását, amely előírja, hogy az ingatlant két éven belül nem lehet elidegeníteni.
Végeredmény
A részletfizetéses értékesítés nem minden ingatlanügyletre megfelelő, de a türelmes eladók számára, akiknek nincs készpénzhiányuk, a részletfizetéses értékesítés segíthet a megállapodás véglegesítésében. Adótanácsadója segíthet egy kedvező adózási következményekkel járó, jövedelmező üzlet megkötésében.