Hogyan működik a kézi hitelbírálat, mire számítson

Ha elég szerencsés ahhoz, hogy magas hitelpontszámmal, sok jövedelemmel és egészséges előleggel rendelkezzen, könnyű lehet lakáshitelt felvenni. A hitelezők viszonylag gyorsan feldolgozhatják az ilyen lakásvásárlók hitelkérelmét, és a jelzáloghitelezők szeretik, ha a dolgok egyszerűek. Azonban nem mindenki él ebben a világban.

Ha vékony hitellel, rossz hitellel vagy bonyolult jövedelemmel rendelkezik, a számítógépes jóváhagyó programok gyorsan elutasíthatják a kérelmét. Manuális kockázatelbírálással azonban még mindig lehetséges jóváhagyást kapni. A folyamat kissé nehézkes, de ez egy lehetséges megoldás azon hitelfelvevők számára, akik nem illeszkednek a szabványos formába.

A kézi kockázatvállalás a hitel visszafizetési képességének manuális értékelése. Ahelyett, hogy a döntést egy számítógépes algoritmusra bíznák, egy személy vagy személyek egy csoportja részletesen áttekinti az Ön pénzügyeit, hogy eldöntse, hogy a kérelmét jóvá kell-e hagyni vagy sem.

Miért lehet szüksége manuális kockázatvállalásra

A lakáshitelek esetében a döntéshozatal nagy részét automatizált rendszerek végzik. Ha Ön megfelel bizonyos kritériumoknak, a kölcsönt jóváhagyják. A hitelezők például egy bizonyos szint feletti hitelpontszámot keresnek. Ha a pontszámod túl alacsony, akkor elutasítják. Hasonlóképpen, a hitelezők általában 43%-nál alacsonyabb adósság/jövedelem arányt szeretnének látni. A “jövedelem” azonban nehezen meghatározható, és előfordulhat, hogy a hitelező nem tudja az összes jövedelmét figyelembe venni.

A számítógépes modelleket úgy tervezték, hogy a hitelfelvevők többségének és az általuk leggyakrabban használt hitelprogramoknak megfelelően működjenek. Ezek az automatizált kockázatvállalási rendszerek (AUS) megkönnyítik a hitelezők számára számos hitel feldolgozását, miközben biztosítják, hogy a hitelek megfeleljenek a befektetők és a szabályozó hatóságok irányelveinek.

Az FHA-hitelek például megkövetelik, hogy a jelzáloghitelek megfeleljenek egy bizonyos profilnak, és a legtöbb ember egyértelműen beleillik a dobozba vagy azon kívülre. Emellett a hitelezőknek lehetnek saját szabályaik, amelyek szigorúbbak az FHA követelményeinél.

Ha minden jól megy, a számítógép kiköpi a jóváhagyást. De ha valami nem stimmel, a hiteled “Ajánlás” ajánlást kap, és valakinek az AUS-on kívül is felül kell vizsgálnia a kérelmedet.

Figyelembe vett tényezők

Sok tényező kisiklathatja a jelzálogkérelmedet.

• Adósságmentes életmód: A magas hitelpontszámok kulcsa a hitelfelvételi és hiteltörlesztési múlt, de vannak, akik az egyszerűség és a jelentős kamatmegtakarítás miatt az adósságmentes életet választják. Sajnos a hitele végül a kamatköltségekkel együtt elpárolog. Nem feltétlenül van rossz hiteled – egyáltalán nincs hitelprofilod. Mégis lehetséges, hogy FICO pontszám nélkül is kaphatsz hitelt, ha átmész a manuális hitelbírálaton. Valójában az, hogy nincs hitele vagy gyenge hitele van, jobb lehet, mintha számos negatív tétel, például csőd vagy behajtás szerepelne a hiteljelentéseiben.
• Új a hitelezésben: A hitelépítés több évet vesz igénybe. Ha még nem alakított ki szilárd hitelprofilt, előfordulhat, hogy választania kell a vásárlással való várakozás és a kézi hitelfelvétel között – ami még javíthat is a hitelképességén. A lakáshitel hozzáadása a hiteljelentéseihez felgyorsíthatja a hitelépítés folyamatát, mivel a hitelfájlokban szereplő hitelek keverékét növeli.
• A közelmúltban felmerült pénzügyi problémák: Csőd vagy árverezés után nem lehetetlen hitelhez jutni. Bizonyos HUD-programok keretében a csődöt követő egy vagy két éven belül jóváhagyást kaphat kézi átvilágítás nélkül. A kézi átvilágítás azonban további lehetőséget biztosít a hitelfelvételhez, különösen akkor, ha az Ön pénzügyi nehézségei viszonylag frissek. Hagyományos hitelhez jutni 640 alatti hitelpontszámmal nehéz, de a kézi hitelbírálat lehetővé teheti.
• Alacsony adósság-bevételi arány: Bölcs dolog, ha a jövedelméhez viszonyítva alacsonyan tartja a kiadásait, de bizonyos esetekben a magasabb adósság/jövedelem aránynak van értelme. Kézi kockázatvállalás esetén a szokásosnál magasabb arány mellett is megkaphatja a jóváhagyást. Ez sok esetben azt jelenti, hogy a drága lakáspiacokon több lehetőség áll rendelkezésére. Csak óvakodjon attól, hogy túlságosan megnyúljon, és olyan drága ingatlant vásároljon, amely miatt “házszegény” lesz.”

Hogyan kaphat jóváhagyást

Ha nem rendelkezik a jóváhagyáshoz szükséges normál hitelminősítéssel vagy jövedelmi profillal, akkor minden rendelkezésre álló eszközzel meg kell mutatnia, hogy hajlandó és képes visszafizetni a kölcsönt. Ehhez valóban elegendő jövedelemre, vagyonra vagy egyéb forrásokra van szüksége annak bizonyítására, hogy képes kezelni a kifizetéseket.

A kézi kockázatvállalás során valaki alaposan megvizsgálja a pénzügyeit, és ez a folyamat frusztráló és időigényes lehet. Mielőtt belevágna, győződjön meg arról, hogy valóban szükség van-e a folyamatra – nézze meg, hogy megkaphatja-e a jóváhagyást kézi kockázatvállalás nélkül. Végezzen leltárt a pénzügyeiről, hogy megbeszélhesse a hitelezőjével a követelményeket, és előzetesen összegyűjthesse a szükséges információkat.

• Fizetési előzmények: Készüljön fel annak bizonyítására, hogy az elmúlt egy évben időben teljesítette az egyéb kifizetéseket. A hagyományos hiteljelentések mutatják a hitelfizetési előzményeket, de ugyanazt a fizetési magatartást különböző források segítségével kell bizonyítania. Az olyan nagy összegű kifizetések, mint a lakbér és egyéb lakáscélú kifizetések a legjobbak, de a közüzemi szolgáltatások, tagságok és biztosítási díjak is hasznosak lehetnek. Ideális esetben azonosítson legalább négy olyan fizetést, amelyet legalább 12 hónapon keresztül időben teljesített.
• Egészséges előleg: Az előleg csökkenti a hitelező kockázatát. Ez azt mutatja, hogy Ön is benne van a játékban, minimalizálja a havi fizetését, és puffert biztosít a hitelezőknek. Ha a hitelezőnek el kell vennie az otthonodat a végrehajtás során, kisebb valószínűséggel veszítenek pénzt, ha jelentős előleget fizetsz. Minél többet tesz le, annál jobb, és a 20% gyakran jó előlegnek számít. Ha 20%-nál kevesebbet fizet, előfordulhat, hogy magán jelzálogbiztosítást (PMI) kell fizetnie.
• Adósság/jövedelem arány: Alacsony arányok esetén mindig könnyebb a jóváhagyás. A hitelezők szívesebben látják, hogy az Ön jövedelme könnyen el tudja viselni az új havi törlesztőrészletet. Ez azt jelenti, hogy az Ön hitelképességétől és más tényezőktől függően magas arányokkal is jóváhagyást kaphat a kézi hitelbírálat segítségével.
• Kormányzati hitelprogramok: Az Ön jóváhagyási esélyei a kormányzati hitelprogramok esetében a legjobbak. Például az FHA, VA és USDA hitelek kevésbé kockázatosak a hitelezők számára. Ne feledje, hogy nem minden hitelező kínál kézi aláírás, ezért előfordulhat, hogy olyan hitelnyújtót kell keresnie, amelyik ezt teszi. A hitelezőnek az adott kormányzati programmal is együtt kell működnie. Ha “nemet” kap, lehet, hogy van valaki más is.
• Készpénztartalékok: A hitelezők azt szeretnék tudni, hogy Ön fel tudja dolgozni az olyan kisebb meglepetéseket, mint egy meghibásodó vízmelegítő vagy váratlan orvosi kiadások. Tehát a készpénz rendelkezésre állása segíthet a jóváhagyás esélyeiben.

Kompenzáló tényezők

A kompenzáló tényezők vonzóbbá teszik a kérelmét, és a jóváhagyáshoz szükség lehet rájuk. Ezek a hitelezők vagy hitelprogramok által meghatározott konkrét irányelvek, és mindegyik, amelynek megfelel, javítja az esélyeit.

A hitelpontszámától és az adósság-bevétel arányától függően előfordulhat, hogy az FHA jóváhagyásához egy vagy több ilyen követelménynek kell megfelelnie:

• Tartalékok: Olyan likvid eszközök, amelyek legalább három hónapig fedezni tudják a jelzáloghitel-fizetéseket. Ha nagyobb ingatlant (három-négy egységet) vásárol, akkor hat hónapra elegendő lehet. Az ajándékba vagy kölcsönbe kapott pénz nem számíthat tartaléknak.
• Tapasztalat: A kifizetése (ha jóváhagyják) nem haladhatja meg a jelenlegi lakáskiadásait a kisebbik 5%-kal vagy 100 dollárral. A cél az, hogy elkerülje a drámai emelkedést (fizetési sokk) vagy a nem megszokott havi fizetést.
• Nincs diszkrecionális adósság: Ha teljes egészében kifizeti a hitelkártyáit, akkor valójában nincs is adóssága – de ha akarta volna, lehetősége lett volna adósságot felhalmozni. Sajnos a teljesen adósságmentes életmód itt nem segít.
• További jövedelem: Bizonyos esetekben az automatikus kockázatvállalás figyelmen kívül hagyja a túlórákat, a szezonális jövedelmeket és egyéb tételeket, mint a jövedelem részét. A kézi kockázatvállalásnál azonban előfordulhat, hogy ezt a többletjövedelmet is felhasználhatja, amennyiben dokumentálni tudja a jövedelmet, és számíthat annak folytatására.
• Egyéb tényezők: A hiteltől függően más tényezők is hasznosak lehetnek. Általánosságban az a cél, hogy bizonyítsa, hogy a hitel nem jelent majd terhet, és hogy Ön megengedheti magának a visszafizetést. A munkahelye stabilitása sosem árt, és a szükségesnél több tartalék is számíthat.

Tippek a folyamathoz

Készüljön lassú és időigényes folyamatra. Egy tényleges személynek át kell néznie minden egyes dokumentumot, amelyet benyújt, és meg kell állapítania, hogy Ön jogosult-e a hitelre vagy sem. Ez sajnos időbe telik.

• Rengeteg papírmunka: A jelzáloghitelhez mindig dokumentációra van szükség. A kézi átvétel még többet igényel. Egyes hitelezők akár 12 havi bankszámlakivonatokat is kérnek, emellett több éves adóbevallásokat, egyéb dokumentumok mellett.
• Lakásvásárlási folyamat: Ha ajánlatot tesz, a zárás előtt bőven szánjon időt a hitelbírálatra. Legyen benne egy finanszírozási feltétel, hogy visszakapja a foglalóját, ha a hitelezője elutasítja a kérelmét. Ingatlanközvetítője elmagyarázza Önnek a lehetőségeket, és javaslatokat adhat arra vonatkozóan, hogyan nyújtsa be ajánlatát. Különösen a forró piacokon kevésbé lehet vonzó vásárló, ha kézi átvállalást igényel.
• Vizsgálja meg az alternatívákat: Ha a kézi kockázatvállalás nem jár sikerrel az Ön számára, más módjai is lehetnek a lakásszerzésnek. A keménypénz-hitelezők átmeneti megoldást jelenthetnek, amíg Ön hitelt épít, vagy megvárja, hogy a negatív tételek lekerüljenek a hiteljelentéséből. Egy magánhitelező, társhitelező vagy társaláíró szintén szóba jöhet.