Mindannyian megtanultuk, hogyan kell osztozkodni gyerekkorunkban, de ez a koncepció általában könnyebben működik zsírkrétákkal és sütikkel, mint ingatlanokkal.
Vegyük például a közös felhajtót. Ez a fajta felállás, amikor két vagy több ember közösen birtokolja a felhajtót, de a karbantartásról és a használatról tárgyalnak, a városokban és a külvárosokban egyaránt előfordulhat. Ha a felek megegyeznek, a közös kocsifelhajtó csak egy újabb sajátossága az otthonának. Senki sem foglalja el a másik felét, vagy akadályozza a szomszéd bejáratát rossz parkolással. Mindenki boldog táborozó.
Sajnos ez az udvariasság attól függ, hogy mennyire jön ki jól a szomszédokkal. Néhány lakó már beperelte egymást a közös kocsifelhajtón való közlekedés miatt. Másoknak lehet, hogy kellemes megállapodásuk van, amíg egyikük el nem költözik, és a megmaradó lakástulajdonos nem állítja, hogy a közös felhajtó egyedül az övé, mert ő használta régebb óta, függetlenül attól, hogy mit mond az ingatlan felmérése.
“A következő vevő valószínűleg egy mocsárba sétál bele” – mondta Bryan Kasprisin, az Illinois állambeli Joliet egyik legjobb ingatlanügynöke, aki már több közös felhajtóval rendelkező ingatlant is eladott. Hogyan biztosíthatja tehát az eladó a zökkenőmentes közlekedést?
Beszéljünk a pozitívumokról
A közös felhajtó lehet olyan széles, mint egy egyautós felhajtó (nagyjából 9-12 láb, bár néhány kisebb is lehet) vagy egy kétautós felhajtó (nagyjából 20-24 láb). Emellett “Y”, halszálka vagy egy rúdra szerelt zászló alakját is felvehetik. Az ilyen elrendezés előnyei talán nem ugranak be azonnal, de vannak előnyei a közös felhajtónak:
Megosztott karbantartás:
Ha a megfelelő okiratban egyenlő tulajdonjogot írnak elő, minden tulajdonos magára vállalhatja a show lapátolásának, a motorolajfoltok eltávolításának vagy a beton vagy az aszfalt repedések miatti újrafóliázásának költségeit és munkáját.
Megosztott parkolás:
A New York-i Brooklynhoz hasonló nagyvárosi területeken, ahol a parkolás prémium, a közös felhajtó “áhított” tulajdonság, függetlenül attól, hogy valaki mással kell megosztani.
Tisztább, biztonságosabb utcák:
A szorosan egymás mellett elhelyezkedő házakkal rendelkező utcák tisztábbnak tűnhetnek és biztonságosabbá válhatnak a “járművek hozzáférési pontjainak”, például a felhajtóknak a csökkentésével – mondta egy irányítóbizottság a michigani Washtenaw megyében javasolt útfejlesztésekről. “Ösztönözni kell a felhajtók megosztását vagy közös használatát két vagy több ingatlantulajdonos által” – áll a bizottság jelentésében.
A közös felhajtókkal kapcsolatos tipikus vásárlói aggályok kezelése
A közös felhajtót egyesek “közös felhajtóként” emlegetik, de ennek jogi definíciója van. Majdnem minden közös felhajtóút “appurtenant easements”, vagyis egy másik személy ingatlanának “korlátozott tulajdonjogának vagy birtoklásának gyakorlására vonatkozó jog”, mondják az ingatlanjogászok. Ezek a jogok a földterület tulajdonjogához kapcsolódnak, és jellemzően az új tulajdonosra szállnak át.
A szolgalmi jog meghatározhatja, hogy minden lakástulajdonos a feljáró egy részét birtokolja, de a Nolo.com, egy 2011 óta vezető jogi weboldal szerint törvényes joga van arra, hogy a teljes helyet használja a garázsba való be- és kihajtáshoz. Máskor az egyik lakástulajdonosé a teljes felhajtó, és a szolgalmi jog a felhajtón osztozó szomszédnak jogot biztosít a felhajtó egy részének használatára, például az egyik oldalon való parkolásra vagy a garázs elérésére.
A közös felhajtókkal kapcsolatban gyakran felmerülő problémák a következők:
- Az egyik szomszéd akadályozza, hogy a másik elérje a garázst, a bejárati ajtót vagy az autóját.
- A gyerekek kerékpárokat vagy játékokat hagynak a felhajtón.
- Az egyik szomszéd nem lapátolja el a havat, vagy nem osztozik a javítási költségekben.
- A szomszédok festékkel, oszlopokkal vagy más elválasztó elemekkel jelölik ki a felhajtó területét.
- A jogi felelősség bizonytalan a felhajtón megsérült személyekkel kapcsolatban.
Tájékoztassa a tulajdonjogról
Kasprisin elmondta, hogy mindig közzéteszi, ha egy ingatlanon közös felhajtó van, és gyakran el kell magyaráznia a vevőknek, hogy ez mit jelent. “Néha ez nem jelent problémát a vevő számára, amíg mi nem tesszük kérdéssé azzal, hogy tudatjuk velük, hogy ez történhet” – mondta. “Nem igazán zavarja a vevőt, amíg meg nem tudja, hogy mi a felelősség, vagy milyen problémák merülhetnek fel.”
Az illetékeket abban a megyében jegyzik be, ahol az ingatlan található, így a tulajdoni lapnak vagy az ingatlan felmérésének ki kell térnie a leendő vevő tulajdonjogára. Az Einhorn, Barbarito, Frost & Botwinick, egy ingatlanügyekkel foglalkozó Denville-i, New Jersey állambeli ügyvédi iroda szerint a lakástulajdonosok a jogbiztosítási kötvényüket is ellenőrizhetik a feljáró használatára vagy a feljáróhoz való hozzáférésre vonatkozó esetleges szolgalmakról.
Vannak azonban olyan szomszédok, akik a kelleténél több jogot próbálnak gyakorolni, amikor megtudják, hogy valaki új szomszédjuk lesz. Kasprisin találkozott ezzel a helyzettel egy 1895-ös viktoriánus ház eladásakor az Illinois állambeli Jolietben. A szomszéd arra az álláspontra helyezkedett, hogy a felhajtó az övé, mert régebb óta lakik az utcában, és azt mondta a vevőnek: “Csak ügyeljen arra, hogy az emberei ne parkoljanak a felhajtón.”
Kiderült, hogy a telekhatár a felhajtó közepén futott keresztül, így a vevőnek törvényes joga volt a felét használni, akárcsak az eladónak. Egy ingatlanügyvéd segítségével mindkét fél karbantartási megállapodást fogalmazott meg, amely a karbantartást, a felelősséget és a hozzáférést szabályozta. (2020 januárjától 21 államban kötelező az ingatlanügyvéd jelenléte a záráskor, míg más államokban csak bizonyos dokumentumok elkészítéséhez van szükség ügyvédre.)
“Egy része csak alapvető udvariasság volt, amit szerintem nem szabad kimondani, megígérni, hogy nem parkolsz középen, és nem hagyod ott az autódat szombat este” – mondta Kasprisin.
Tárgyalják meg a jogokat, vagy osszák meg, ha szükséges
Marshall, Roth & Gregory, az észak-karolinai Asheville-ben működő ügyvédi iroda, amely birtoktervezéssel és ingatlanügyletekkel foglalkozik, azt mondta, hogy az ingatlanügynököknek az ingatlanok listázása előtt, valamint a lezárás előtt figyelniük kell az ilyen “megosztott hozzáférési kérdésekre”. Függetlenül attól, hogy a közös felhajtót korábban hogyan használták, a tulajdonosoknak és a használóknak egy olyan dokumentumban kell rögzíteniük a tulajdonhatárokat, a felelősséget és a költségeket, mint például egy közös felhajtási megállapodás, mondják ezek az ügyvédek.
Egyes hitelezők nem adnak hitelengedélyt a leendő vevőknek, akik egy ilyen rögzített jogi dokumentum nélkül közös felhajtóval rendelkező ingatlan iránt érdeklődnek, tették hozzá.
A közös felhajtó karbantartási megállapodás lehet rövid, akár néhány bekezdés, vagy aprólékosan részletes, több oldalas. Tartalmaznia kell:
- a felhajtóút jogi leírását (bízzon meg egy földmérőt, hogy mérje meg a telket, rögzítse az adatokat, és kutasson a földhivatali nyilvántartásokban)
- hogyan osztoznak a felek a felhajtón (például szolgalmi jog típusa)
- specifikációk a karbantartási költségek megosztásáról, a hó és jég eltávolításáról és egyéb fejlesztésekről
- megállapítások a fizetés elmaradása esetén, például, hogy az egyik félnek joga van zálogjogot érvényesíteni a másik ellen.
Ha azonban a szomszédokkal különösen feszült a viszonya a feljáró közös használata miatt, előfordulhat, hogy az eladás előtt a feljáró megosztása a jobb megoldás.
A felosztónak az Ön oldalán kell lennie az ingatlanon, és mindkét használó számára megfelelő szélességet kell biztosítania, amit egy hivatásos földmérő meg tud mérni. (Érdemes előzetesen beszélni a szomszéddal a terveiről, hogy ők is fel tudjanak bérelni egy földmérőt.) Egyes elválasztók közé tartozik az aszfaltba épített lánckerítés, a meglévő betonra helyezett szegélykövek vagy egy keskeny, nyomás alatt kezelt faanyagból készült magasított kerti ágyás.
Hogyan befolyásolja a közös felhajtó az árképzési stratégiát
A közös felhajtóval rendelkező ház eladásakor az ingatlanügynök összehasonlítható ingatlanokat fog használni a kikiáltási ár meghatározásához. De attól függően, hogy mennyire gyakoriak a közös felhajtók az Ön területén, az ügynöknek nem biztos, hogy az árat ennek kompenzálására módosítania kell.
“Esetről esetre, házról házra kell vizsgálni” – mondta Kasprisin. Ha az Ön közös felhajtója az egyetlen egy olyan lakónegyedben, ahol mindenki másnak saját felhajtója van, “ez egy kicsit befolyásolja az értéket, mert ez valami más.”
Ha azonban a közös felhajtó a norma a környéken, nincs szükség kiigazításra, mint a Kasprisin által eladott viktoriánus ház esetében. “Egyáltalán nem vettem figyelembe a felhajtót az árképzési stratégiában” – mondta. “Ha azon a környéken vagy abban a típusú házban akarsz élni, akkor ez egyszerűen hozzátartozik ahhoz, hogy ott legyél.”
A vevő azt is találhatja, hogy a közös felhajtó nem jelent nagy kompromisszumot valamilyen más előnyért, tette hozzá. “Ha van egy hétállásos garázsom, de van egy közös felhajtó, lehet, hogy nem akarom a közös felhajtót, de hűha, kaphatok egy hétállásos garázst. Néha a jót a rosszal együtt kell venni.”
A közös kocsifelhajtó megszokott lehet néhány vevő számára, de nem kell, hogy akadálya legyen a ház eladásának. “Csak világos és egyértelmű elvárásokról van szó: “Ezt kell tenni” – mondta Kasprisin. “Mint minden másban, ha ez mindenkinek megvan, akkor minden rendben lesz.”